Уходящий год оправдал оптимистичные надежды застройщиков на развитие рынка строящегося жилья.
Позитивные изменения, наметившиеся еще в 2010 году, в течение нынешнего года становились все более определенными. Спрос в течение нынешнего года, подкрепленный улучшениями на финансовом рынке, постепенно увеличивался.
Естественно, что при наличии стабильного спроса и доступных кредитов цены уже с начала 2011 года показывали небольшой рост, ставший с весны более заметным. Это относится ко всем сегментам жилой недвижимости - как на первичном, так и на вторичном рынке. На галопирующий рост надежд не было: все-таки рынок разогрет не так, как в 2006-2008 годах, когда прирост достигал 10-15% в месяц. Тем не менее по сравнению с падением и стагнацией цен в 2009 и 2010 годах в текущем году тренд оказывался положительным: по данным "ЮИТ ДОМ", в зависимости от сегмента рост цен с весны составлял в среднем 0,5-1,5% в месяц.
Рост цен спровоцировали четыре фактора. Во-первых, стабильно высокая инфляция.
Во-вторых, отразившиеся в основном на элитной недвижимости рост доходов бизнес-элиты и стремление надежно инвестировать свободные средства до начала второй волны кризиса. В-третьих, широкий выбор и выгодные условия ипотечных программ помогли петербуржцам почувствовать себя снова в нулевых. "Условия ипотечных программ становились все более интересными, выбор ипотечных инструментов - более широким и гибким, - отмечает директор по маркетингу "ЮИТ ДОМ" Екатерина Гуртовая. - В частности, " ЮИТ" в Петербурге увеличил количество российских и иностранных банков-партнеров до 11". В-четвертых, ограниченное количество подходящего предложения. Как ни странно, готового жилья оказалось не так много, а петербуржцы наиболее охотно приобретают именно его. "Проекты, которые запустили в конце 2010 года и в 2011 году, - это объекты, которые пока далеки от готовности, - говорит Екатерина Гуртовая. - Поэтому баланс предложения несколько смещен в сторону проектов, находящихся на начальной и средней стадии готовности. Ну и само собой разумеется, что объекты в сданных домах стоят выше, чем в домах на начальных стадиях строительства".
Для многих покупателей высокая готовность объекта - принципиальный фактор, позволяющий снять риски и быстрее переехать в новую квартиру. И эта тенденция, наблюдавшаяся как в прошлом, так и в текущем году, повлияла на цены. По данным "ЮИТ ДОМ", рост цен в сегменте комфорт-класса с начала года составил в среднем 4%. Жилье бизнес-класса подорожало на 12%, а жилая недвижимость премиум-класса - на 3%. Практически весь рост пришелся на III и IV кварталы 2011 года. Сегодня средние цены на жилье в новостройках Петербурга в сегменте комфорт-класса - от 83 тыс. рублей за 1 м2, в бизнес-классе - от 110 тыс. рублей за 1 м2, жилье класса премиум обойдется минимум в 205 тыс. рублей за 1 м2.
Сейчас снижение ставок на кредиты практически остановилось, а на кредиты юрлицам ставки даже поползли вверх. Можно ожидать, что вскоре подорожают потребительские кредиты, поэтому логично было бы предположить, что ставки по ипотечным кредитам если и продолжат движение, то уже не вниз, а вверх. Эксперты считают это нормальным и даже естественным, а прогнозирование ипотечного голода - преждевременным.
"За 2011 год объем ипотечного кредитования вырос более чем на 70%. После года такого интенсивного роста можно говорить скорее о некотором (вполне естественном после мощного рывка) замедлении, а не ликвидации ипотеки как класса, - говорит генеральный директор ГК "Пионер" (направление Санкт-Петербург) Юрий Грудин. - Покупатели сейчас ответственно подходят к выбору кредитных продуктов, поэтому упорядочение правил игры и повышение требований к качеству заемщика вряд ли вызовет какие-либо ощутимые последствия".
Застройщики, кроме того, как и все, очень хотят верить в лучшее, поэтому как аргумент часто апеллируют к заклинаниям чиновников. "На самом высоком государственном уровне неоднократно заявлялось о необходимости поддерживать и развивать институт ипотеки, - продолжает Юрий Грудин. - Поэтому позиция системообразующих банков вряд ли претерпит радикальные изменения".
Надежда на системообразующие банки более чем понятна. Сворачивание ими ипотечных программ, если оно будет носить массовый характер, должно заметно сказаться на рынке в целом. Между тем некоторые банки действительно стали сворачивать различные скидочные акции, увеличивать сроки рассмотрения заявок. Многие европейские банки и вовсе отказались от планов развития в России. "Ситуация в случае с государственными и полугосударственными банками несколько иная, - считает руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева. - Скорее всего, их ставки существенно не изменятся, однако, вполне возможно, ужесточатся условия выдачи ипотечного кредита. Под влиянием этих процессов спрос на указанные сегменты недвижимости снизится".
По мнению руководителя отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Анны Брун, такое поведение банков прежде всего отразится на сегменте жилья класса комфорт, где больше половины сделок происходит с привлечением ипотеки. Объем продаж в других сегментах также сократится. Связано это будет не только с ростом ипотечных сделок с элитной недвижимостью, но и с тем, что покупка элитной квартиры зачастую происходит с использованием средств от продажи квартиры классом ниже. При отсутствии ипотеки число потенциальных покупателей более дешевого жилья сократится.
"В 2012 году можно прогнозировать продолжение роста числа сделок в I квартале. Дальнейшая ситуация может измениться из-за окончания предвыборной кампании, - считает Анна Брун. - Значительного роста цен произойти не должно. Многие объекты элитной недвижимости до сих пор продаются по завышенным ценам. Наибольший рост можно ожидать в сегменте жилья комфорт-класса. Но он не превысит уровня инфляции".
Такое же развитие событий прогнозируют и другие эксперты. По словам директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, рост процентов по ипотечным программам повлияет на спрос. В 2012 году, если не случится кризис, цены продолжат свой рост. Это будет связано с тем, что по-прежнему увеличивается спрос, а ожидание кризиса подталкивает людей к совершению покупки. Скачкообразного роста цен не будет. Скорее всего, стоит ожидать равномерного подъема по всем сегментам в течение года.
По мнению руководителя отдела маркетинга ГК "Прок" Анны Седельской, пока предпосылок для серьезных изменений в сегменте комфорт нет. Ситуация кардинально могла бы измениться при наличии дешевых денег. Снижение произойдет только в случае серьезного общеэкономического кризиса, чего тоже не предвидится.
Вместе с тем предпосылок для ощутимого роста цен в среднесрочной перспективе также нет - слишком уж много на 2012 год заявлено проектов. В том числе и комплексного развития территорий. "Нужно ожидать стагнации цен либо роста в пределах инфляции, - считает Анна Седельская. - Переход к действительно высокому спросу, предполагающему рост цен, исходя из соотношения спрос/предложение, можно ждать не ранее 2013-2014 года".
"Переизбытка предложения в массовом сегменте не наблюдается. Из почти 1,5 млн м2, выведенных в продажу в этом году, более 99% пришлось на эконом- и комфорт-класс. При этом 61% всех новостроек реализуется в ценовом диапазоне 60-80 тыс. рублей за 1 м2 . Спрос все еще сосредоточен на квартирах небольшой площади по максимально доступной цене. В последнее время появился еще один фактор, увеличивающий спрос на первичном рынке. В последние полгода растет число людей, которые обменивают жилье в домах советского периода, прежде всего хрущевках, на квартиры в новостройках. Если раньше это были отдельные случаи, то сегодня такие обмены становятся тенденцией. Благодаря развитию программ по взаимозачету имеющегося жилья обмен старой квартиры на новую стал более доступен у жителей города. По данным департамента аналитики "НДВ СПб", с начала года цены выросли во всех сегментах строящегося жилья. Стоимость 1 м2 экономкласса увеличилась за год на 11,4%, новостройки комфорт-класса - на 10,2%. Выросли цены в сегменте дорогого жилья: плюс 18% в бизнес-классе и плюс 17% в элитных домах."
