Кому достанется дешевое жилье в Ленобласти

DP.RU: Как реализуется в Ленинградской области нацпроект "Доступное жилье"?

Владимир Петров: Нацпроект призван создать условия для развития жилищного строительства. Конкретика и деньги заложены в федеральной целевой программе "Жилище". Она дей¬ствовала с 2002 по 2010 год и была продлена на 2011 - 2015 годы. Общий объем финансирования программы на 2011 - 2015 годы - более 620 млрд рублей. Деньги предусмотрены на модернизацию коммунальной инфраструктуры, жилье для молодых семей и людей, которых государство должно обеспечить жильем. Кроме того, запланированы средства на поддержку региональных жилищных программ. Главный государственный приоритет в жилищном строительстве - малоэтажка экономкласса. Минрегион разъясняет, что это индивидуальные дома до 150 кв.м на участках до 10 соток и многоквартирные дома не выше трех этажей. Цена 1 кв.м - до 33 400 рублей.

Минрегионом определен объем жилья, который должен вводиться на территории каждого субъекта РФ. В среднем по стране показатель равен 1 кв.м жилья на человека в год. Для Ленобласти этот показатель выше: на 1,6 млн человек населения области к 2015 году должно строиться 1,65 млн кв.м в год, а уже к 2020 году почти в 3 раза больше, чем строится сейчас, - 2,73 млн м2 в год. Имеется в виду и многоэтажка, и частная коттеджная застройка на землях населенных пунктов.

DP.RU: Фактически речь идет о создании городов-сателлитов вокруг Петербурга. Нет ли противоречия между тем, что покупателями будут, скорее всего, петербуржцы, а вкладывать средства в инфраструктуру может Ленобласть?

Владимир Петров: Создание кольца субурбии вокруг Петербурга - не в экономических интересах Ленобласти. Жители пригородных поселков работают преимущественно в городе. Там же платят и подоходный налог. А социальное обеспечение: садики, школы, больницы - ложится финансовым грузом на область. В последнее время на уровне властей региона активно обсуждается вопрос возникшего перекоса. Для десятков тысяч будущих жителей строящихся домов (преимущественно петербуржцев) социальные объекты не предусмотрены, инженерных мощностей не хватает, транспортная сеть не справляется. Губернатор области настаивает на развитии удаленных от Петербурга районов.

Но удаленные районы - это отсутствие хоть как-то инженерно подготовленных участков. Без поддержки со стороны государства строительным компаниям невыгодно работать на периферии, вкладывать средства в инженерную подготовку территорий. Инженерную инфраструктуру развивают за счет установления платы за подключение к сетям и технологическое присоединение. Это влечет удорожание жилья.

DP.RU: Вы видите способ разрешить это противоречие?

Владимир Петров: Во-первых, в поручениях Владимира Путина и методичках Минрегиона настоятельно рекомендуется исключить из себестоимости жилья затраты на строительство инженерной инфраструктуры, выделить их в отдельный бизнес. Средства, вложенные в строительство, предлагается возвращать за счет коммунальных платежей. При этом изначально инвестируемые средства могут быть кредитными. Во-вторых, при массовом строительстве жилья экономкласса строительство дорог и социальных объектов может быть профинансировано государством. Кроме того, субсидируются проценты по кредитам на строительство коммуникаций и модернизацию строительных предприятий. В-третьих, предусмотрена возможность выкупа у застройщика построенных коммуникаций субъектом Федерации, муниципалами или коммунальщиками. В целом речь идет о государственно-частном партнерстве.

DP.RU: 2,7 млн кв.м жилья для области - слишком большая цифра. В Петербурге строилось 3,2 млн кв.м, и то в лучшие годы…

Владимир Петров: Тут вопрос не только в том, чтобы построить. Вопрос: для кого? Кто сможет купить такие объемы жилья? Отсюда вопрос об обеспечении платежеспособного спроса. Владимир Путин заявил о планах правительства снизить ипотечную ставку до 5 - 6 %. Это станет возможным, если инфляция сократится минимум в 2 раза. То есть пока это вопрос будущего времени. Кроме того, нужно обеспечить инженерную подготовку территорий под застройку. Загородное строительство - это ведь не уплотнительная застройка в городе, когда очередной дом сажают на существующие коммуникации. Сегодня строить за городом - это почти всегда осваивать целину. Принцип "сделай сам" распространяется на все: от подготовки градостроительной и землеустроительной документации до строительства магистральной канализации и социальной инфраструктуры. Это хорошо понимают загородные девелоперы. Многие городские строительные компании, вышедшие на загородный рынок, к такой ситуации не готовы. Тому ряд примеров: построенные, но не подключенные к сетям дома во Всеволожском районе.

DP.RU: Кто будет строить 2 млн кв.м в год? Строители заинтересованы участвовать в этих проектах?

Владимир Петров: Такие объемы местечково, пооди¬ночке строительным компаниям не осилить. Нужно учитывать интересы и возможности всех участников процесса: покупателей, строителей, коммунальщиков-монополистов, инвесторов, кредиторов, работодателей, социальной сферы, местных властей. Это возможно только во взаимодейст¬вии власти и бизнеса. Проект "Свой дом" берет на себя функцию объединения участников инвестиционно-строительного процесса для согласованной работы на рынке строительства малоэтажного жилья.

DP.RU: Расскажите подробнее о "Своем доме".

Владимир Птеров: "Свой дом" - это федеральный проект по развитию именно малоэтажки. Он реализуется на базе нацпроекта "Доступное жилье" и программы "Жилище". По стране к 2015 году малоэтажное жилье должно составлять 60 % от всего объема строительства, по Ленобласти - 70 %. На федеральном уровне проект курирует депутат Государственной думы Александр Коган. Региональным координатором по Ленобласти назначили меня. В рамках "Своего дома" строится жилье в Московской, Калининградской, Курской, Орловской, Воронежской, Ярославской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Кемеровской областях, на Ставрополье, в Башкортостане, Удмуртии, Татарстане.

Наиболее известный проект - "Экодолье" в Оренбургской области. Это поселок экономкласса на 5 тыс. домов. Дома небольшие - 90 - 150 кв.м. Стоимость дома с участком и всеми городскими коммуникациями - в пределах 3 млн рублей. Проект реализуется на условиях государственно-частного партнерства. В финансировании участвуют федеральный и региональный бюджеты, а также средства частного инвестора, строительство дорог и подводящих инженерных коммуникаций взяло на себя государство.

DP.RU: Есть ли реализованные проекты в Ленобласти?

Владимир Петров: В Ленобласти пока таких прецедентов нет. Губернатор области объявил приоритетом комплексное развитие районов. Для этого нужно решить ключевые взаимосвязанные задачи. Во-первых, необходимо выполнить работы по территориальному планированию. Градостроительную документацию муниципалы до конца года должны подготовить. Но для развития строительных проектов этого недостаточно. Нужна подготовка землеустроительного документа - карты (плана). Требуется фиксирование границ конкретных участков, то есть окадастривание земель. Это огромная и дорогостоящая работа. В последние 2 года все разговоры были только о градостроительных планах, многие упустили из виду необходимость разработки карт. Деньги на эти работы на 2011 год в местные бюджеты не заложены. Получается, что пока невозможно выделить недорогие муниципальные земли под массовую застройку.

Во-вторых, необходимо принять программу инвестиционного развития области. Проект концепции социально-экономического развития Ленобласти на стратегическую перспективу до 2025 года зимой в очередной раз был отправлен Законодательным собранием области на доработку. Следующее рассмотрение документа запланировано на июль этого года. Без концепции развития региона невозможно прогнозировать, когда и где появятся новые рабочие места. Соответственно, непонятно, где и в какие сроки нужно развивать инженерную инфраструктуру, строить жилье, садики, школы, больницы. В-третьих, нет программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры. Нет согласованных, взаимоувязанных долгосрочных планов развития инженерных сетей на территории области.

На реализацию нацпроекта "Доступное жилье"Ленобласть в 2010 году направила более 1,8 млрд рублей. Из них на развитие инженерной инфраструктуры потратили всего 3 % от всей выделенной суммы. Более 80 % - на обеспечение жильем ветеранов, расселение аварийного фонда и покупку жилья для детей-сирот. Получается, что приоритетом при вложении денег, отпущенных на нацпроект, остаются субсидии на жилье и поддержка ипотеки на государственном уровне, в то время как для увеличения объемов жилищного строительства в первую очередь необходимо опережающее развитие коммунальной инфраструктуры.

DP.RU: Каким бразом строители, девелоперы могут принять участие в таких проектах?

Владимир Петров: Проект должен быть интересен Ленобласти с точки зрения решения социальных и инфраструктурных задач. Приоритетные проекты включаются в региональную программу "Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленобласти в 2011 - 2015 году". На эти проекты область может запрашивать субсидии из федерального бюджета. На реализацию региональных программ заложено 42 млрд рублей.

В рамках проекта "Свой дом" мы подписали соглашения с комитетом по строительству и комитетом по архитектуре и градостроительству Ленобласти. По условиям соглашений мы занимаемся привлечением застройщиков-инвесторов к реализации проектов строительства жилья экономкласса. Разработанные проекты представляем на рассмотрение в профильные комитеты. Те дают оценку инвестпроектов и рекомендации по их улучшению с учетом специфики области. Проекты, соответствующие требованиям Минрегиона, рекомендуются к участию в федеральных и региональных конкурсах, то есть могут ¬претендовать на бюджетные деньги. Один из важных критериев - цена квадратного метра, она должна быть не выше 33 400 рублей.

DP.RU: Вы находите такую стоимость приемлемой? Вряд ли строители откажутся от маржи, а потребители и эту цену найдут завышенной…

Владимир Петров: Есть две принципиальные проблемы. Первая: почему инвестор закладывает такую большую прибыль? Не только потому, что хочет нажиться. Он несет непрогнозируемые риски. Тогда должна быть такая норма прибыли, которая с моральной точки зрения эти риски закрывает. Это так же, как вкладываться в акции: чем надежнее, тем меньше доход. Сейчас не хватает спроса и определенности. Но нет спроса не вообще, а спроса на тот продукт, который сегодня готов давать девелопер. А это чаще всего не дом, а участок с будущими сетями - продукт, инвестиционная емкость которого низка, а риски покупателя высоки. В развитых странах 70 - 80 % объектов вводятся в эксплуатацию уже с конечной отделкой. У нас же все продают "завтра" - либо кусок земли, либо котлован. Конечный потребитель хочет купить дешевое и уже существующее жилье. Но в таком случае это - непросчитанные риски для девелопера. И поддержка субъекта Федерации, поддержка со стороны региональной программы и проекта "Свой дом" как раз для этого и нужна - чтобы снизить риски инвестора и снять страхи покупателя.