Строители губят успешные концепции

Грамотная концепция и оптимальная инженерная инфраструктура объекта стали необходимыми составляющими его доходности. Однако даже отличная концепция не сделает объект успешным, если так останется на бумаге. Зачастую строительные организации находят массу доводов, почему как минимум половина концептуальных решений не нужно реализовывать. В итоге принятые в обход концепции технические решения могут значительно увеличить цену будущей эксплуатации объекта недвижимости или повлечь за собой дорогостоящие переделки. Екатерина Емельянова

"Строители будут ссылаться на СНиПы и запугивать заказчика, что если он настоит на своем, то объект просто не примут в эксплуатацию, — рассказывает директор по развитию Becar EASI Екатерина Емельянова. — На самом деле в 99% случаев все проектные и строительные решения можно согласовать. Просто они должны быть не только продуманы, но и грамотно реализованы".

Эксперты приводят в пример множество ситуаций, когда несоблюдение строителями проектных требований привело к плачевным последствиям. Вот лишь некоторые из них:

— Высоты этажа оказывается недостаточно для размещения воздуховодов приточно–вытяжной вентиляции. Обнаруживается это всегда после того, как проект согласован, а общестроительные работы по заливке монолитных перекрытий выполнены.

— Перегородки стоят совсем не там, где они предполагались концепцией, поэтому площади арендопригодных помещений совсем не такие, как заявлены рынку (кстати, обнаружится это может уже после того, как площади сданы в аренду).

— Трубы систем водоснабжения и канализации запроектированы и, конечно же, уже разведены таким образом, что не соответствуют плану размещения санузлов и иных потребителей этих сетей.

— Обещанный арендаторам "комфортный климат в арендуемых помещениях" невозможен, поскольку сечения воздуховодов недостаточно, к тому же вместо круглого сечения использовано прямоугольное. Стоит ли говорить, что к тому моменту все воздуховоды уже разведены.

— В ходе строительно–монтажных работ на одном из объектов генподрядчик по предварительному проекту закупил осветительные приборы, которые не подходили для использования на торговых площадях. По требованию компании, которая осуществляла предэксплуатацию на объекте, светильники были заменены до их установки, что сэкономило собственнику порядка $40 тыс.

— При строительстве торгового комплекса было принято решение осуществлять отопление здания не радиаторами, а отопительным контуром в полу (теплый пол). Для удешевления был сделан жидкостной контур, а не электрический мат. Сверху была залита тонкая стяжка, потом напольное покрытие. Через некоторое время обнаружилась проблема: сверлить пол под установку оборудования было невозможно из–за опасности проткнуть трубку теплового контура. Напольное покрытие пришлось снимать. Произошло это, конечно, перед самым открытием торгового центра.

— Во время работ по фундаменту торгового комплекса в центре города в условиях плотной застройки генподрядчик сумел убедить собственника в отсутствии необходимости делать шпунтование фундаментов зданий, прилегающих к пятну застройки. В результате стечения ряда обстоятельств соседние здания осели, появились трещины. В итоге задержка только по этим видам работ составила около 2 месяцев (простой на время разбирательств), пришлось выплачивать компенсации пострадавшей стороне и т.д. Независимая экспертиза, проведенная позже, показала, что шпунтование было все–таки совершенно необходимо.

"Во избежание вышеперечисленных недоразумений имеет смысл делать экспертизу разделов проекта, — отмечает Екатерина Емельянова. — Это как минимум подтвердит правильность работ, а во многих случаях и снизит стоимость реализации проекта из–за улучшения проектных решений, сохранит сроки введения объекта, сократит затраты на подготовку и оснащение здания для эксплуатации". Кроме того, услуга по предэксплуатации избавляет застройщика от проблем, связанных с согласованием, контролем качества работ и реализацией проекта.

Работы консультантов и эксплуатационной службы на возводящемся объекте заключаются в контроле строительно–монтажных работ в соответствии с утвержденным проектным планом строительства. В таком случае консультанты становятся для собственника, условно говоря, глазами и ушами на объекте. "Даже если на объекте работает собственная служба заказчика, при приемке работ сотрудники компании порой идут на компромиссы, в расчете на то, что недоделки будут устраняться в процессе текущей эксплуатации, — говорит Валентин Каверин, директор по эксплуатации Becar EASI. — Поэтому нередки случаи, когда по документам работы приняты, а на самом деле не выполнены. В случае смены эксплуатирующей компании собственнику придется устранять эти недоделки за свой счет. Независимый наблюдатель, производящий детальный осмотр инженерных сетей и элементов строительных конструкций и фиксирующий их состояние в фотоотчетах и актах, позволит заказчику всегда быть в курсе реальной ситуации на объекте".