Немецкий подход к эксплуатации зданий

В программе приняли участие крупные управляющие, клининговые и эксплуатационные компании России: VMB-trust, "Кристанваль", "КлинТим", "Инталекс" и др. Принимающей стороной выступила компания RAY, являющаяся представителем альянса EASI (European Alliance for Solutions and Innovations) в Германии. Компания оказывает полный спектр услуг по Facility Management: уборка, техническая эксплуатация, подбор персонала на объекты, администрирование и прочее. Участники бизнес-тура ознакомились с практическими методами работы немецкой сервисной компании и посетили ряд объектов, обслуживаемых RAY.

Особенно интересным показался российским специалистам тот факт, что расчет стоимости клининга и эксплуатации на немецком рынке Facility Management ведется не от квадратного метра, как в России, а от человекочаса. Таким образом, в Германии заказчик покупает часы работы персонала, что позволяет сервисной компании более четко определять свои предстоящие затраты – ведь оплата работы персонала является самой большой статьей затрат, как в клининге, так и в эксплуатации.

Один из главныЕкатерина Емельяновах параметров, необходимых для расчета стоимости – нормы уборки в час. "У каждой компании могут быть свои нормы уборки, однако на немецком рынке разработаны общие ориентиры, определяющие количество квадратных метров, убираемых в час для различных видов помещений, - рассказывает директор по развитию Becar EASI Екатерина Емельянова. - Например, по российскому ГОСТу, норма уборки составляет около 500 м2 в час. Однако эта норма – "средняя температура по больнице", ведь невозможно с одинаковой скоростью убирать коридор и, например, операционную – у них совершенно разные стандарты чистоты. В Европе эти стандарты определяют государственные организации, измеряющие нормочасы в различных отраслях".

Расчет работ по человекочасам позволяет определять цену с учетом трудоемкости процесса, ведь трудозатраты зависят не только от количества квадратных метров, но и от частоты уборки, и от типа покрытия, и от других факторов. К примеру, норма машинной уборки коридора - 800 м2 в час, в то время как норма уборки туалета - 100 м2 в час. Такие помещения, как, например, операционная должны убираться еще тщательнее - норма всего 60 м2 в час.

Компании, оказывающие услуги клининга, увеличивают свою прибыль за счет увеличения нормочасов, прописанных в стандартах (т.е. увеличивая производительность труда). Наибольшая производительность достигается за счет разделения работ. Для того чтобы качественно убрать 250 метров офисных помещений в час с протиркой пыли, уборкой пылесосом и т.д. уборщице приходится прикладывать максимум усилий. При разделении труда в RAY женщины убирают верхние покрытия, мужчины пылесосят. Таким образом, 2 человека за полчаса убирают 300 м2 офисов. Помогают увеличить продуктивность и технологические карты (план, по которому работают уборщики). Норму уборки можно существенно увеличить и за счет использования техники: к примеру, применяя поломоечную машину, можно вымыть уже не 400, а 800 метров коридора в час.

Норма уборки меняется в зависимости от типа покрытий: например, ковролин убирается дольше, чем линолеум. Для каждого типа помещений существует несколько подкатегорий со своими нормами. При работе с крупными зданиями (например, с заводами) на нормы накидывается приблизительно 10%, с учетом того, что уборщице приходится много ходить пешком.

Однако для расчета количества часов, которые необходимо затратить на то или иное помещение в месяц, недостаточно знать средние нормы уборки в час. Норма уборки для конкретного здания зависит также от количества уборок в неделю. Кроме того, норма увеличивается, если увеличивается количество уборок в неделю, ведь то, что убирается чаще, убирать легче и быстрее.

Подобная схема расчетов удобна своей прозрачностью для клиента. Клиенты могут сравнивать стоимость часа работ и ориентироваться на известные нормы, что позволяет им заранее вычислить примерные объемы работ по своему объекту. "Благодаря таким стандартам клиенты и специалисты FM оперируют одинаковыми понятиями. Понимание объема работ позволяет клиенту отсечь демпинговые предложения, которые грозят потерей качества", - говорит Емельянова. - Кроме того, знание норм работ в человекочасах дает клиентам возможность контролировать оказываемые услуги с помощью контрольно-пропускных пунктов и систем контроля доступа. В свою очередь поставщик услуг тоже имеет ориентиры, к которым он должен приводить свои цены и нормочасы".

"К сожалению, на данном этапе развития российского рынка, расчет стоимости услуг от стоимости человекочаса неприменим", - сетует Емельянова. По ее словам, невозможность использования данного метода связана с тем, что без четко прописанных общих стандартов, действующих на рынке, вся система теряет смысл. В этом случае заказчик не может оценить адекватность трудозатрат, рассчитанных клининговой компанией, а значит, всегда будет сомневаться в том, что персонал, работающий на его объекте, эффективно использует свое рабочее время. Тем не менее, утверждает эксперт, данный метод может широко применяться в "карманных" управляющих компаниях, работающих на собственных объектах, при условии принятия корпоративных стандартов в отношении норм клининга.