Цены будут падать еще 2 года

Таки данные приводит KPMG, пишет Финанс. Еще, казалось, недавно каждая инвестиционная компания держала в штате аналитика по недвижимости, регулярно выдавала отчеты и доклады о состоянии рынка, прогнозы по ценам. Но сегодня эти специалисты как будто исчезли: подавляющее большинство инвестдомов либо не отслеживают цены на жилье, либо изредка таргетируют акции девелоперов. Еще меньше тех, кто анализирует отрасль коммерческой недвижимости. Удивительно и равнодушие в этом вопросе, к примеру, со стороны – Global Property Guide, который отслеживает цены по всему миру. Последние обновления данных по России там делали в конце июня 2008 года.

Охлаждение интереса связано и с падением цен в этом секторе, и с проблемами, с которыми столкнулись девелоперы, и с сокращением штата аналитиков повсеместно в инвестиционных компаниях. Словом, из-за кризиса. Говорить о ценах на недвижимость, а тем более о прогнозах действительно непросто – из-за непрозрачности ценообразования, а также в связи с тем, что сделок становиться все меньше: покупатели не покупают, ожидая еще более выгодных предложений, продавцы не продают, надеясь на разворот рынка.

«Разные данные, которые приводят участники рынка, связаны, в частности, с тем, что риэлтерские агентства сейчас выдают в основном цены предложения. Это не цена сделки. Мы считаем, что в этом году по сравнению с прошлым объем сделок в секторе жилой недвижимости упадет в два раза», - говорит заместитель директора KPMG по России и СНГ Эдуард Черкин, автор исследования по рынку недвижимости в России в 2009-2010 годах. В подходах к оценке есть еще масса нюансов. Например, одни выдают суммарные показатели и первичного, и вторичного рынков, другие – из сектора первичного жилья выбирают лишь те объекты, сдача которых находится «в состоянии высокой готовности». Одни риэлторы говорят про бизнес-класс, другие – про «премиум» и так далее. Единой методики не существует. Попытку обобщения разрозненных сведений, а также подходов к оценке, предприняли в KPMG, ссылаясь не только на результаты опроса участников рынка и экспертов, но также опираясь на данные Росстата, «Юникредита», «Кредит Свиса» и Сбербанка. KPMG при этом делал акцент на ценах вторичного рынка, поскольку считает первичный в высокой степени спекулятивным. Результатом стали следующие сценарии развития событий:

Согласно опросу участников рынка, проведенному «Делойт», наибольшее их число (21%) считают, что цены на жилую недвижимость в 2009 году в целом по России снизятся в среднем на 37,5%. 5% респондентов ожидают не менее чем 50-процентного падения. В целом настрой компаний, опрошенных «Делойтом», скорее пессимистический.

Между тем, в KPMG нащупали некое локальное дно по ценам на недвижимость. «К концу второго квартала 2009 года ожидаем, что средняя цена в Москве снизится до $3700 за квадратный метр. Однако уже сейчас видим, что цены замедлили падение и в последние недели снижаются в среднем на 1% в неделю. Это говорит о том, что есть поддержка на этом уровне - близкая к $3700», - говорит Эдуард Черкин.

Улучшению ситуации пока никак не способствуют продолжающиеся финансовые проблемы у самих девелоперов – помимо сокращения конечного спроса им предстоит реструктуризировать долги. Второй узел проблем в банках, которые также столкнулись с заморозкой кредитных рынков, и как следствие, сократили финансирование девелоперов и выдачу ипотечных кредитов населению.

С ипотекой, пожалуй, произошли самые заметные перемены. С апреля по декабрь прошлого года количество банков, которые выдают жилищные кредиты, сократилось с 115 до 20, то есть в шесть раз. При этом только в четвертом квартале 2008 года с этого рынка ушли 17 игроков, среди которых «Союз», «Хоум Кредит энд Финанс банк», «Русский стандарт», «Ренессанс Капитал», АйСиАйСиАй банк, «КИТ Финанс» и другие. В первом полугодии их доля на ипотечном рынке составляла около 18%. Оставшиеся в этом сегменте кредитные организации резко повысили ставки по ипотеке – теперь они составляют 17-20% в рублях и 12-14% в валюте, а заодно в два-три раза сократили объемы программ. Речь идет о том, что требования по выдаче кредита стали жестче.

Понятно, что новые банковские условия и возможности также давят на конечный спрос, отсекая существенную часть клиентов. По самым смелым оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов в 2009 году составит 530 млрд рублей, согласно пессимистическим оценкам – 160 млрд. В KPMG оценивают эту сумму в 176 млрд рублей: