Приключения американского ипотечного брокера в России

10:0007 марта 200810:00

57просмотров

10:0007 марта 2008

Александра Дианова

Ипотечный брокер Илья Миллер, 18 лет назад эмигрировавший в США из Советского Союза, вернулся в Москву. Его ипотечный офис в Нью-Йорке опустел – за последние месяцы чета Миллеров потеряла львиную долю клиентов, а их агенты предпочли уйти в страхование и продажу автомобилей.

Около года Илья и его супруга Сюзанна были свидетелями того, как угасают финансовые рынки в США, и параллельно следили за тем, что происходит в России. "Я понимал, что это очень интересный, богатый, развивающийся рынок", - рассуждает Илья сегодня, устроившись в удобном офисном кресле на Чистых Прудах.

Золотая жила

Илья эмигрировал в США в 90-е годы из Киева. В горбачевскую эпоху это было обычное явление, многим хотелось "открыть для себя Америку". В ту пору ежегодно из СССР в США прибывало по 40-60 тыс. эмигрантов. Все они искали жилье. На эту "золотую жилу" Илья и попал в самом начале своей американской истории. Они с женой зарегистрировали частное агентство недвижимости и стали подыскивать русским квартиры в аренду.

Самым популярным жильем на рынке недвижимости в Нью-Йорке в то время были "трамповские" дома в Бруклине, только не Дональда Трампа, а его отца – Фреда Трампа, который умер в июне 1999 года.

"Мы с женой одиннадцать лет работали с Fred С. Trump Organization, - вспоминает Илья. – Из них семь – в качестве эксклюзивных брокеров на весь портфель Фреда Трампа, который состоял из более чем 7 тыс. квартир (около 70 многоквартирных домов) в Бруклине, Куинсе и Статен Айлэнде. Мы туда заселяли в основном русских. После кончины Фреда Трампа мы еще какое-то время продолжали работать на его организацию. Это было очень интересное время".

Тревожные сообщения из банков

Когда волна эмиграции спала, Миллеры решили получить лицензию Registered Mortgage Broker NY State Banking Department (ипотечных брокеров) и четыре года успешно проработали на этом рынке. Супруги к этому моменту купили дом на Лонг Айлэнде (под Нью-Йорком).

Первые тревожные звоночки прозвучали для Ильи в феврале-марте 2007 года. К тому времени его компания раскрутилась и работала со 120 банками, а тесно с 30. Компания Миллеров – Miller Funding Group потом успешно слилась с известным в Америке Wall Street Mortgages Bank и вошла в состав в качестве одного из его многочисленных филиалов. Когда рынок обвалился, этот банк растерял львиную долю своих филиалов.

"Я очень хорошо помню начало кризиса, - рассказывает Илья. – Мы с женой начали получать сообщения из банков, которые принялись закручивать гайки – сворачивать свои ипотечные программы. Эти сообщения предназначались только для служебного пользования, и пресса о них до поры и времени не знала".

Если раньше из десяти "отработанных" клиентов, которым компания Миллеров предлагала банковские программы, ипотечными заемщиками становились семь-девять, то с каждым днем количество "положительных" клиентов сокращалось. А потом в прессу просочилась информация, что все больше заемщиков переживают дефолт.

"Весь 2007 год мы прожили в оцепенении, потому что не было ни одного дня, чтобы ситуация не ухудшалась. У нас были потери. Мы теряли не капитал, а большую часть своего бизнеса, клиентов. А деньги потеряли инвесторы, которые на 10-30 лет вкладывались в ценные бумаги и в недвижимость. В руках у них осталась обесцененная недвижимость, которую теперь никто не хочет покупать. Около 50 банков США вышло из бизнеса. Только по годовым финансовым отчетам за 2007 год Citigroup потерял $18 млрд, Merrill Lynch – $15 млрд, UBS - $10 млрд, Morgan Stenly – $9,4 млрд. И это впервые за их многолетнюю историю!"

В июле-августе 2007 года Илья и его жена начали подумывать о возврате в Россию. Банки боялись брать клиентов, лишившись инвесторов с Wall Street, где за все лето были рефинансированы считанные сделки.

Ипотека по телефону

До кризиса в нью-йоркском офисе Миллеров работало десять лицензированных агентов, четыре человека, которые определяли, под какую ипотечную программу попадает клиент, персонал администрации и полусотня юношей и девушек, которые занимались телемаркетингом. Старшеклассники и первокурсники за $7,5 в час обзванивали всю Америку и выявляли потенциальных клиентов (Wall Street Mortgages Bank имел лицензии на право работы в 49 штатах).

Это был настоящий улей. "Дети" работали не за почасовые $7,5, их больше интересовали комиссионные с "положительных" клиентов. Некоторые из них получали до $2-4 тыс. в месяц. Агенты зарабатывали и того больше. Все были творцами своих заработков.

"Telemarketing room теперь уже не существует, - сокрушается Илья. - Начали сокращаться программы. Резко сократилось и количество людей, подходящих под эти программы, "дети" перестали получать комиссионные с каждой сделки. Мне даже не пришлось никого увольнять, люди стали уходить сами, агенты подались в автомобильный бизнес, страхование".

Взгляд изнутри

"Здесь в России даже у профессионалов почему-то сложилось не совсем верное, на мой взгляд, мнение о причинах, обваливших ипотечный рынок в США", - удивляется сегодня Илья. Он уже шесть месяцев находится в России в качестве приглашенного советника генерального директора одной из девелоперских компаний, успел окончить курсы ипотечных брокеров в Российской Академии Государственных Служб при президенте РФ, получил лицензию, стал делегатом 1-го Всероссийского конгресса ипотечных брокеров, познакомился с массой бизнесменов, принимая участие в заседаниях "Московского ипотечного клуба", и множества других профессиональных мероприятий.

"Люди, с которыми я встречался в Москве, мелкие причины ипотечного кризиса в США возвышают в более высокий ранг. Я имею в виду мошенничество, непрофессионализм оценщиков, что конечно сыграло свою роль, но это капля в море, это было всегда. В семье не без урода", - говорит Миллер.

Кризис был связан, по его мнению, с тем, что американские финансисты потеряли бдительность, глядя на то, как последние 5-7 лет рынок недвижимости в США, особенно в мегаполисах, неумолимо рос – на 10-20% в год. (Цены на жилье растут сейчас и в России – в среднем на 4-5% в месяц с начала 2008 года, по признанию участников рынка. – dp.ru) В условиях жесткой конкуренции банки начали выходить на рынок с многочисленными рискованными программами.

"Доходило до маразма – в некоторых программах предлагалось 110% стоимости квартиры! – восклицает Илья. - Дом ценой в $1 млн через год все равно стоил $1,2 млн, и получалось, что обращение в банк оказывалось выгодней. Это было очень ошибочно. А тогда я и все остальные думали, что все это высчитано математически и должно нормально работать. Ошибку совершали не только банки, но и инвесторы, покупающие кредитные пулы.

Вторая страшнейшая причина, по моему мнению, о которой в США почему-то не говорят – это инфляция. За последние 5-7 лет инфляция съела очень много возможностей кредиторов, а также много - их обещаний по обязательствам, которые они на себя взяли".

"Большие инвесторы" в России

"В 1990 году, покидая СССР, я думал, что России понадобится полвека на развитие ипотечного рынка. Я ошибался! И скажу даже больше, - продолжает Илья, – Я настолько влюблен в русский рынок недвижимости и ипотеку, которая здесь развивается и имеет огромный потенциал, что даже и не знаю, если бы завтра открылись двери для бизнеса в Америке, вернулся бы я или нет".

Ипотечный кризис обойдет стороной Россию, уверен Илья Миллер, хотя он и обратил внимание на то, что во многих российских банках сократилось количество ипотечных сделок. Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в США достигает почти 70% всех сделок. В России этот показатель на сегодняшний день – едва 10%. А объем ипотечных кредитов по отношению к ВВП в России составляет 1-2%, в то время как США достигает 50%. Кроме того, ипотечные кредиты России рефинансируются на западных рынках ценных бумаг, а с лета 2007 года им – рынкам – вовсе не до российских ипотечных пулов. Западные инвесторы перестали выкупать российские бумаги. Своих же "длинных" денег у российских институтов, включая АИЖК, маловато.

"Банки стали более строго подходить к отбору ипотечных клиентов, а инвесторы стали более консервативные, они боятся вкладывать деньги не только в Америке, но и в другие рынки, - говорит он. – Америка кашляет и сильно кашляет. Но Россия здесь ни при чем, вот в чем тонкость. Это психологический момент. В России нет программ, которые могут привести к тому, что случилось в Америке. Кроме того, ипотечный кризис в США стал уроком для России".

"Большие инвесторы" все равно дойдут до России, потому что американский рынок будет долго "буксовать", считает Илья.

"Инвесторы потеряли огромные деньги – они вынуждены будут заходить на другие, бурно развивающиеся, рынки дабы залечить полученные раны! – говорит российско-американский брокер. – А российский рынок хорошо развивается. Есть определенная политическая стабильность как минимум на ближайшие четыре - восемь лет в связи с исходом президентских выборов в России. Даже если рост цен на недвижимость остановится, а это, может быть, произойдет через 2-3 года, то цены возможно упадут на 10-20% и дальше, рынок будет "сглаживаться", цены - корректироваться. Зарабатывать нужно всем, и на месте инвесторов я бы обязательно пришел в Россию именно сейчас".