Дольщики обманываться рады

<b>За 2 года действия</b> Закона "О долевом участии в строительстве жилья" (ФЗ №214) ГУ ФРС по Петербургу и Ленобласти зарегистрировало чуть более 3 тыс. договоров. Притом только в 2007 году на первичном рынке продано почти 30 тыс. квартир. Закон о долевом строительстве до сих пор не заработал, но строящееся жилье продолжают покупать.

<b>"Деловой Петербург"</b> попросил юристов проанализировать несколько типовых договоров, заключенных крупнейшими петербургскими девелоперами (ООО "ЛЭК Истейт", <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/31816" target=_blank>ООО "Строительная компания "Петербургская Недвижимость"</a>, <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/69327" target=_blank>ООО "ИСГ "Невский Синдикат"</a> и др.) в ноябре-декабре 2007 года. Эксперты пришли к выводу, что даже ведущие застройщики перекладывают максимум строительных рисков на контрагентов. До сих пор в ходу договорные схемы, строящиеся на предварительных договорах купли-продажи. Причем даже крупные компании не гнушаются вводить в сделку фирму-посредника:

<b>Юридический анализ предварительного договора купли-продажи:</b>

<b>1.</b> ООО "___.", зарегистрированное ИМНС №15 СПб 30 марта 2007 г. в лице ___, действующего на основании доверенности от ___, выступающее в соответствии с договором ___ от 28.05.2007 г. от лица ООО "___", именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны...

<em>Комментарий юриста:</em> "В данном случае стороной договора является посредник, юридически не имеющий никакого отношения к застройщику. В случае, если дом построен не будет, ответственность перед покупателями будет нести именно она, а не застройщик. Кроме того, на плечи этого ООО застройщик перекладывает и все вопросы, связанные с налогообложением. (Павел Лепшин, адвокат).

<b>2. </b>..и ___, именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий Договор о нижеследующем: в будущем Продавец обязуется продать Покупателю Квартиру в строящемся доме по строительному адресу: ___, а Покупатель обязуется купить Квартиру за счет собственных и кредитных средств Банка. Основные характеристики квартиры: __...

<em>Комментарий юриста: </em>"Предметом купли-продажи являются объекты материального мира. В момент заключения договора предмет, именуемый "квартирой", отсутствует. Так что предварительный договор купли-продажи является фиктивной сделкой, прикрывающей инвестиционную. И перечисление характеристик несуществующей квартиры напоминает одесский анекдот: "Фима, вы жарьте, рыба будет!" (П.Л.)

<b>3.</b> …Продавец гарантирует Покупателю, что на момент заключения настоящего договора право требования Продавца на Квартиру не обременено притязаниями третьих лиц, не заложено, в споре и под арестом не состоит, а также Квартира не является предметом договора купли-продажи с третьими лицами, в том числе предварительного договора купли-продажи…

<em>Комментарий юриста:</em> "Фактически квартиры еще нет, а есть только объект незавершенного строительства. Поэтому гарантии не имеют никакой юридической силы, они лишь создают иллюзию ответственности Продавца." (П.Л.)

<b>4.</b> …Стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру заключить Основной договор купли-продажи. Продавец обязуется обеспечить регистрацию своего права собственности... в ориентировочный срок - 90 дней с момента заключения основного договора с Застройщиком...

<em>Комментарий юриста: </em>"Логично: если после регистрации прав собственности Продавец откажется продать квартиру, это уже будет уголовная статья "мошенничество". А так - формально добросовестная сделка. Продавец сообщает, что продаст квартиру только тогда, когда застройщик ее сдаст. Застройщик не является стороной договора, так что за сроки сдачи дома не отвечает никто. (П.Л.)

<b>5. </b>…В качестве обеспечения исполнения Покупателем условий договора Покупатель вносит в кассу Продавца денежную сумму в размере, равном продажной стоимости Квартиры. В случае неисполнения Покупателем обязательств Заемщика по кредитному договору ... Продавец, являясь Поручителем по Договору поручительства..., исполняет обязанности Заемщика...

<em>Комментарий юриста:</em> "Покупатель должен заплатить наличными 100% суммы сделки за обещание продать ему объект, которого еще нет. А пункт о поручительстве наводит на мысль о старой банковской схеме обналичивания: Покупатель берет у банка кредит, несет деньги Продавцу, тот принимает их в кассу, и что с ними происходит затем, знает только узкий круг менеджеров застройщика и банка. (П.Л.)

<b>6.</b> …Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение... обязательств по договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы: стихийных бедствий, военных действий, забастовок, блокад, несчастных случаев, незаконных действий третьих лиц, действий или бездействия государственных органов, изменения законодательства…

<em>Комментарий юриста:</em> "Кроме предусмотренных Гражданским кодексом случаев Продавец внес по крайней мере один дополнительный форс-мажор: "незаконные действия третьих лиц". Если учесть, что менеджеры застройщика в договоре выступают третьими лицами, а двойные продажи подходят под определение "незаконных действий", видно, что Продавец всерьез рассматривает и такой исход этой сделки. (П.Л.)

<em>Павел Горошков</em>