Москвичи потянулись в петербургскую недвижимость

<b><b></b>На прошедшем в Москве Форуме</b> лидеров рынка недвижимости MREF-2006 газета "Деловой Петербург" и портал dp.ru представили деловым кругам России справочник "<a href="http://www.estateline.ru/ptr" target=_blank>Петербург: Территория развития</a>". На одноименном круглом столе ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости Северной столицы рассказали участникам мероприятия о ситуации и тенденциях на рынке офисных, торговых и складских площадей Петербурга.

<b>Жаркие дебаты</b> вызвал у экспертов вопрос представителя <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/24938">Внешторгбанка </a>о возможности создания в Петербурге делового района наподобие "Москва-Сити".

<b>Деловому "Сити"</b> в северной столице быть, уверен президент <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/90035">группы компаний "Бекар"</a> Александр Шарапов. По его словам, сейчас город испытывает острый дефицит бизнес-центров классов "А" и "В", спрос на которые растет не по дням, а по часам. "В свою очередь у девелоперов сейчас есть немало возможностей получить промышленные площадки для строительства там крупных деловых комплексов", – заявил Александр Шарапов.

<b>Вырасти петербургский "Сити"</b> может в квартале "Газпрома", где будет построен бизнес-центр газового монополиста. "Газпром" притянет в пятно своей застройки множество компаний, уверен Шарапов. Лучшим доказательством тому для него стало строительство газпромовских офисов на юго-западе Москвы.

<b>Эффект "Газпрома"</b> Петербургу не светит, возражает генеральный директор петербургского офиса консалтинговой компании Colliers International Борис Юшенков. По его словам, "Газпром-Сити" не станет вторым "Москва-Сити". "Это неперспективная территория, кроме набережной, здесь ничего нет, – говорит Борис Юшенков. – Планируемый "Газпром-Сити" превратится в нарыв, который через 20 лет придется вскрывать".

<b>Теоретически деловой центр</b> Петербурга может появиться на Васильевском острове, где хорошая транспортная инфраструктура сочетается с прекрасными видами из окон, считает Юшенков. Но практически "Питер-Сити" – несбыточная мечта. "Для ее воплощения в жизнь нужно активное участие городских властей с перспективой действия на 20 лет вперед", – резюмировал он.

<b>Спрос на офисы</b> решит судьбу петербургского "Сити", считает руководитель отдела консалтинга и маркетинга Praktis Consulting&amp;Brokerage Вал Жердес. "Не хочу сравнивать гипотетический "Сити" с парижским Дефансом, но при его создании девелоперы основывались не на аналитических выкладках, а на уверенности If we build, they will come, – говорит Жердес. – За 20 лет существования Дефанса он до сих пор не заполнен. Конечно, Петербург хочет иметь свой деловой центр, но нужен ли он, существует ли на него спрос?"

<b>Президент группы компаний "Бекар" Александр Шарапов</b>: "Главным преимуществом Петербурга перед Москвой для девелоперов является тот факт, что при покупке участка в собственность и строительстве на нем коммерческой недвижимости инвестор городу ничего не отчисляет, в отличие от Москвы, где 30–50% строящегося объекта переходит в собственность города. Конечно, преодолевать властные инстанции бизнесу тяжело в обеих столицах, но в Петербурге все-таки полегче.

С петербургскими властями иногда и договариваться не надо. Приходишь и говоришь, что намерен вложить в город большие инвестиции, а чиновники начинают тебе помогать. И это приятно.

Большой популярностью у московских инвесторов пользуются промзоны Петербурга. Сегодня от москвичей поступает больше заказов на покупку петербургских предприятий, чем число самих предприятий. Однако они в основном переходят в частную собственность по рейдерским схемам. Лишь три-четыре предприятия были реализованы через прямые продажи. К тому же они имели серьезные обременения, так как относились к памятникам федерального значения.

Очень опасно приходить в Петербург с новыми торговыми проектами. По количеству торговых площадей город на Неев обогнал столицу. За первое полугодие 2006 году в Петербурге введено больше торговых центров (282 тыс. кв. м), чем в Белокаменной (221 тыс. кв. м). Петербургский рынок ретейла близок к насыщению. Скоро остро встанет проблема доходности торговых центров. Качественных складов в городе сейчас нет. Однако, судя по заявленным проектам, через 2 года их будет избыток.

В Петербурге грузы не хранятся, мы являемся транзитным пунктом. К нам приходят товары, и они тут же перемещаются в Москву, где происходит их распределение по всей России. Прогнозируют, что скоро изменится логистика, грузы будут растаможивать в Петербурге, а это, в свою очередь, в разы увеличит потребность в складских комплексах".

<b>Заместитель генерального директора по приватизации "<a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/60349">Фонда имущества Санкт-Петербурга</a>" Динара Усеинова</b>: "Единственным уполномоченным продавцом имущества Петербурга является "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 100% акций которого принадлежат Комитету по управлению имуществом города. Мы продаем как государственную недвижимость, так и объекты, находящиеся в частной собственности.

Основной способ продажи сегодня – открытые аукционы. Из 995 аукционов, которые прошли в 2006 году, 98% торгов имели открытую форму подачи предложений по цене. При выборе открытой или закрытой формы в пользу первой будет говорить наличие у объекта обременений, например арендаторов.

Наибольшее количество продаж приходится сегодня на встроенные помещения. За 2006 год мы планируем продать около 1 тыс. таких объектов.

На закрытых аукционах могут реализовываться пакеты акций и свободные помещения".

<b>Генеральный директор петербургского офиса консалтинговой компании <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/company/01946">Colliers International</a> Борис Юшенков</b>: "Рынок торговой недвижимости Петербурга вступает в цивилизованную, европейскую фазу развития. Прошли те времена, когда мы варились с собственными девелоперами и операторами. Сегодня в Петербург приходят опытные международные игроки, крупные инвестиционные фонды. Выбор операторов еще ограничен, но более оптимистичен, чем 2–3 года назад. В Петербурге появляются и будут появляться международные торговые сети. Насыщение не грозит рынку ритейла. Если в Петербурге сейчас строится 500 тыс. кв. м современных торговых помещений, это не значит, что после их ввода следует ждать насыщения рынка. Наоборот, это значит, что 400–600 тыс. кв. м старых, некачественных торговых центров либо уйдут с рынка, либо займутся "реконцепцией". Хорошие, современные помещения будут востребованы. Знаковым событием для петербургского рынка станет открытие в ноябре-декабре двух "Мег" общей площадью 270 тыс. кв. м. Если они существенно повлияют на рынок торговых площадей, лишь тогда можно будет задуматься о его насыщении".

<b>Руководитель отдела консалтинга и маркетинга Praktis Consulting&amp;Brokerage Вал Жердес</b>: "Петербург сегодня – это Москва пятилетней давности. Прогнозы, которые в 2001 году делались относительно московского рынка, можно смело применить к Петербургу-2006. Главный вопрос сегодня – это вопрос классности объектов коммерческой недвижимости: когда офисы, склады и магазины перейдут с класса "С" и "D" на уровень "А" и "В"? Сегодня в Москве 40–45 торговых центров, соответствующих международным стандартам. В Петербурге их не больше пяти, поэтому строительство хай-класса (мегамоллы с новыми операторами) будет только расширяться. Другой вопрос: что произойдет с торговыми и складскими помещениями классов "С" и "D", будут ли они уходить с рынка?"

<b>Редактор аналитического справочника по недвижимости "Петербург: Территория развития" Елена Грибанова:</b> "По исследованиям, проведенным аналитиками бизнес-справочника "Территория развития", рынок коммерческой недвижимости Петербурга находится на подъеме – это доказывают не только растущие инвестиции в различные его сегменты, но и интерес к качественной аналитической информации по данному направлению. В частности, очевидно, что в ближайшем будущем инвестиции пойдут в складской и промышленный сегменты рынка. Исходя из этого посыла, наш справочник пополнится новыми статистическими данными, отражающими интерес потенциальных инвесторов".