Элитные здания ищут управленцев

СПб. Управление и обслуживание элитных жилых домов по-прежнему остается самой закрытой сферой на рынке недвижимости.

Предложение независимых управленцев в жилом секторе, в отличие от коммерческой недвижимости, практически отсутствует - вместе с тем спрос уже возник.

За последние 2-3 года значительно ужесточились требования жильцов к обслуживанию своих домов. Спрос покупателей элитного жилья активно смещается в сторону первичного рынка. Это объясняется не столько более низкой ценой на первичном рынке, сколько предложением более качественных характеристик жилья, лучшего технического оснащения, гарантированной социальной однородностью и уровнем предлагаемого сервиса. Соответственно новым зданиям требуются и новые управляющие компании. Хотя доля покупателей, проявляющих интерес к покупке элитного жилья, не превышает, по данным экспертов рынка, 5% от общих сделок на рынке первичного жилья, рынок по своим оборотам является достаточно заметным.

Парадоксальный рынок

Сегодня на рынке управляющих компаний в дорогом секторе жилья существует ряд парадоксов. Основной из них заключается в том, что, по сравнению с относительно высокими доходами, которые получают девелоперы от строительства и продажи дорогих квартир, управление приносит им гораздо меньшую прибыль. Тем не менее львиная доля управленцев "элитой" приходится как раз на девелоперов. Еще один парадокс в том, что УК в элитных домах практически бесприбыльны, а вот управленцы в домах бизнес-класса получают от своей деятельности существенный доход за счет большего количества квартир и, соответственно, увеличенного оборота.

Доходность управления в элитных жилых объектах редко доходит до 10-15%, поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов. Еще одной особенностью этого рынка является то, что УК в большинстве случаев работают только с новостройками. В этих домах жильцы, как правило, имеют приличный гарантированный уровень дохода. Кроме того, инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10-15 лет не потребуют серьезного ремонта.

Многоголосье

По словам генерального директора ООО "ПН. Эксплуатация Недвижимости" Анны Деркач, особенность управления жилыми объектами состоит в том, что управляющую компанию нанимает не просто юридическое лицо, а объединенная в ТСЖ группа собственников - физических лиц, с которыми, в силу их количества и индивидуальностей, договариваться сложнее, нежели с организациями. Эта особенность является также одной из основных причин, по которым управляющие компании неохотно идут в данный вид бизнеса - в отличие от коммерческой недвижимости с индивидуальными нанимателями хлопот гораздо больше. Взять, к примеру, риски неплатежей. Кроме того, управляющий, де-юре отчитываясь перед собранием жильцов, де-факто отчитывается перед каждым собственником квартиры. Следовательно, он должен убедить множество разных людей в своем профессионализме, порядочности и современности. Это задача не из легких, возможно, в том числе и поэтому рынок управляющих компаний так информационно закрыт.

На заметку

Одни из самых дорогих проектов на рынке элитного жилья Петербурга

- Проект Корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" - Большая Морская, 4, со стоимостью квартир $5000-9000 за м2

- Проект Объединенной финансово-промышленной корпорации - Тверская ул., 6, со стоимостью квартир до $10.000 за м2

- Проект ООО "Мартыновка" - наб. Мартынова, 74, со стоимостью квартир $3200-7000 за м2

- Проект Корпорации "С" в Михайловском саду рядом с Этнографическим музеем с ориентировочной стоимостью квартир от $11.000 за м2

- Проект "Северный Версаль" компании "Конкорд Менеджмент и Консалтинг" - 49 особняков в стиле петровского барокко и классицизма на берегу Лахтинского разлива

Источник: ООО "Астера"