Отмена приватизации законсервирует разруху

Специалисты опасаются, что в результате введения в действие нового Жилищного Кодекса Петербург навсегда останется столицей коммуналок. На решение проблемы городу отведены весьма сжатые сроки.<br><br>Несмотря на то, что законодатели решительно захотели положить конец процессу приватизации, Закон о порядке введения нового Жилищного кодекса продлил срок действия закона "О приватизации" еще на два года. Правда, с одной поправкой - право на бесплатную приватизацию своих квартир до 1 января 2007 года сохранили лишь граждане, получившие жилье по договорам социального и коммерческого найма до 1 марта 2005 года. Все жилые помещения, предоставленные после этого срока, россияне уже не смогут заполучить в собственность. Также до 1 января 2007 года малоимущие граждане, поторопившиеся приватизировать свои квартиры, и не вынесшие финансового бремени, имеют право на деприватизацию - то есть возможность "отыграть" все назад. По проекту закона, внесенного в петербургское ЗС Губернатором, в нашем городе малоимущими гражданами будут считаться лица, чей ежемесячный доход на члена семьи ниже двукратного прожиточного минимума. При этом стоимость принадлежащего семье имущества не должна превышать десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья в Петербурге. <br><br><b>Что имеем</b><br>Закон "О приватизации жилья в Российской Федерации" вступил в силу 4 июля 1991 года. Согласно этому закону граждане РФ имели право бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на приватизацию предоставлялось гражданам только один раз. Исключение составляли дети, имевшие возможность приватизировать жилье дважды - до достижения 18 лет и после. С 1991 по 2005 год в Петербурге было приватизировано около 60% жилого фонда. По данным Жилищного комитета, на 1 января 2005 года наибольшее количество площади отдельных квартир (более 70%) приватизировано в центральных районах города - Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном. В спальных и пригородных районах Петербурга приватизировано около 50% квартир. Количество приватизированных площадей в коммунальных квартирах несколько ниже - в среднем по районам 30 - 40%. <br><br><b>Плюсы и минусы </b><br>Приватизация жилья приносит хозяину как плюсы, так и минусы. Например, с момента ввода Нового жилищного кодекса отменяется норма закона о приватизации, по которой капитальный ремонт с приватизированными квартирами осуществлялся за счет государства - расходы на капремонт дома теперь ложатся на плечи собственников. Кроме того, предполагается, что, после отмены ЖК правила о равных условиях оплаты жилищно-коммунальных услуг для собственников и нанимателей, владельцам приватизированных квартир придется выплачивать фактическую стоимость коммунальных услуг. Третьим минусом можно считать планируемый ввод налога на недвижимость, который будет рассчитываться, исходя из реальной стоимости квартиры, и не учитывать льготы. Несмотря на то, что два последних проекта пока не осуществились, горький опыт заставляет россиян опасаться, что владение квартирой на правах собственника вскоре станет им не по карману. <br><br>С другой стороны недвижимость в собственности является капиталом, она может служить источником дохода при сдаче в аренду или первоначальным вкладом в улучшение жилищных условий. Пожилые люди могут использовать свою квартиру в качестве вклада для переезда в хороший социальный дом, или для заключения договора ренты. <br><br>Таким образом, неприватизированными в Петербурге остались в основном квартиры, в которых наниматели являются одинокими людьми, не имеющими наследников и не желающими заключать договор ренты. Также не имеет смысла приватизировать свои квартиры жильцам домов, идущих на снос. Среди нанимателей присутствует и категория граждан, не успевших (или поленившихся) оформить свою квартиру в собственность, впрочем, за последние полгода, на волне ожидания отмены закона о приватизации, их доля значительно сократилась. Кроме того, значительна доля людей, утративших право на приватизацию, и так и не сумевших приватизировать свое жилье (в основном это наниматели комнат в коммунальных квартирах). Какая часть квартир в Петербурге останется неприватизированной к 2007 году, заранее оценить сложно. <b>Если собственность тяготит</b> Вернуть жилое помещение государству могут малоимущие граждане, приватизировавшие недвижимость до 1 марта 2007 г. Они вправе передать принадлежащее им на праве собственности жилье в государственную или муниципальную собственность. Государственные органы обязаны принять эти помещения и заключить с гражданами и членами их семей договоры социального найма на занимаемую площадь. Правда, для передачи жилья государству необходимо соблюдение двух основных условий. Приватизированная квартира должна быть, во-первых, единственным местом постоянного проживания человека и, во-вторых, свободна от каких-либо обязательств. Например, если она заложена по кредитному договору, вернуть ей прежний статус можно только после погашения кредита. То же касается долгов по квартплате. При этом необходимо отличать расприватизацию жилья от признания договора приватизации недействительным. Последнее возможно, если договор заключен с нарушением требований законодательства. Если договор признан недействительным, квартира переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник становится ее нанимателем. Если жилое помещение было после приватизации продано или обменено, все участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение. Поэтому при покупке или мене нужно очень внимательно исследовать документы, обращая внимание на то, когда квартира приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т. п. Необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этого жилья ранее не совершено сделок, которые могут признать недействительными. <b>Коммуналки навсегда</b> В агентстве недвижимости "Бекар" уверены, что прекращение приватизации жилья в Петербурге больше всего ударит по рынку расселения. 70-80% оставшихся в городе коммуналок - это варианты, где часть комнат приватизирована, а часть - нет. Конечно, к 2007 году процент таких объектов уменьшится, но среди них много комнат, чьи наниматели не хотят их приватизировать (например, пожилые люди) или утратили право на приватизацию. Вариант с утратой права на приватизацию - последствия расселений 90-х годов. В 90-х годах коммуналки можно было приватизировать только целиком, поэтому на рынке комнат в основном присутствовали муниципальные объекты. Но при расселении заказчик обычно требовал приватизировать квартиру, чтобы приобрести ее по договору купли-продажи и не возиться потом с приватизацией недвижимости на себя. Квартиры без приватизации расселялись реже и стоили на 10-20% дешевле, так как круг покупателей на них был уже. Поэтому многие расселенцы теряли на этом свое право приватизации, но зато улучшали жилищные условия, переезжая в большие (хотя и неприватизированные) комнаты в других коммуналках. С 2005 года даже частично неприватизированные коммунальные квартиры по понятным причинам уже практически не интересуют покупателя. По мнению заместителя директора АН "Бекар" Леонида Сандалова, отмена приватизации фактически законсервировала разруху во всех неприватизированных до конца коммуналках, поскольку город их ремонтировать не будет. Поэтому есть опасность, что если в законодательство не будут внесены соответствующие изменения, Петербург навсегда останется столицей коммуналок. <b>Подарки упростят </b> Регистрация права на приватизированное жилье будет производиться и после 2007 года. Об этом сообщил в эфире радио "Эхо Москвы" начальник управления госрегистрации прав на недвижимость Федеральной регистрационной службы Олег Трофимов. "Сейчас в стране не приватизировано порядка 30 процентов квартир, " – сообщил Трофимов. Он отметил, что считает нужным "успокоить граждан": до 2007 года надо успеть приватизировать жилье. "А зарегистрировать договор о приватизации можно будет в любое время", - пояснил он. Он также сообщил, что процедура регистрации недвижимости, полученной по договору дарения, будет упрощена. Федеральная регистрационная служба уже обратилась с этим вопросом в Минюст. "На сегодняшний день в стадии разработки уже есть правовой акт, который упорядочит процедуру регистрации недвижимости, полученной путем дарения, в сторону ее упрощения", - отметил Трофимов.