Бизнесмены выстраиваются за офисами

Сегодня спрос на офисные помещения в Петербурге заметно превышает предложение. По подсчетам экспертов, в 2005 году в эксплуатацию будут введены 150-170 тыс. кв. м офисов. И примерно 80% этих площадей будут соответствовать категории В - самой востребованной сегодняшним рынком. <br><br>Отечественная классификация бизнес-центров существенно отличается от мировой, так как в России требования к офисам несколько ниже, чем за границей. Однако новые петербургские офисы все ближе подбираются к мировым стандартам. Сейчас в нашем городе есть бизнес-центры четырех классов: от самого престижного А до D - морально устаревших зданий бывших НИИ, которые бизнес-центрами можно назвать с большой натяжкой. <br><br><b>Офисные идеалы</b><br>Требования к размещению офисных помещений класса В не такие жесткие, как к бизнес-центрам высшей категории (А), которые непременно должны быть расположены в престижной деловой части исторического центра (в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах) и иметь отличные видовые характеристики. Офисные здания категории В могут находиться в зонах, прилегающих к историческому центру, - в части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, но при этом обязательно должны отличаться хорошей транспортной доступностью, к примеру, располагаться на набережных или вблизи магистралей. <br><br>Бизнес-центр класса В - это отдельно стоящее вновь построенное или прошедшее полный или выборочный капитальный ремонт специализированное здание с отделкой на высоком уровне. Если бизнес-центр организован в реконструированном здании, то непременные условия - хорошее состояние внутренних коммуникаций (систем вентиляции, отопления, водоснабжения) и наличие оптоволоконных каналов связи. Важна и эффективная планировка этажей. Помещения для аренды должны быть разные - от офисов 20-50 кв. м, до контор площадью более 1000-5000 «квадратов». Наличие большой парковки - обязательно. По мнению специалистов, в бизнес-центре любой категории должен быть ресторан, кафе или столовая, предоставляющие возможность перекусить, не выходя из здания. В офисных зданиях В-класса, как правило, предусмотрен конференц-зал и дополнительные услуги, такие как салон красоты или фитнес-центр. Но они не обязательны - для каждого конкретного проекта решение принимает управляющая компания. <br><br>Управляющая компания, которая обслуживает объект такого класса, должна иметь трехлетний опыт работы на рынке и не менее трех объектов в управлении. Генеральный директор бизнес-центра «Акватория» Михаил Жаров полагает, что компания, в ведении которой находятся офисы такого класа, должна стараться создать арендаторам наиболее благоприятные условия для ведения бизнеса. Помимо управления объектом, необходимо организовать службу безопасности, обеспечить круглосуточную охрану и видеонаблюдение. Еще одно требование - здание должна обслуживать профессиональная служба эксплуатации и уборки. Имеет смысл разместить в бизнес-центре банк, нотариальную контору, юридическую и полиграфическую фирму - зачастую в эти организации арендаторам приходится ездить на другой конец города, а тут все будет под рукой. Хорошо обустроить и автомойку. <br><br><b>Сложности самоопределения</b><br>Однако не все офисные объекты Петербурга строго соответствуют классификации. Один бизнес-центр, допустим, расположен в хорошем месте в центре города, но не имеет паркинга. А другой - в менее престижном месте, зато без проблем с парковкой, и в здании, насыщенном современной инфраструктурой. Так что в городе с трудом можно найти бизнес-центр, который на 100% удовлетворяет всем требованиям какого-то класса. А что делать, если офисное здание даже превосходит некоторые требования? Так, по мнению директора компании «АВРОРА Девелопмент» Александра Редькина, наличие в бизнес-центре класса В центрального кондиционирования - это уже шаг к более высокому А-классу. Поэтому при классификации своих офисных зданий собственники зачастую расширяют понятие «класс В». Так появляются бизнес-центры В+, В++ или даже В-. Правда, присваивать своему зданию «отрицательный» знак никому не хочется, поэтому собственники подчас определяют бизнес-центр классом ниже, например С+. К классу В+ можно отнести такие бизнес-центры, как «Петровский форт», «Сити-центр», «Президент» и другие. Классический класс В представлен бизнес-центрами «Акватория», «Мариинский», «Михайловский», «Нептун». В категорию В- попадают здания, реконструированные в 90-х годах, когда рынок еще формировался и требования к бизнес-центрам были значительно ниже. Сегодня эти офисные центры уже устарели и с трудом соответствуют заявленному классу. Набор услуг в бизнес-центрах класса В может быть самым разным. Как и площадь. По мнению Александра Редькина, нецелесообразно организовывать офисное здание этого класса, если площадь помещения менее 1000 кв. м. Из-за широкого спектра предложений серьезно отличаются и арендные ставки в подобных бизнес-центрах. Плата за квадратный метр может быть от 250 до 500 у. е. в год. <b>Свободных площадей нет</b> По данным компании «Бекар. Консалтинг» объем офисных площадей в бизнес-центрах класса В в 2004 году составил 220 тыс. кв. м - это около 28% всего объема рынка. Лидирующее положение занимают офисы более низкого С-класса (67%). Однако, как утверждает большинство специалистов, такой расклад временный: в ближайшем будущем бизнес-центры В-класса станут самыми массовыми. Уже сегодня, как упоминалось выше, 80% строящихся или реконструируемых офисных зданий относятся именно к этой категории. Рост спроса на В-класс обусловлен несколькими причинами. В частности, в связи с постоянным плотным движением автотранспорта на центральных улицах, добраться до более престижных бизнес-центров становится все сложнее. Есть случаи, когда фирмы из-за этого переезжают даже в офисные здания класса С, расположенные в районах с лучшей транспортной доступностью, граничащих с центром, сохраняя в исторической части города только небольшой представительский офис. Кроме того, растут и требования арендаторов - стихийно возникшие в 90-х годах бизнес-центры, наспех переделанные из административных корпусов заводов или зданий НИИ, уже не отвечают сегодняшнему дню. Но рынок еще далек от насыщения предложениями бизнес-центров класса В, несмотря на растущий спрос на них. Как правило, к моменту ввода в эксплуатацию таких офисных зданий на 30-40% площадей арендаторы уже найдены, и это очень высокий показатель. Заполняемость работающих бизнес-центров В-класса близка к 100%. Многие управляющие даже составляют списки ожидания из новых арендаторов или тех, кто желает расширить свой офис, - свободных площадей практически нет. Стабильно растут и арендные ставки, хоть и не так резко, как в предыдущие годы, но снижения не ожидается. Сегодня рынок офисных помещений Петербурга стабилизируется, хотя до насыщения еще далеко. Специалисты прогнозируют, что жесткая конкуренция и борьба за клиента между управляющими бизнес-центрами начнутся года через два-три.