Как провести оценку собственности в условиях реформы МСУ

В каких ситуациях необходима оценка собственности в условиях реформы местного самоуправления и какими способами можно эту оценку провести?<br><br>Реформа МСУ связана с перераспределением муниципальной собственности, а, значит, и с необходимостью оценки той части собственности, которая будет передаваться от бывшего собственника к настоящему. Оценка необходима в первую очередь сельскохозяйственным предприятиям в границах производственных подразделений хозяйств, полей и участков угодий, т.е. внутрихозяйственных территориальных единиц. И связано это, прежде всего с тем, что результаты такой оценки имеют огромное значение при решении многих практических задач, а именно:<br><br>- анализе и планировании хозяйственной деятельности предприятия, обосновании заданий хозрасчетным подразделениям по производству продукции земледелия;<br><br>- организации рационального использования земель: определении оптимальных размеров площади, трудовых и материальных ресурсов производственных подразделений, а также объема производства и реализации продукции; размещении посевов сельскохозяйственных культур и севооборотов; организации территории севооборотов: разработке мероприятий по улучшению производительных и технологических свойств земель с целью повышения плодородия почв и снижения затрат в земледелии;<br><br>- регулировании земельных отношений: обосновании оплаты труда при подряде и арендной платы за землю при аренде; контроле за использованием и охраной земель; разрешении споров между арендаторами и арендодателями, владельцами и землепользователями; установлении размера компенсации потерь (убытков) в связи с изъятием и перераспределением земель, из-за стихийных бедствий;<br><br>- организации рационального использования зданий, сооружений, оборудования, транспорта – находящихся на территории МО.<br><br>Для расчета стоимости передаваемых объектов можно применять три способа оценки: затратный, «подход прямого сравнительного анализа продаж», и доходный подход. <br><br>Затратный подход:<br>Стоимость недвижимого имущества определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство, строительство на нем зданий и сооружений с учетом предпринимательской прибыли и накопленного за время эксплуатации износа.<br>Применение затратного подхода наиболее оправдано в следующих случаях:<br>- определение стоимости нового строительства;<br>- определение стоимости реконструкции или ремонта зданий;<br>- определение варианта наилучшего использования свободного участка земли; <br>- оценка в условиях пассивного рынка (когда другие методы не применимы);<br>- оценка для целей налогообложения (по правилам государственных органов);<br>- оценка для получения "стартовой" цены на аукционах (ликвидационная стоимость);<br>- оценка для целей страхования (страховая стоимость);<br>- оценка последствий стихийных бедствий;<br>- оценка в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);<br>- оценка специальных зданий (школы, больницы, поликлиники и др.);<br><br>В условиях реформы МСУ применение затратного подхода является определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитости рынка (особенно в сельской местности) попросту отсутствует.<br><br>Затратный подход будет наиболее убедителен при оценке объектов передаваемых от одного субъекта реформы МСУ другому. Недостаток данного подхода состоит в невозможности определения экономического устаревания, влияния управленческих решений, изменения цен на материалы и конструкции, изменения экономической ситуации, а также местоположения объекта оценки. Положительной стороной затратного подхода является возможность определения реальной величины износа объекта, определение величины необходимого ремонта. <br><br><b>«Подход прямого сравнительного анализа продаж» </b><br>Это подход к оценке с точки зрения сравнения прямого сравнения оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. При этом рыночная стоимость имущества является ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее приемлем для оценки объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки, учитывается при анализе и корректируется поправочными коэффициентами. Однако на селе отсутствуют достоверные сведения о ценах сделок купли-продажи объектов недвижимости, совершаемых юридическими и частными лицами, а также ценах предложений к продаже и аренде таких объектов, т. к. не развит рынок таких услуг. Наиболее достоверными являются сведения о продаже на торгах имущества, принадлежащего МО, но данная информация не печатается в прессе и получить к ней доступ оценщику затруднительно. На торги, как правило, выставляются только те из объектов недвижимости, которые уже заинтересовали потенциального покупателя, а не те, которые собственник хочет продать. И так как рынок движимого и недвижимого имущества в сельской местности не развит, придется довольствоваться теми скудными и противоречивыми данными, которые обеспечат 30-40% точность оценки. Оценщику, решившему применить подход сравнения продаж придется последовательно выполнить ряд действий: 1. Подробно исследовать рынок оцениваемого имущества с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности. 2. Определить подходящие объекты сравнения и провести сравнительный анализ. 3. Сопоставить исследуемый объект с выбранными аналогами с целью корректировки (нормирования) их продажных цен на объект оценки или исключения из списка сравниваемых. 4. Установить стоимость оцениваемого объекта, путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравниваемых объектов к одному стоимостному показателю. Оценщиками на практике выделяются девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: - набор прав на имущество; - условия финансирования сделки; - условия совершения сделки; - время совершения сделки; - состояние рынка; - местоположение; - физические характеристики; - экономические характеристики; - характер использования; Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных поправок. Но где взять «нормальные рыночные условия» на селе, когда вокруг земли «немерено», а стоит она считанные рубли? <b>Доходный подход</b> Это способ оценки собственности основан на предположении, что стоимость объекта равна текущей (сегодняшней) стоимости прав на будущий доход, который принесет данный объект. Это значит, что покупатель или субъект, к которому переходит право собственности по другим основаниям, предполагает приобрести приносящий доход объект и право получать в будущем доход от его эксплуатации или от последующей продажи. Основные этапы оценки доходным подходом. 1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов - оптимальной рыночной ставки. К сожалению, рыночные ставки аренды в сельской местности крайне низки. 2. Оценка потерь от неполной загрузки и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина потерь вычитывается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход, который в результате очень часто оказывается отрицательным. 3. Расчет издержек при эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат на его содержание или типичных издержек при эксплуатации аналогичных объектов. В статьи расходов включаются затраты, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого эксплуатационного дохода, который по причине, описанной в п.п.2. очень часто является величиной отрицательной. 4. Производится пересчет чистого эксплуатационного дохода в текущую стоимость объекта. Одной из проблем рынка является низкая платежеспособность сельских предпринимателей, вследствие чего аналогичные объекты в аналогичном состоянии в разных населенных пунктах могут иметь стоимость, в разы отличающуюся друг от друга или вообще не быть востребованы на рынке (например, здания бывших сельских школ, аптечных пунктов, детских садов и пр.). <div align="right"><b>Юрий Гуляев – директор департамента маркетинга, оценки и инвестиционного проектирования Торгово-Промышленной палаты Ленинградской области</b></div>