00:0029 ноября 200400:00
5просмотров
00:0029 ноября 2004
Территориальная зона "Политехническая"
Территориальная зона "Политехническая"<BR>
фСПб. Кварталы вокруг станции "Политехническая" очевидно недооценены: дорогой спрос пока ориентирован на окрестные районы. И в этом -- главный потенциал территории.<BR>
Территориальная зона "Политехническая" ограничена ул. Ак. Байкова и Ак. Константинова, пр. Науки, ул. Обручевых, пр. Гидротехников, Тихорецким, Раевского и Светлановским.<BR>
Это район с разнородным жилым фондом, причем основные типы зданий занимают заметные доли в общем объеме. Такая ситуация привела к некоторому парадоксу спроса: здесь непопулярны дома возле одноименной станции метро. Потому что построены там панельные "брежневки", практически ничем не отличающиеся от "хрущевок", и сами кирпичные "хрущевки".<BR>
Тем не менее территория неплохо приспособлена для жизни. "Доминанты" здесь не объекты социальной инфраструктуры (которая, кстати, развивается совершенно неактивно, и местные жители пользуются ее услугами у "Академической" или пл. Мужества), а парки: Сосновка и сад Политеха.<BR>
Район мог бы сформироваться с однородной социальной средой из технической интеллигенции: здесь давали квартиры многим сотрудникам технических институтов. Полностью это формирование не закончилось, однако и теперь территория считается одной из самых тихих в городе.<BR>
Промышленных предприятий здесь нет, а научные учреждения экологию не портят, хотя и занимают довольно обширные участки, дефицитные для жилого строительства.<BR>
Еще одно бесспорное преимущество этого района -- прекрасная транспортная доступность: помимо метро, есть транзитные Тихорецкий и Светлановский пр.<BR>
Однако "Политехническая" -- характерный пример неоправданных ожиданий, связанных с транспортным строительством: после того как авария на Кировско-Выборгской линии метрополитена была ликвидирована и район соединился с "большой землей", цена предложения на рынке жилья не приобрела какую-то отличную от прошлой динамику.<BR>
Но в общем, несмотря на множество очевидных на первый взгляд преимуществ, "Политехническая" остается дешевым недооцененным районом. Объяснение этому -- в позиционировании зоны и ее окрестностей.<BR>
Скорее всего, дорогой спрос ориентируется на Удельную и территорию между пл. Мужества и Светлановской, тогда как время "Политехнической" еще не пришло.<BR>
<B>Фонд</B><BR>
Вокруг "Политехнической" расположены дома практически всех без исключения типов, кроме старого фонда.<BR>
В этой "мозаике" советской типовки любопытны тенденции нового строительства. Практически все строящиеся дома -- кирпичные.<BR>
Очевидно, маркетологи строительных компаний учитывают хороший потенциал района, предлагая жилье, приближающееся к классу комфорт. Такая конкуренция с типовым предложением вторичного рынка весьма перспективна.<BR>
<B>Цены</B><BR>
Средние цены предложения на вторичном рынке вокруг "Политехнической" очень невелики и уступают средним по городу. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в октябре "средний метр" предлагали здесь по $1145 -- при том что "среднегородская" цена метра составила $1194.<BR>
Средневзвешенная цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в октябре $108 тыс. ($1035/м2), трехкомнатной -- $77,7 тыс. ($1081/м2). "Двушки" предлагали в среднем по $57 тыс. ($1136/м2), однокомнатные -- по $44 тыс. ($1242/м2).<BR>
Темп роста цен предложения здесь тоже уступает среднему -- 27% за 10 месяцев при показателе "общегородского" в 30,3%.<BR>
<B>Спрос и предложение</B><BR>
Спрос на эту территорию очень невелик, однако распространяется на все без исключения объекты. По данным Телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", в структуре спроса более половины занимают двухкомнатные квартиры, тогда как структура предложения сбалансирована в соответствии с жилым фондом.<BR>
В различных ценовых диапазонах -- тенденции, вызванные недооцененностью района и иллюстрирующие его потенциал. Цена спроса на однокомнатные объекты ориентируется на нижний сегмент, однако в минимальном (до $40 тыс.) диапазоне интерес отсутствует вообще.<BR>
С одной стороны, потенциальные покупатели "отвыкли" от таких цен, с другой (об этом свидетельствуют "всплески" интереса к дорогим многокомнатным объектам) -- сюда начинают приходить платежеспособные клиенты.<BR>
<B>Ликвидность</B><BR>
Среднее значение косвенного показателя ликвидности -- условного времени экспозиции квартир в листингах (рекламе) -- равняется вокруг "Политехнической" 27 пунктам (условным дням). Для периода стагнации на рынке это абсолютно нормальный показатель.<BR>
По данным аналитического отдела ГК "БН", минимальное время экспонируются в открытой рекламе однокомнатные квартиры среднего ценового диапазона и самые дешевые "трешки": 9,6 и 10,5 пункта соответственно. Это очень высокая ликвидность.<BR>
<B>Прогноз</B><BR>
"Политехническая" -- тихая уютная территория с не лучшим, хотя и разнообразным жилым фондом, и спозиционированная как дешевая "лакуна" между промышленным поясом и "спальниками" северных районов. Однако ее удачное местоположение и невредное соседство с научными учреждениями в долгосрочной перспективе обязательно вызовут приток спроса из переоцененных зон вроде Удельной.<BR>
Особенно явным он станет в случае более активного нового строительства, а возникший интерес к жилью обязательно повлечет развитие инфраструктуры.<BR>
В краткосрочной перспективе на серьезный всплеск ничто не указывает -- рынок будет развиваться теми же темпами, что и в среднем по городу.<BR>
Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).
<P>
<B>Рост</B><BR>
Средней цены предложения в зоне "Политехническая", %<BR>
К предыдущему кварталу -1,56%<BR>
За год -52,49%<BR>
К докризисному уровню -98,53%<BR>
К посткризисному уровню -193,9%
