В Веселом поселке становится грустно

Территориальная зона "Правый берег. Искровский"<BR> СПб. Веселый поселок -- типичный спальный район с некачественным жилым фондом и низкой ценой предложения. Причин ожидать повышения темпов роста цен здесь нет.<BR> Территориальная зона "Правый берег. Искровский" ограничена Дальневосточным пр., ул. Антонова-Овсеенко и Подвойского, пр. Большевиков и ул. Новоселов. Этот район известен под названием Веселый поселок: до открытия последних станций метро Правобережной линии так называли практически все кварталы южнее Малой Охты чуть ли не вплоть до Володарского моста. Однако после того, как метро появилось, район быстро разделился на части. Теперь, в то время как зона у Ледового дворца активно развивается, "Правый берег. Искровский" по-прежнему остается типичным "спальником" без явных перспектив, а "веселое" наименование ассоциируется именно с ним.<BR> Станция метро "Улица Дыбенко" расположена на границе зоны и вместе со станцией "Проспект Большевиков" обеспечивает среднего уровня транспортную доступность. В первую очередь благодаря им район опережает в цене, например, Ржевку. Тем не менее это очень дешевая окраинная территория.<BR> Прямого доступа сюда нет. Присутствуют транзитные с севера на юг магистрали -- Дальневосточный и пр. Большевиков, но они соединяют Веселый поселок не с "большой землей", а соседними районами. В "спальнике", не имеющем иной функции, слабо развивается социальная инфраструктура: основные точки притяжения -- то же метро и Правобережный рынок. Впрочем, вокруг рынка развивается и "инфраструктура" криминальная.<BR> <B>Фонд</B><BR> Веселый поселок -- панельный спальный район, причем дома здесь худших серий. Пятиэтажные "брежневки", практически не отличающиеся от "хрущевок", и 9-этажная типовка 70-х гг. -- в основном 504-й серии. Есть небольшая доля типового кирпичного жилья того же времени.<BR> Строятся в подавляющем большинстве кирпичные и кирпично-монолитные дома, предложение в которых весьма перспективно, учитывая явные преимущества их потребительских характеристик и низкую по сравнению с вторичным рынком цену.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в зоне заметно ниже "среднего по городу", причем метр здесь дешев в далеко не самых просторных квартирах. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1119,5 -- при том, что "среднегородская" цена метра составила $1199.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в сентябре $75,2 тыс. ($960/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $63,3 тыс. ($1022/м2), "двушки" -- по $52,2 тыс. ($1094/м2), однокомнатные -- по $41,7 тыс. ($1273/м2).<BR> При общей дешевизне метра и квартир темп роста цен предложения здесь совершенно "невыдающийся" -- 29,5% за 9 месяцев. Это практически соответствует "общегородскому" (30,3%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Половина всего спроса на жилье в Веселом поселке ориентирована на двухкомнатные объекты. Покупатели здесь стремятся получить "больше метров за те же деньги". Такая возможность могла бы стать главным преимуществом района, но все портит не лучшее качество жилого фонда. Есть спрос на типовое жилье уровня 137-й серии, но нет такого предложения.<BR> В различных ценовых диапазонах оказывается, что спрос и предложение разбалансированы, но появляется тенденция опережения ценой спроса цены предложения. По данным мониторинга Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", в двухкомнатном сегменте интересуются объектами в низших ценовых пределах, однако есть и заметный спрос на дорогие, просторные квартиры -- а они в явном дефиците в силу специфики жилого фонда.<BR> То же самое в "единицах": пока три четверти спроса -- на самое дешевое жилье, но формируется интерес и к "дорогому", и его также нет.<BR> Эти тенденции четче всего проявились в трехкомнатном сегменте. здесь абсолютно очевидны два предпочтения: спрашивают либо самые дешевые квартиры, либо самые дорогие. А больше половины предложения -- в среднем ценовом диапазоне.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- условное время экспозиции объектов в открытой рекламе (листингах) -- иллюстрирует особенности спроса. По данным аналитического отдела ГК "БН", быстрее исчезают из рекламы одно- и двухкомнатные квартиры в верхнем и нижнем ценовых диапазонах, а в среднем -- остаются в листингах около 30 пунктов* (условных дней).<BR> Лишь время экспозиции трехкомнатных квартир обратно пропорционально цене: чем объект дороже (и качественнее), тем быстрее он продается.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Перспективы развития Веселого поселка невнятны. Пока остаются популярными дешевые "минимальные" квартиры -- спрос здесь не исчезнет, однако даже и в этом районе уже появляется потребность в относительно комфортном жилье. Пока цена на первичном рынке отстает от вторичного, новое строительство здесь будет развиваться -- тем более что дефицит участков не столь жесткий. Однако нет оснований прогнозировать активное общее развитие и, соответственно, ценовой рост района. Для повышения привлекательности "спальнику" с далеко не лучшим жилым фондом необходима иная транспортная инфраструктура.<BR> До конца года рост средней цены предложения здесь вряд ли превысит 3%.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "ПБ. Искровский", %<BR> К предыдущему кварталу 1,49<BR> За год 53,30<BR> К докризисному уровню 103,39<BR> К посткризисному уровню 200,92