00:0004 октября 200400:00
14просмотров
00:0004 октября 2004
Территориальная зона "Хлопина -- Непокоренных"
Территориальная зона "Хлопина -- Непокоренных"<BR>
СПб. "Хлопина -- Непокоренных" пользуется сформированным еще в советские времена имиджем, который поддерживает сейчас лишь хорошее местоположение.<BR>
Территориальная зона "Хлопина -- Непокоренных" ограничена пл. Мужества, ул. Хлопина, Гжатской, Фаворского, Гражданским пр., ул. Верности и Бутлерова и пр. Непокоренных. Этот район -- южная часть более крупного, называвшегося в ленинградской "народной топонимике" "ФРГ" ("Фешенебельный район Гражданки").<BR>
Здесь неплохая транспортная доступность: на границах зоны -- станции метро "Площадь Мужества" и "Академическая", а путепровод в створе Гражданского пр. дает возможность сообщения с центральными районами. Рядом парки: Технического университета и Пискаревский. Вдоль Гражданского пр. и особенно у станций метро развивается социальная инфраструктура.<BR>
С другой стороны, район ограничен в развитии: пространственно (военными и промышленными объектами вдоль железнодорожной ветки на юге, на севере -- землями Политеха и предприятиями) и качественно.<BR>
Территория по-прежнему питается советским наследством: спрос есть на те самые "фешенебельные" кирпичные дома вдоль Гражданки, но его нет на внутренние "хрущевские" кварталы.<BR>
При этом имеющийся спрос может даже снизиться, так как транзитные проспекты -- Непокоренных и Гражданский -- все хуже справляются с потоком транспорта, обеспечивая не столько доступность, сколько загазованность. Если учесть еще то обстоятельство, что советские понятия о "фешенебельности" давно устарели, это вполне вероятно.<BR>
<B>Фонд</B><BR>
Жилой фонд в территориальной зоне, за небольшими исключениями, делится на две равные части: кирпичные "хрущевки" и кирпичные же типовые дома 1970-х гг.<BR>
При этом строится здесь в подавляющем большинстве жилье выше эконом-класса: это кирпич-монолит или реконструкция, и, учитывая не худшее местоположение, а также устаревший жилой фонд, такое предложение вполне конкурентоспособно.<BR>
<B>Цены</B><BR>
Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в зоне чуть выше "среднего по городу": это, естественно, для не самых просторных квартир. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1210,9, при том, что "средняя по городу" цена м2 составила $1199.<BR>
Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры составляла в сентябре $91,2 тыс. ($1157/м2), "двушки" предлагали в среднем по $60,7 тыс. ($1203/м2), однокомнатные -- по $44 тыс. ($1285/м2).<BR>
Темп роста цен предложения в районе -- 28% за 9 месяцев, что заметно ниже общегородского (30,3%). Это нетипично среди окраинных районов, но характерно для не пользующейся хорошим спросом территории.<BR>
<B>Спрос и предложение</B><BR>
Вокруг пр. Непокоренных более половины предлагаемых к продаже квартир -- однокомнатные, так что о сбалансированности спроса и предложения говорить не приходится. Спрашивают в основном (чуть менее половины в структуре спроса) двухкомнатные объекты.<BR>
По данным мониторинга Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", цена предложения в однокомнатном сегменте вполне адекватна цене спроса, за исключением верхнего предела. Дорогие "единицы" здесь мало кого интересуют.<BR>
Относительно сбалансированы спрос и предложение в двух- и трехкомнатных сегментах, за исключением некоторых деталей. Есть избыточное предложение дешевых "двушек" и "трешек" в плохих "хрущевках" и несколько неудовлетворенный спрос на хорошие трехкомнатные квартиры.<BR>
<B>Ликвидность</B><BR>
Косвенный показатель ликвидности -- условное время экспозиции объектов в открытой рекламе (листингах) -- зависит здесь от качества квартир.<BR>
По данным аналитического отдела ГК "БН", дешевые ($35-40 тыс.) однокомнатные квартиры в "хрущевках" наименее ликвидны: они экспонируются в среднем 29,7 пункта* (условного дня). Объекты, предлагаемые дороже, остаются в листингах менее 20 условных дней.<BR>
То же самое происходит в двухкомнатном сегменте: "хрущевские" квартиры "застревают" на 27 пунктов, а самые ликвидные в среднем ценовом диапазоне ($47-54 тыс.) -- всего 15,5 условного дня. Дорогие "двушки" продаются чуть дольше -- 23 пункта: в этом районе спрос не ориентирован на дорогое предложение, качество жилого фонда это вполне объясняет.<BR>
"Трешки" повторяют тенденцию двухкомнатных квартир: исходя из соотношения цена-качество быстрее покупают объекты в среднем ценовом сегменте.<BR>
<B>Прогноз</B><BR>
Южная часть бывшего "ФРГ" не обещает бурного развития в первую очередь из-за географических причин -- некуда.<BR>
"Фасадные" кирпичные дома не потеряют популярность еще долго -- до тех пор, пока их в полном объеме не заместит предложение в новых объектах.<BR>
Замещение может произойти лишь за счет "хрущевских" "внутренностей", однако городская администрация уже сформулировала свое отрицательное отношение к сносу "хрущевок".<BR>
До конца года цена предложения м2 вырастет здесь на 6% -- так же, как и в среднем по городу.<BR>
Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).
<P>
<B>Рост</B><BR>
Средней цены предложения в зоне "Хлопина -- Непокоренных", %<BR>
К предыдущему кварталу 16,9<BR>
За год 71,7<BR>
К докризисному уровню 99,8<BR>
К посткризисному уровню 193,5
