Правый берег становится "воротами"

Территориальная зона "Правый берег. Юг"<BR> СПб. Кварталы на юге правого берега Невы практически не пользуются спросом у горожан, и в скором времени территория может окончательно замкнуться на транзите.<BR> Сейчас здесь низкие цены, заметный их рост и отсутствие перспектив развития жилой функции.<BR> Территориальная зона "Правый берег. Юг" ограничена ул. Новоселов, пр. Большевиков и Октябрьской наб. Район давно спозиционирован как транзитный: единственная доминанта здесь -- Народная ул., плавно переходящая в Мурманское шоссе. Вокруг нее и развивается инфраструктура, концентрируясь при этом как можно ближе к Володарскому мосту.<BR> Транспортная доступность этой территории явно недостаточна: набережная и Народная ул. обеспечивают транзитное сообщение (впрочем, со временем все хуже и хуже), однако добираются сюда в основном с другого берега Невы -- со станции метро "Ломоносовская". Вдоль транзитной магистрали расположены типовые кирпичные дома с хорошими (по советским меркам) потребительскими характеристиками, однако интерес к ним невелик и обеспечивается только относительной дешевизной. В подобных домах, к примеру на пр. Славы, цены на 10-15% выше.<BR> Вообще, малый интерес к территории определен в первую очередь ее удаленностью: не спасает ни неплохая озелененность, ни близость городской границы.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд здесь почти на три четверти состоит из "хрущевок", причем их львиная доля -- панельные. Более качественные объекты играют скорее "фасадную" функцию, скрывая внутренние "хрущевские" кварталы. Структура фонда определяет низкий общий ценовой уровень территории, а ее удаленность и малый спрос -- практически полное отсутствие жилищного строительства.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне заметно ниже "среднего по городу". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), на конец июня "средний метр" предлагали здесь по $1075,3 -- при том что "средняя по городу" цена метра составила $1168. Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры в зоне составляла в июне $71 тыс. ($1047/м2), "двушки" -- $49,7 тыс. ($1042,9/м2) и однокомнатной -- $41,9 тыс. ($1222,3/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 31,7% за полгода, гораздо выше "общегородского" (27%), что вполне типично для дешевой территории.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным Телефонной справочной по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир на юге правого берега вполне сбалансированы. Зато дисбаланс в различных ценовых диапазонах: спрос в подавляющем большинстве ориентирован на "фасадные" объекты, тогда как "хрущевки" внутри кварталов интересуют гораздо меньше. В результате появился избыток предложения дешевых однокомнатных квартир, в двухкомнатном сегменте "расслоение" еще явственнее: спрос тяготеет к более дорогим объектам, предложение в основном -- "дешевое".<BR> Только в трехкомнатном сегменте спрос и предложение относительно сбалансированы -- в основном за счет интереса к дешевым "хрущевкам", и в первую очередь со стороны приезжих.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Минимальное время (от 10 до 14 пунктов*, или "условных дней") экспонируются в открытой рекламе дорогие (как раз вдоль Народной ул.) однокомнатные квартиры от $45 до 50 тыс. Почти столько же (13-15 пунктов) остаются в листингах объекты от $40 до 45 тыс., а наименее ликвидны (17-20 пунктов) дешевые "хрущевки" в диапазоне $38-40 тыс.<BR> Тенденция сохраняется в двухкомнатном сегменте. "Двушки" дешевле $60 тыс. стоят в листингах по 32-35 пунктов, дороже -- 25-30 условных дней.<BR> Худшая ликвидность трехкомнатных квартир оказывается в диапазоне $60-80 тыс. (40 пунктов), все, что дешевле или дороже, уходит из рекламы за 20-25 условных дней.<BR> <B>Прогноз</B><BR> В краткосрочной перспективе территория южной части правого берега будет по-прежнему расти в цене, опережая среднегородские темпы. До конца года рост может составить 12-13%.<BR> Однако в дальнейшем развитие здесь может получить в первую очередь коммерческая функция недвижимости, тем более что "задел" в виде нового магазина IKEA уже есть. После строительства КАД зона окончательно рискует замкнуться на транзитном обеспечении и сопутствующая этому инфраструктура неизбежно будет развиваться. Одновременно с этим внутренние "хрущевки" могут превратиться в "этнические" кварталы. <P> Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).