Центр продается все хуже

<B>Ликвидность на вторичном рынке жилья</B><BR> СПб. Ликвидность на петербургском вторичном рынке жилья зависит от множества факторов, однако цены среди них нет. <P> За показатель "ликвидности" на рынке жилой недвижимости принимается количество условных дней, или пунктов: средние значения времени экспозиции квартир в рекламе (листингах) за расчетные 3 месяца (14 недель).<BR> В среднем по городу этот относительный показатель, как показывает мониторинг, не меняется ни в зависимости от роста цен на недвижимость, ни на нефть и ни от "повышения благосостояния населения". Единственные ощутимые его изменения объясняются исключительно сезонностью: летом, в период затишья, время экспозиции больше, а уровень ликвидности ниже. В периоды рыночной активности -- ситуация обратная.<BR> <B>Дальше от центра</B><BR> Данные многолетнего мониторинга подтверждают: объемы предложения и сделок растут на 5-10% в год, квадратный метр на рынке подорожал за полгода на 27%, а показатели ликвидности практически неизменны. Ликвидность продаваемых квартир зависит от района (территориальной зоны) и его особенностей, от текущей цены предложения продаваемого объекта на фоне общего ценового уровня, от площади квартиры и, что касается нетипового жилья, от множества локальных факторов наподобие престижности места, окон, выходящих на улицы, социальной однородности, экологии или планировки.<BR> В дешевых районах, четко спозиционированных как спальные, с однородным жилым фондом, показатели ликвидности наиболее высоки.<BR> В центре, где предложение состоит в основном из больших дорогих объектов и постоянные проблемы с расселением, ликвидность минимальна. Посередине этой шкалы находятся плохо спозиционированные или переоцененные территории, а также обладающие разнородным жильем.<BR> <B>Спрос определился</B><BR> Сейчас, в ситуации высоких цен и в ожидании очередного витка их роста, массовый спрос окончательно сегментировался на две основные части: минимальное жилье и объекты комфорт-класса. Дешевое жилье выбирается исключительно по принципу "больше метров (комнат) за имеющиеся деньги". К тому же это по-прежнему лучший инструмент для расселения коммуналок. Предложение комфорт-класса относится по большей части к новым или строящимся домам, и оно по-прежнему не насыщено.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Тенденция увеличения ликвидности дешевых кварталов сохранится еще долго. Интерес к центру города, напротив, по-прежнему будет падать, а время продажи -- увеличиваться.<BR> В "старом городе" остались либо очень дорогие, эксклюзивные объекты, которые по определению не могут продаваться быстро, или неликвид, реанимируемый лишь после капитального ремонта или реконструкции целого дома. Кстати, предложение квартир в центре увеличивается: эти районы теряют популярность.<BR> В районах с разнородным жилым фондом происходит взаимопроникновение двух видов спроса -- и на минимальное, и на относительно комфортное жилье, и, пока эти территории будут его удовлетворять, интерес к ним не угаснет.<BR> Наконец, прекрасные перспективы у кварталов нового строительства, где, учитывая хорошую планировку новых квартир и формирующееся однородное социальное окружение, ликвидность, и так высокая, только улучшится. <P> <B>экспозиция</B><BR> Среднее значение времени экспозиции для квартир, выставленных на продажу по территориальным зонам, пункты <P> Территориальная зона I квартал II квартал +/-<BR> 2004 г. 2004 г.<BR> Петроградская после Карповки 35,0 40,9 6,0<BR> Центр от Дворцовой до Фонтанки 32,6 39,5 6,9<BR> Финляндский вокзал 28,8 38,9 10,2<BR> Невский пр. от Фонтанки до Восстания 35,4 38,1 2,7<BR> Центр -- Лиговский пр. 35,2 37,6 2,4<BR> Суворовский пр. и Смольный 37,1 37,3 0,3<BR> Центр от Невы до ул. Жуковского 35,1 37,3 2,2<BR> Адмиралтейский р-н от Гороховой ул. 34,0 36,8 2,9<BR> ВО, старая часть 34,9 36,3 1,4<BR> ПС, западная часть 33,4 36,2 2,8<BR> район Староневского до Моисеенко 32,9 35,9 3,0<BR> ПС, восточная часть 35,7 35,3 -0,4<BR> Центр -- конец Обводного канала 33,3 35,3 2,0<BR> ВО, Одоевского 28,6 32,5 4,0<BR> Нарвская и М. Говорова + Шкапина 30,1 32,1 2,0<BR> Кушелевка 34,3 31,8 -2,5<BR> Ч. Речка и Приморский пр. 28,8 31,4 2,6<BR> Растанная ул. 26,7 31,1 4,4<BR> Московский пр. 27,9 31,0 3,1<BR> Автово 29,3 30,8 1,5<BR> ВО -- ул. Шевченко 28,9 30,3 1,4<BR> Ломоносовская 24,3 29,2 4,8<BR> Троицкое Поле, Обухово 21,5 28,1 6,6<BR> Елизаровская 28,5 27,8 -0,7<BR> Заневская пл. 24,5 27,8 3,4<BR> пл. Калинина 25,4 27,7 2,2<BR> за Политехнической 19,7 27,2 7,5<BR> Среднеохтинский и Красногвардейская пл. 25,4 27,1 1,7<BR> Коломяги 22,2 26,7 4,5<BR> Правый берег -- Юг 21,9 26,3 4,4<BR> Удельная 29,2 26,3 -3,0<BR> Озерки 18,1 26,2 8,0<BR> Пороховые 22,1 26,0 3,9<BR> Ручьи 22,2 25,9 3,7<BR> Рыбацкое 20,3 25,8 5,5<BR> Ульянка 20,2 25,8 5,6<BR> ВО, западная часть 23,7 25,4 1,7<BR> пр. Гагарина -- Космонавтов 21,0 25,1 4,1<BR> пр. Просвещения 21,8 25,1 3,3<BR> Старая Деревня 19,9 25,0 5,1<BR> Правый берег -- Искровский 22,5 24,8 2,3<BR> Пискаревка 21,6 24,6 3,0<BR> Ржевка-Пороховые 19,3 24,4 5,2<BR> Бывш. Комендантский аэродром 19,3 24,2 4,9<BR> Варшавская ул. -- Новоизмайловский 22,1 24,2 2,1<BR> Ледовый дворец, ул. Коллонтай 19,9 24,2 4,3<BR> Сосновая Поляна 20,2 24,0 3,9<BR> ЮЗ 20,5 23,9 3,4<BR> Пр. Славы и Фучика 21,1 23,3 2,2<BR> Озеро Долгое 18,0 23,2 5,1<BR> пл. Мужества -- Светлановская 20,9 22,9 2,0<BR> Хлопина -- Непокоренных -- Гражданка 17,9 22,8 4,9<BR> Ланской, Новая Деревня 19,9 22,8 2,9<BR> ул. Шаврова 19,8 22,5 2,8<BR> Гражданка за Муринским ручьем 18,8 22,0 3,2<BR> Яхтенная 17,5 21,3 3,8<BR> Купчино 18,8 21,1 2,2<BR> пр. Луначарского 21,8 20,7 -1,0<BR> Дачное 18,3 20,3 2,0<BR> ст. метро "Академическая" 19,6 20,0 0,4