В Обухово цена растет "в никуда"

Территориальная зона "Троицкое Поле" (Обухово)<BR> СПб. "Троицкое Поле" -- самый дешевый и поэтому быстро растущий в цене район, однако с инвестиционной точки зрения совершенно непривлекательный.<BR> Территориальная зона "Троицкое Поле" (Обухово) ограничена пр. Обуховской Обороны, ул. Грибакиных и Запорожской ул. Если не брать в расчет "пригороды" Петербурга вроде Колпино, Кронштадта или Красного Села, это абсолютный ценовой аутсайдер среди всех городских территорий -- последний район, лишь в июле преодолевший рубеж средней цены предложения в $1000/м2.<BR> Территория расположена между станциями метро "Обухово" и "Пролетарская", определяющими сносную транспортную доступность (район относительно небольшой, и добраться туда от метро несложно). Пр. Обуховской Обороны обеспечивает транзитное сообщение с севера на юг. Однако приемлемое с транспортной точки зрения расположение полностью нивелируется окружением: эта жилая зона возникла на свободном от промышленных предприятий участке, она зажата между заводами, железной дорогой и Невой и, если принять во внимание еще и жилой фонд с самыми низкими потребительскими характеристиками, практически не приспособлена для жизни.<BR> Инфраструктура в общем отсутствует: некое минимальное развитие происходит лишь у станций метро, которые до сих пор выполняют лишь свое прямое назначение - пассажироперевозки, причем в первую очередь не местных жителей, а работников окрестных заводов и предприятий. Кроме того, железнодорожной станцией Обухово пользуются многие из тех, кто выезжает из города в Волховстроевском направлении. В результате территория оказалась еще и транзитным районом для тысяч дачников.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд на Троицком поле -- это кирпичные "хрущевки", 5-этажные панельные дома 60-х гг., почти неотличимые от панельных "хрущевок", и строения сталинских времен, тем не менее к классическим "сталинкам" отношения не имеющие. Здесь полностью отсутствует жилищное строительство. В депрессивном районе любое предложение нового жилья, даже эконом-класса, считается бесперспективным.<BR> <B>Цены</B><BR> По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в июне средний метр предлагали на Троицком Поле по $1021 -- при том что средняя по городу цена составила $1168.<BR> Средняя цена предложения трехкомнатной квартиры в зоне равнялась в июне $59,9 тыс. ($901/м2), "двушки" -- $50,3 тыс. ($1060/м2) и однокомнатной -- $39,8 тыс. ($1150/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 33% за полгода, гораздо больше, чем общегородской (27%). В нынешнем году это лидер ценового роста, что вполне объясняется дешевизной. Подобную динамику имеют только такие же городские "анклавы", однако стремительный рост цены здесь нивелирует низкая ликвидность.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Спрос на этот район очень мал, и почти половина его относится к 1-комнатным квартирам. Это классический спрос на "минимальное" жилье, когда основной критерий -- цена. Район непопулярен даже у расселяемых из коммуналок. Основная доля спроса -- среди тех, кто желает бросить якорь в Петербурге, однако не располагает достаточными для выбора средствами. И выбирают они между Троицким Полем и, к примеру, Колпино.<BR> По данным мониторинга телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", предложение двух- и трехкомнатных квартир превышает спрос на них, и это вполне объясняется предпочтениями "клиентуры".<BR> В различных ценовых диапазонах обнаруживается парадоксальное явление: цена спроса на однокомнатные квартиры здесь превышает цену предложения. Общий ценовой уровень городского рынка жилья сказался на предпочтениях: в запросах клиенты указывают суммы большие, чем стоимость здешнего жилья. Вторая причина более тривиальна: плохое качество жилого фонда, определяющее его цену.<BR> В двух- и трехкомнатном сегментах схожая ситуация.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Несмотря на дешевизну, на Троицком Поле очень низкая ликвидность. По данным аналитического отдела ГК "БН", однокомнатные квартиры из рекламы исчезают за 27-29 пунктов*, или условных дней (обычно это показатель переоцененного жилья).<BR> В двухкомнатном сегменте быстрее всего -- за 20 пунктов -- уходят из рекламы квартиры стоимостью менее $45 тыс. Все, что дороже (а это те же "хрущевки" или подобные им по потребительским качествам объекты), остается в листингах по 35 условных дней.<BR> Трехкомнатные квартиры уходят из рекламы за 30-35 пунктов.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Любые связанные с развитием этого района ожидания могут основываться только на строительстве КАД, которая пройдет между Троицким полем и Рыбацким. И все равно это развитие вряд ли коснется жилой функции территории. До сих пор стройка кольцевой автодороги была лишь поводом для жителей расположенных рядом со строительством домов съехать отсюда за казенный счет. Большая транзитная магистраль может вызвать активное "коммерческое" строительство, ориентированное в первую очередь на транспортные потоки, а не на жителей района.<BR> Территория явно депрессивная, и, возможно, администрация города придет со временем к решению развивать здесь промышленную, транспортную и крупную торговую инфраструктуру -- тогда можно ожидать массовых переселений за счет частных инвестиций. Развитие жилой функции здесь представляется бесперспективным. <P> *Примечание. Пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).