Затраты на ремонт ожидают нового регламента

<BR><BR><B>Действующая методика зачета средств, истраченных на ремонт, не устраивает арендаторов</B><BR>Несовершенство законодательства и поведение администрации с позиции собственника-монополиста вынуждают многих предпринимателей заключать договоры аренды на невыгодных для себя условиях, зачастую диктуемых КУГИ.<BR><BR>Решение части проблем будущих арендаторов возможно при обращении за помощью к квалифицированным юристам еще на стадии подготовки договора аренды.<BR>В ходе совместной работы предпринимателя, юриста и представителей КУГИ удается снизить ставку арендной платы, четко прописать схемы взаимодействия с обслуживающими организациями, определить порядок и объем возмещения затрат на капремонт, облегчить процедуру продления договора аренды и т.д.<BR><B>Вне закона</B><BR>Многие нормативные акты, регламентирующие действия комитета в отношении арендаторов, еще не обрели статус закона. Так, арендная плата за нежилые помещения устанавливается КУГИ в соответствии с методикой, утвержденной в 1997 г. распоряжением губернатора. Хотя по Закону от 17.06.03 №297-34 методика должна утверждаться также отдельным законодательным актом. По утверждению специалистов методического управления КУГИ, работа над данным законопроектом ведется в настоящее время.<BR>Юристы утверждают, что при предоставлении результатов независимой экспертной оценки помещения ставку арендной платы удается снизить. При этом стоимость услуги оценщиков, группа которых определена КУГИ, находится в районе $1500-2000.<BR>Из-за отсутствия четко установленного перечня составляющих технического обслуживания объекта и во избежание неопределенности, связанной с порядком оплаты за воду и энергоресурсы, в договоре необходимо прописывать схему расчетов с обслуживающими организациями: напрямую или через балансодержателя.<BR><BR><B>Затраты и зачеты</B><BR>Наибольшей критике со стороны арендаторов подвергается порядок возмещения затрат на капремонт и изменения ставки арендной платы по окончании ремонтных работ. В соответствии с существующим порядком затраты на капремонт могут быть возмещены путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы. Объем компенсируемых денежных средств определяется исходя из установленного перечня ремонтных работ, позволяющих поддерживать объекты в техническом состоянии, пригодном для их использования арендаторами.<BR>В то же время затраты на отделочные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным тепло-, энерго-, водоснабжением, технологическое оборудование, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), возмещению не подлежат.<BR>Однако возмещение затрат на капремонт возможно только при наличии полного комплекта документов: письменного разрешения КУГИ на проведение ремонта, обоснованной сметы работ, лицензии строительных организаций, платежных документов, подтверждающих затраты на выполнение работ с отметкой банка и др., что часто делает для арендатора проведение капремонта "по всем правилам" нерентабельным.<BR><BR><B>Дешево, да гнило</B><BR>После проведения капремонта увеличивается ставка арендной платы. Это связано с тем, что ее расчет производится по методике, в которой заложен показатель технического состояния объекта. Улучшение технического состояния влечет изменение этого показателя, а значит, и арендной ставки.<BR>"Поскольку зачет затрат арендатора представляет оплату собственником неотделимых улучшений объекта, -- говорит Лилия Дворецкова, главный специалист, юрисконсульт методического управления КУГИ, -- то изменение размера арендной платы с учетом нового состояния объекта является следствием эффективного распоряжения собственником своим имуществом".<BR><BR><B>Мнение</B><BR>Ирина Ганус, начальник методического управления КУГИ:<BR>"В настоящее время комитетом ведется активная работа по разработке проекта закона Петербурга, которым будет утверждена методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда. Указанный документ будет включать в себя несколько разделов, которые будут касаться собственно порядка расчета арендной платы, порядка определения объемов возмещения затрат арендаторов на выполнение работ по капитальному ремонту и производству неотделимых улучшений, а также порядка и условий применения к расчету арендной платы коэффициентов социальной значимости".<BR><BR><B>Нормативная база</B><BR><BR>u Закон Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 г. №149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (Принят Законодательным собранием Санкт-Петербурга 3 сентября 1997 г.) (с изменениями от 22 июля 1998 г., 28 ноября 2001 г., 17 июня, 17 июля 2003 г.).<BR>u Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22 декабря 1997 г. №1291-р "О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда" (с изменениями от 29 декабря 1998 г., 24 января 2000 г., 4 апреля, 18 декабря 2002 г., 4 марта 2003 г.).<BR>u Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 6 октября 1997 г. №1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение".<BR>u Распоряжение Комитета финансов и Комитета по управлению городским имуществом от 03.10.02 г.№69-р/1823-р "О порядке возмещения затрат арендаторам государственного имущества Санкт-Петербурга при проведении ремонта имущества".<BR><BR><B>Основные проблемы взаимоотношений арендаторов и КУГИ и возможные пути</B><BR><B>решения</B><BR><B>Проблема Решение</B><BR><B>Условия договора Консультации юриста при составлении и подпи- сании договора во избежание условий, диктуе- мых КУГИ</B><BR><B>Определение арендной Независимая экспертная оценка помещения</B><BR><B>ставки для снижения арендной ставки</B><BR>Договор на техническое Консультации юристов при определении переч-<BR><B>обслуживание ня технического обслуживания, составлении схем взаимодействия и расчетов с обслуживаю щими организациями</B><BR>Затраты на капитальный Возмещение затрат на капремонт путем их заче-<BR><B>ремонт помещения та в счет подлежащей уплате арендной платы при наличии полного комплекта документов</B><BR>Увеличение ставки Независимая экспертная оценка отремонтиро-<BR><B>арендной платы после ванного помещения</B><BR><B>капитального ремонта</B><BR>Продление договора Взаимодействие с районным агентством, "рабо-<BR>аренды та на репутацию" (например, не задержка плате- жей, а письмо с просьбой об отсрочке)