Крупный игрок хочет менять правила игры

<BR><BR>На рынке коммерческой недвижимости с равной силой действуют две взаимоисключающие тенденции -- государственного управления и рыночного регулирования.<BR><BR>Крупнейшим собственником на рынке коммерческой недвижимости остается Петербург. Ежегодно он сдает в аренду под разное назначение около 5 млн м2 помещений. Из этого объема под офисные функции используется 1,5 тысячи м2, что на деле составляет почти 50% от всех городских офисов. В качестве крупнейшего игрока город вправе влиять на ситуацию и устанавливать правила игры.<BR><BR><B>Городская вотчина</B><BR>За распоряжение городской недвижимостью отвечает КУГИ. Формально ситуацию регулирует городская администрация. Арендаторы уплачивают платежи в бюджет в соответствии с так называемой "методикой рыночной оценки", разработанной самой администрацией. При этом существенная доля арендаторов, вид деятельности которых отнесен местным Законодательным собранием к категории социально значимых, имеет существенные скидки с величины рыночного арендного платежа. Скидка обусловлена применением установленного "коэффициента социальной значимости". Этот показатель меняется от 1 до 0,1, то есть допускает платить в 10 раз меньше, чем положено всем остальным.<BR>Например, к категории таких льготников относятся всевозможные общественные фонды ветеранов, инвалидов, беженцев. На деле львиная доля таких фондов носит фиктивный характер. Пересдавая полученные площади в субаренду, но уже по нормальным рыночным ставкам, фирмы извлекают немалую прибыль. Нетрудно посчитать, что рентабельность таких спекуляций достигает 90%, а то и более. Власти пытаются бороться со сложившейся ситуацией, стараясь сократить круг льготников. Проблема усугубляется тем, что такое решение необходимо утверждать в местном парламенте. Однако многие депутаты ЗакСа являются попечителями подобных фондов и либо из популистских, либо меркантильных соображений не заинтересованы в отмене причитающихся льгот.<BR><BR><B>Акулы капитализма</B><BR>По сравнению с "городскими" площадями сегмент бизнес-центров, находящихся в частных руках, остается достаточно открытым и рыночным. Пока его доля невелика (15% рынка), но с каждым годом эта доля растет все динамичнее. К середине 2002 года на долю офисных центров, активно представляющих свои услуги на рынке, приходилось около 450-500 тысяч м2 (около 150 зданий). На начало же 2003 года эта цифра уже приближается к 600 тысячам м2.<BR>Именно эти объекты относят себя к полноценным бизнес-центрам класса "А", "В" и "С", предлагающим кроме качественных помещений соответствующий спектр услуг, таких, как круглосуточная охрана, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, рестораны и бары, уборка помещений, охраняемая парковка, гостиничные и оздоровительные комплексы. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что в конечном итоге находит отражение в величине арендных ставок и заполняемости.<BR>Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра. Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру города, транспортной доступностью) и наличием первоклассных арендаторов, удобной парковки. Местные управляющие пока так и не пришли к единому мнению относительно того, какие же все-таки критерии позволяют центру присвоить себе ту или иную букву, принятую в мировой классификации. Поэтому до сих пор существует масса "гибридов", таких, как "В2-В+" или "В-С+". (Р.Р.)