Городская недвижимость подводит итоги и ждет управляющих

<BR><BR>Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) подвел итоги своей работы за 2002 год.<BR><BR>Согласно проведенной КУГИ инвентаризации территория Петербурга равна 142,7 га и на ней расположена 21 тыс. нежилых строений. Из всего этого объема недвижимости в реестре городской казны учтено 15,9 тыс. объектов нежилого фонда. Общий объем поступлений от использования государственного имущества в 2002 году вырос более чем на 30% -- с 4233,9 млн рублей до 6110,1 млн рублей. При этом доходы от сдачи в аренду недвижимости являются основным источником дохода, поступающего в бюджет от использования госимущества. Из 6110,1 млн рублей, собранных КУГИ в 2002 году, на доходы от аренды приходится 4428 млн, то есть более 72% поступлений (см. диаграмму).<BR><BR><B>Борьба со льготами</B><BR>По мнению Валерия Назарова, вице-губернатора, председателя КУГИ, одним из основных направлений пополнения городского бюджета по-прежнему остается сокращение числа льготников-арендаторов, претендующих на так называемый "понижающий коэффициент" при расчете арендной платы. По данным КУГИ, с января прошлого года по 1798 договорам расчет арендной ставки проводился уже без применения коэффициента социальной значимости. В итоге за 2002 год городская площадь, сдаваемая с понижающим коэффициентом, снизилась на 414 тыс. м2 и достигла 1472 тыс. м2, однако и эта цифра составляет почти 40% от общего объема арендуемых площадей.<BR>Характерно, что львиная доля льготников обитает в Центральном районе. Именно в нем потери бюджета в результате применения социального коэффициента в 2001 году составили $60 млн. В 2002 году эту районную цифру удалось снизить до $45,9 млн.<BR><BR><B>Доверчивые</B><BR><B>управляющие</B><BR>Несмотря на радужные цифры, приводимые чиновниками КУГИ в своем годовом отчете, главная проблема, стоящая перед городской недвижимостью, так и не была решена. Институт доверительного управления, при котором частные компании смогли бы брать в управление и развитие петербургскую недвижимость, до сих пор не работает.<BR>За последние 5 лет город доверил частникам только 12 объектов, всего же в доверительном управлении находится лишь 18 зданий. Вот уже многие годы власти предпочитают сдавать недвижимость в аренду. Эффективность такого подхода весьма спорна, однако руководство КУГИ сетует на то, что главной причиной, тормозящей внедрение в практику доверительного управления, является отсутствие соответствующего закона. Надо сказать, что проект соответствующего законодательного акта вот уже несколько лет безуспешно блуждает в кулуарах то Мариинского дворца, то Смольного.<BR><BR><B>Быть или не быть</B><BR>Сами же управляющие за это время разделились на скептиков и оптимистов.<BR>"Я больше 3 лет слышу разговоры про доверительное управление, и мне ситуация не понятна. Всем очевидно, что доверительное управление -- бизнес доходный, и прежде всего для собственника. Однако все остается по-прежнему", -- высказывается Ольга Короткова, генеральный директор ООО "ИСКРА-БАЛТ" (компания, входящая в ФПГ "РОССТРО").<BR>"У нас в управлении находится одно здание, -- говорит генеральный директор ОАО "Стэнли Пропети Корпорэйшн" Валерий Мордвинов. -- Но оценить ситуацию с этим прессом на городском уровне сложно, поскольку ничего не меняется".<BR>Генеральный директор ООО "Управляющая компания "Питер" Юрий Борисов говорит о будущем более уверенно: "КУГИ уже на восьмом месяце "беременности" законом о доверительном управлении, и в 2003 году этот вопрос будет решен. Уже сейчас чиновниками совместно с Гильдией управляющих и девелоперов Петербурга (ГУД СПб) готовится список из семи объектов, которые вскоре могут быть переданы частным структурам в управление".<BR>Этот оптимизм разделяет и Александр Шарапов, президент группы компаний "Бекар", также возглавляющий ГУД СПб : "Список действительно согласован с КУГИ. Но сейчас идет и другая работа -- в связи со сменой состава городского Законодательного собрания мы ведем консультации с вновь избранными депутатами. Наибольшие разночтения вызывает механизм отбора управляющих компаний и формирования их вознаграждения.<BR>У профессионалов существует опасение, что если аккредитация будет проводиться лишь чиновниками, далекими от практики доверительного управления на основании норм, выработанных опять же кулуарно, внутри чиновных структур, то вся эта процедура может выродиться не только в пустой формализм, но и откроет поле для коррупции. С другой стороны, важно, чтобы город при определении объектов доверительного управления не исходил из принципа "прими Боже, что нам негоже", передавая в управление лишь самые проблемные и запущенные объекты".<BR><BR><B>Государева вотчина</B><BR>По мнению руководителей управляющих компаний, работа с городской недвижимостью более перспективна, чем управление частной собственностью.<BR>"Частник предпочитает создавать самостоятельную управляющую структуру, нежели привлекать стороннего управляющего, пусть даже зарекомендовавшего свой профессионализм, -- рассказывает Валерий Мордвинов. -- Бывает и так, что на начальном этапе управляющего действительно нанимают с удовольствием. Но после того как объект уже "раскручен" и наполнен арендаторами, собственник заявляет, что дальше он и сам справится, и отказывается от услуг управляющего.<BR>Сейчас по Петербургу сложилась практика, по которой доход управляющего составляет около 15% от чистого дохода от объекта".<BR>Наглядной иллюстрацией качественного управления городской собственностью можно считать объекты, ставшие бизнес-центрами, доверенные BCM Group ("Михайловский" на Марсовом поле, 5, и "Адмиралтейский" на ул. Большой Морской, 35), или "УК "Питер" (ул. Льва Толстого, 7). Например, за год управления здание на ул. Льва Толстого (общей площадью 1438 м2) было заполнено на 100%. После ремонта арендная ставка в нем выросла почти в 2 раза. Валовой доход за первый год составил $330 тыс. В бюджет же было перечислено $103 тыс.<BR>