Загородная недвижимость завязла в Земельном кодексе

<BR><BR>После вступления в силу нового Земельного кодекса на 4-6 месяцев увеличились сроки оформления прав собственности физических и юридических лиц на объекты недвижимости применительно к рынку малоэтажного и коттеджного жилья.<BR>Это связано с тем, что, согласно новому кодексу, отчуждение зданий, строений должно производиться вместе с земельным участком, в то время как права на многие земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, должным образом не оформлены.<BR>Кроме того, пока отсутствуют или крайне несовершенны механизмы исполнения ряда положений Земельного кодекса.<BR>По мнению специалистов, чтобы Земельный кодекс реально заработал в части оформления прав на земельные участки, необходимо принять от пяти до 15 региональных нормативных законодательных актов.<BR>Только на решение вопроса о разграничении полномочий собственности на землю на федеральную, субъектов Федерации и муниципальную потребуется не менее 5 лет. При этом представители бизнеса утверждают, что органы законодательной власти Петербурга и Ленинградской области не проявляют инициативы, направленной на изменение сложившейся ситуации в лучшую сторону.<BR>Этим и другим проблемам, стоящим перед загородной недвижимостью, был посвящен круглый стол, проведенный некоммерческим партнерством "Ассоциация "Загородная недвижимость".<BR><BR>Владимир Засядь-Волк:<BR>"Земельный кодекс вступил в силу, и это документ прямого действия. Не нужно думать, что предоставление земельных участков -- это простой технический акт. Чтобы грамотно и четко выстроить правила игры в регионе, необходимо понять, каковы функции органов власти. Это как раз у нас пока еще не определено. Первый документ, который необходимо принять, уже проходит обкатку в областном правительстве. Это законопроект о разделении полномочий между органами государственной власти субъекта РФ (в данном случае Ленинградской области) и муниципальных образований по вопросу распоряжения земельными участками и оформления на них прав. Если не будет закона, который четко проводит грань между местными и областными объектами, мы будем постоянно путаться в категориях и правах, что нередко происходит сейчас.<BR>На базе вот такого разделения функций необходимо принять жесткое и четкое постановление правительства Ленобласти о порядке изъятия и предоставления земельных участков для строительства. Потому что те документы, что мы имеем сейчас (а это постановление от 1994 года), уже устарели и в рамки Земельного кодекса не вписываются".<BR><BR>Александр Портнов:<BR>"Бизнес-сообщество очень тревожит тот факт, что до сих пор не известно, когда будет определена нормативная стоимость рынка земли на участки в городе, где требуется выкуп земли.<BR>Сегодня сделки задерживаются на 3-4 месяца, люди въезжают в дома, рассчитываются друг с другом сотнями тысяч долларов, а оформить землю практически нельзя. Чиновники говорят, что только осенью или к зиме будет вообще определена покупная стоимость земель. Огромные проблемы, клиенты недовольны и никто не знает, когда это закончится".<BR><BR>Валерий Калугин:<BR>"В связи с выходом Земельного кодекса процедура и технология проведения кадастрового учета в Петербурге, ее сроки или какие-то нововведения не появились. Закон о Государственном земельном кадастре разрабатывался с участием петербургского Земельного комитета, поэтому мы работаем в рамках закона и с удовольствием.<BR>Методика и положения проведения кадастровой оценки земли активно разрабатываются и сейчас находятся в стадии согласования. Мы, конечно, хотели бы, чтобы кадастровая цена земли была как можно быстрее приведена в жизнь, но точных сроков о вступлении в силу положения о кадастровой оценке земли пока сказать не могу.<BR>Вышел Земельный кодекс, а проблема уходит еще в прошлое -- к актам, свидетельствам о праве собственности и указам Президента. С выходом же кодекса это свидетельство утратило право на существование и отдел регистрации не может оформить права на земельный участок, пока ему в руки не передадут правоустанавливающий документ, который прилагается к плану. План-то мы делаем, но правоустанавливающие документы -- нет, и возникает вопрос, каким правоустанавливающим документом необходимо оформлять переход права. Это довольно сложная проблема была, потому что было непонятно, кто будет оформлять -- КУГИ, КЗР или еще кто-то. Сейчас стоит вопрос целесообразности и оптимальности процедуры, чтобы не сделать ее в 2 раза длиннее, чем она была до Земельного кодекса".<BR><BR>Ирина Черных:<BR>"Мы как раз оказались тем самым органом, которому Земельный кодекс "свалился" на голову примерно как революция. Первый вопрос, который перед нами стал, -- это приоритет, вернее, соотношение гражданского и земельного законодательства. До введения Земельного кодекса у нас права на земельные участки, являющиеся предметом сделки, на которых находятся объекты недвижимости, переходили в соответствии со статьями Гражданского кодекса (статья 522). Это способствовало разрастанию таких прав, как право постоянного бессрочного пользования. Это право оказывалось у акционерных обществ, у обществ с ограниченной ответственностью, хотя само оно по своим правомочиям не должно было бы находиться у этих юридических лиц. У нас была по этому поводу и судебная практика. Дело прошло все три инстанции, когда мы отказали в регистрации перехода прав на земельный участок, находящийся под строениями у акционерного общества. Суд признал наш отказ недействительным, подтвердив тем самым, что продается объект недвижимости и право на земельный участок под ним тоже переходит.<BR>Новый Земельный кодекс, на наш взгляд, расставил точки в этом вопросе. Во-первых, ограничил число субъектов с правом предоставления в бессрочное пользование только государственными и муниципальными учреждениями. Ни гражданам, ни неюридическим лицам на этом праве больше земельные участки предоставляться не могут, так же как и на праве пожизненного наследия на владение.<BR>Мы считаем, что собственник вправе продать свою недвижимость. Чего он сегодня не вправе сделать -- это передать эти ограниченные вечные права. Поэтому мы смотрим, чтобы в договоре не было положений, противоречащих нынешнему законодательству. В то же время мы считаем, что достаточно, если в договоре продекларировано, что покупатель при оформлении прав на объект недвижимости обязуется оформить свои права на земельный участок в соответствии с действующим земельным законодательством. Тем самым мы как бы страхуемся от того, что покупатель будет в курсе того факта, что земельный участок на праве, которое было у продавца, к нему уже не перейдет. Ему придется либо выкупать этот земельный участок, либо брать его в аренду".<BR><BR>Светлана Дощечкина:<BR>"У нас не столь жесткая позиция, как у Ленинградской областной регпалаты, потому что мы для себя разделили объекты недвижимости на принадлежащие юридическим лицам и физическим лицам. На праве бессрочного пользования земельным участком может владеть только государственное предприятие или учреждение. Граждане в настоящее время подобным правом обладать не могут. Но в то же время нужно сказать о том, что это право им предоставлялось где-то начиная с 1930-х годов, и люди получали земельные участки, на которых возводились индивидуальные жилые дома. Такие дома у нас в основном в Курортном районе. И в такой ситуации, когда у граждан право собственности на жилой дом оформлено в установленном порядке, зарегистрировано, мы регистрируем целиком право собственности на жилой дом без земельных участков. Как вы понимаете, собственник вправе распорядиться этим объектом.<BR>Что касается юридических лиц, государственных предприятий и учреждений, то здесь у нас, конечно, позиция более жесткая. Недвижимое имущество, здания и сооружения этим субъектам права принадлежат либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве оперативного управления. И можно говорить, что имущество находится все равно в собственности государства, как и земля, на которой эти строения находятся.<BR>Почти невозможно зарегистрировать переход права от государственного предприятия, если оно отчуждает объекты недвижимости какому-то другому лицу. Исключения сейчас составляют принудительные изъятия объектов недвижимости в рамках исполнительного производства".