Министерство юстиции проанализировало недвижимость

<BR><BR>Правительство РФ 4 октября 2001 года рассмотрело проект федерального Закона "О внесени изменений и дополнений в федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соответствующий законопроект представлен в Правительство Минюстом РФ.<BR>Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -- Закон) был введен в действие на всей территории Российской Федерации 31 января 1998 года.<BR>Анализ практики применения Закона учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -- учреждения юстиции по регистрации прав) выявил проблемы, решение которых возможно только путем изменения и дополнения ряда положений Закона. Учитывая, что деятельность учреждений юстиции по регистрации прав напрямую связана с возникновением, переходом, прекращением прав граждан и организаций на объекты недвижимости, разработанный проект направлен на совершенствование порядка регистрации, в том числе на обеспечение более полной защиты гражданских прав и законных интересов участников рынка недвижимости. Кроме того, отдельные нормы Закона нуждаются во внесении в них изменений и дополнений в связи с принятием нормативных правовых актов Российской Федерации, касающихся деятельности органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости.<BR>l Из статьи 1 Закона (пункт 1 статьи 1 проекта) исключается определение понятия "кадастровый номер", так как данный вопрос относится к предмету регулирования федерального Закона "О государственном земельном кадастре" и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации.<BR>l В пункте 2 статьи 1 проекта уточняется порядок государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона, поскольку действующая редакция пункта 2 статьи 6 Закона понимается неоднозначно (в том числе судами), вследствие чего является причиной обращений граждан и организаций в судебные и иные государственные органы. При этом, согласно пункту 1 статьи 6 Закона, права, возникшие до введения в действие Закона, признаются юридически действительными и могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. Пункт же 2 статьи 6 Закона содержит требование о необходимости государственной регистрации данных прав в случаях, когда подлежат государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона ограничения (обременения) прав и иные сделки.<BR>l Пунктом 2 статьи 1 проекта предложен единый подход к решению данного вопроса, а именно: государственная регистрация ранее возникших прав осуществляется в случаях, когда на основании документов, оформленных после введения в действие Закона, требуется регистрация перехода данных прав, их ограничения (обременения), любой сделки с объектом недвижимости. Регистрация ранее возникшего права и возникших после введения в действие Закона перехода прав, их ограничения (обременения), сделки осуществляется "одномоментно" в течение 1 месяца со дня подачи заявлений и иных необходимых для регистрации документов. Поскольку при государственной регистрации сделки по отчуждению объекта недвижимости (например, договора дарения) и перехода права или только перехода прав (например, при отчуждении здания, сооружения по договору купли-продажи) внесенная в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -- Реестр) запись о ранее возникшем праве практически сразу погашается, то есть это право прекращается, в пункте 2 статьи 1 проекта указано, что регистрация ранее возникшего права в этом случае проводится без оплаты. В иных же случаях при внесении в Реестр записи о ранее возникшем праве в целях проведения государственной регистрации его ограничения (обременения), в том числе сделок, связанных с ограничением (обременением), например, договоров аренды, об ипотеке, с правообладателя взимается плата, равная 50% от установленного в соответствии со статьей 11 Закона размера оплаты.<BR>l Пункт 3 статьи 1 проекта содержит дополнение, которое позволит судебным приставам-исполнителям получать информацию, указанную в пункте 3 статьи 7 Закона, необходимую им для выполнения предусмотренных соответствующими федеральными законами функций. В пункте 3 статьи 1 проекта также уточняются сроки, в течение которых учреждения юстиции по регистрации прав, в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 7 Закона, должны предоставлять требуемую информацию.<BR>Дополнение, указанное в пункте 4 статьи 1 проекта, предусматривающее, что перечисленным в нем органам информация предоставляется без оплаты, по сути, только уточняет положение абзаца второго пункта 2 статьи 8 Закона (учитывая, в частности, наименование этой статьи Закона и содержание ее пункта 1). Кроме того, в данном пункте уточняются наименования органов, которым предоставляется информация (пункт 2 статьи 8 Закона), и наоборот -- которые предоставляют информацию по запросам учреждений юстиции по регистрации прав (пункт 3 статьи 8 Закона).<BR>l Внесение дополнений в пункт 3 статьи 9 Закона (пункт 5 статьи 1 проекта) вызвано необходимостью расширения полномочий учреждений юстиции по регистрации прав. При этом принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей пунктом 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -- Кодекс) прямо отнесено к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав. Кроме того, поскольку Кодекс фактически предусматривает обязательную нотариальную форму только для нескольких видов договоров (например, договоров ренты, об ипотеке), а иные договоры (например, договоры дарения, купли-продажи, мены недвижимости) могут заключаться в простой письменной форме, требует решения и вопрос об органе, который может выдать копию договора, совершенного в простой письменной форме. Данный вопрос до его урегулирования в Законе представляет собой проблему, с которой достаточно часто сталкиваются учреждения юстиции по регистрации прав в связи с обращениями правообладателей.<BR>l Пункт 4 статьи 9 Закона излагается в новой редакции (пункт 5 статьи 1 проекта) и предусматривает возможность выполнения учреждениями юстиции по регистрации прав функций, которые могут быть на них возложены иными федеральными законами.<BR>l В пункте 6 статьи 1 проекта предлагается дополнить статью 10 Закона, отразив в ней полномочия Минюста России в сфере создания информационной системы ведения Реестра, что, помимо прочего, позволит более действенно осуществлять Минюсту России полномочия по обеспечению соблюдения учреждениями юстиции по регистрации прав правил ведения Реестра.<BR>l В пункт 3 статьи 12 Закона (пункт 7 статьи 1 проекта) вносится дополнение, основанное на положениях федерального Закона "О государственном земельном кадастре", предусматривающих обязательность государственного кадастрового учета земельных участков и исключающих возможность присвоения им учреждениями юстиции по регистрации прав условных номеров.<BR>l Пункт 4 статьи 12 Закона дополняется положением (пункт 7 статьи 1 проекта), позволяющим обеспечить исполнение заложенного в пункте 3 статьи 12 Закона принципа, в соответствии с которым Реестр, книги учета документов, дела правоустанавливающих документов являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются. В настоящее же время следственные органы изымают документы (в частности, разделы Реестра), в том числе и в целях получения из них только информации, не возвращая их при этом в учреждения юстиции по регистрации прав, что является нарушением Закона. Кроме того, данные факты дестабилизируют работу учреждений юстиции по регистрации прав и, более того, в отдельных случаях могут повлечь за собой невозможность проведения государственной регистрации прав на те или иные объекты недвижимости и сделок с ними.<BR>l Необходимость внесения изменений в пункт 6 статьи 12 Закона (пункт 7 статьи 1 проекта) вызвана тем, что, согласно статье 12 Закона, в подраздел I Реестра вносятся только записи об описании объекта недвижимости, в подраздел II Реестра -- о вещных правах, в подраздел III Реестра -- об ограничениях (обременениях) прав. Вместе с тем не все сделки, подлежащие государственной регистрации, связаны с ограничением (обременением) прав. В частности, подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, не влекущий обременение прав, но, в силу названных причин, регистрируемый в настоящее время в подразделе III Реестра.<BR>l Пункт 8 статьи 12 Закона (пункт 7 статьи 1 проекта) дополняется положением, указывающим на необходимость при обнаружении несоответствия записей в Реестре правоустанавливающим документам внесения в эти записи изменений в порядке, предусмотренном статьей 21 Закона, что обеспечит в том числе доверие к записям, содержащимся в Реестре.<BR>l В пункте 8 статьи 1 проекта устанавливается срок, в течение которого учреждения юстиции по регистрации прав должны уведомить правообладателя о государственной регистрации ограничения (обременения) права (абзац второй пункта 2 статьи 13 Закона).<BR>Редакция последнего абзаца пункта 2 статьи 13 Закона (пункт 8 статьи 1 проекта) уточняется на основании предложенной редакции пункта 2 статьи 6 Закона (пункт 2 статьи 1 проекта).<BR>Целесообразность дополнения пункта 3 статьи 13 Закона (пункт 8 статьи 1 проекта) связана с необходимостью уточнения сроков проведения государственной регистрации в случаях, когда ни закон, ни содержание подлежащих государственной регистрации договоров (например, договора дарения жилого помещения) не препятствуют одновременному проведению как государственной регистрации самой сделки, так и перехода права на объект недвижимости. Подобное дополнение позволит упростить для граждан и организаций решение вопроса о регистрации, а также устранит излишние препятствия при гражданском обороте объектов недвижимости.<BR>l Пункт 9 статьи 1 проекта отражает необходимость уточнения в Законе положений статьи 15, поскольку учреждения юстиции по регистрации прав не могут эффективно функционировать при условии, что в них будет работать один регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в каждом субъекте Российской Федерации образовано только одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее в границах территории субъекта Российской Федерации (регистрационного округа), а в муниципальных образованиях созданы филиалы (представительства) учреждения. Соответственно, наличие в учреждении юстиции по регистрации прав всего лишь одного регистратора прав, который к тому же его возглавляет, осуществляя вытекающие из этого дополнительные функции, не может обеспечить надлежащее выполнение функций, которые, в соответствии с Законом, может осуществлять только регистратор прав. Кроме того, немаловажным является и вопрос "разграничения" наименования должности регистратора прав в зависимости от того, является он одновременно руководителем учреждения или нет.<BR>Внесение изменений в пункт 1 статьи 16 Закона (пункт 10 статьи 1 проекта) продиктовано необходимостью как устранения неоднозначного толкования его отдельных положений (например, предложения первого абзаца, третьего и последнего абзацев пункта 1 статьи 16), так и исключения возникающих на практике проблем, связанных с применением данной нормы. В частности, согласно пункту 2 статьи 163 Кодекса, нотариальное удостоверение сделок обязательно, в том числе в случаях, предусмотренных соглашением сторон. При этом в названной (равно как и в других) статье Кодекса отсутствуют нормы о том, что сделка (договор) должна быть нотариально удостоверена только по желанию одной из ее сторон. Вместе с тем в последнем абзаце пункта 1 статьи 16 Закона указано правило, касающееся именно такого случая, то есть когда сделка нотариально удостоверена только по желанию одной стороны. Кроме того, названное положение вызывает и ряд иных проблем. Так, подобная норма дает основания для последующего обжалования в судебном порядке проведенной государственной регистрации сделки и (или) права в случаях, когда на государственную регистрацию документы подает только одна из сторон сделки, вторая же сторона к этому моменту уже не может рассматриваться в качестве субъекта права (например, в связи со смертью физического лица).<BR>l Пункт 1 статьи 16 Закона дополняется нормами (пункт 10 статьи 1 проекта), уточняющими порядок представления заявлений на государственную регистрацию прав не самими правообладателями, сторонами сделки, а уполномоченными ими лицами, а также порядок представления документов на государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона, ограничений (обременении) прав, в том числе арестов.<BR>l Пункт 3 статьи 16 Закона (пункт 10 статьи 1 проекта) дополнен положением, предусматривающим, что государственная регистрация прав государственной и муниципальной собственности на недвижимое имущество, составляющее казну, соответственно, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальную казну, проводится бесплатно, учитывая, что оплата государственной регистрации прав в данном случае будет производиться за счет средств соответствующих бюджетов.<BR>l Необходимость внесения дополнений в пункт 1 статьи 17 Закона (пункт 11 статьи 1 проекта) вызвана тем, что перечень указанных в названной норме Закона документов -- оснований для государственной регистрации права является закрытым, но, однако, он не исчерпывающий. В частности, в данном перечне отсутствуют документы -- основания возникновения права собственности на квартиры, иные объекты недвижимости у членов потребительского кооператива (пункт 4 статьи 218 Кодекса). Кроме того, поскольку основанием для регистрации может являться не только решение суда, но и иные судебные акты (определения, постановления), в абзаце шестом пункта 1 статьи 17 Закона слово "решения" заменяется словом "акты".<BR>В абзац девятый пункта 1 статьи 17 Закона (пункт 11 статьи 1 проекта) вносятся изменения и дополнения, основанные на положениях федерального Закона "О государственном земельном кадастре".<BR>l В пункте 12 статьи 1 проекта предусмотрены изменения и дополнения, вытекающие из положений федерального Закона "О государственном земельном кадастре", в том числе уточняющие наименование органов (организаций), которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, должны удостоверять планы объектов недвижимости.<BR>l Пункт 5 статьи 18 Закона предлагается изложить в новой редакции (пункт 12 статьи 1 проекта) в целях более детального регулирования порядка представления документов на государственную регистрацию, в том числе их подлинных экземпляров и копий, учитывая, что данный вопрос достаточно часто возникает на практике. Такая детализация именно в Законе порядка представления документов исключит возможность неоднозначного толкования соответствующих норм Закона сотрудниками учреждений юстиции по регистрации прав и, как следствие, даст основания участникам гражданского оборота действовать не на основании указаний отдельных сотрудников учреждений юстиции по регистрации прав, а в соответствии с Законом.<BR>l Пункт 13 статьи 1 проекта предусматривает изменения статьи 19 Закона, которые вызваны главным образом тем обстоятельством, что действующая редакция пункта 1 статьи 19 Закона неоднозначно толкуется как учреждениями юстиции по регистрации прав, так и заявителями, различными государственными органами. В частности, само наименование статьи 19 Закона и ее пункты 2-4 предполагают приостановку государственной регистрации и, соответственно, прерывание течения и продление предусмотренного статьей 13 Закона срока регистрации. Вместе с тем из содержания пункта 1 статьи 19 Закона следует, что если регистратором прав принимается решение о приостановке государственной регистрации, например за 1-2 дня до истечения срока регистрации, то ни у учреждения юстиции по регистрации прав, ни у заявителя не остается времени для принятия соответствующих мер. В указанном случае учреждение юстиции по регистрации прав должно либо отказать в государственной регистрации, хотя причины, приведшие к приостановлению государственной регистрации, могут быть устранены по представлении дополнительных доказательств, либо решать вопрос о государственной регистрации, нарушая при этом предусмотренные Законом сроки регистрации.<BR>l Кроме того, пункт 3 статьи 19 Закона дополняется новыми абзацами (пункт 13 статьи 1 проекта), необходимость которых продиктована складывающейся практикой. В частности, на практике возникают ситуации, когда одна из сторон договора обращается с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации. При этом позиция другой стороны договора учреждению юстиции по регистрации прав неизвестна. Возвращение же в указанном случае документов без проведения регистрации (или отказ в регистрации) может причинить вред законным интересам другой стороны договора. В этой связи наиболее правомерным в целях урегулирования данного вопроса представляется приостановление государственной регистрации на срок до 1 месяца с обязательным уведомлением об этом всех сторон договора.<BR>l В пункте 13 статьи 1 проекта также содержится дополнение к пункту 4 статьи 19 Закона, связанное с тем, что в процессе рассмотрения документов, представленных на регистрацию, соответствующими органами может быть вынесено решение о наложении ареста на объект недвижимости, которое в порядке, установленном пунктом 3 статьи 28 Закона, поступает в учреждение юстиции по регистрации прав. Однако в этом случае у учреждения юстиции по регистрации прав фактически отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации, а выходом из создавшейся ситуации является приостановление государственной регистрации с обязательным уведомлением об этом заявителей.<BR>l Согласно пункту 6 статьи 131 Кодекса, Закон должен определить в том числе основания отказа в государственной регистрации. Исчерпывающий перечень оснований отказа определен пунктом 1 статьи 20 Закона. Однако в самом Законе в настоящее время содержатся правила о возможности проведения государственной регистрации, например ограничения (обременения) права только при наличии в Реестре записей о государственной регистрации самого права (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13, пункт 1 статьи 29 Закона). Учитывая изложенное, предлагается дополнить пункт 1 статьи 20 Закона (пункт 14 статьи 1 проекта) еще одним основанием отказа в государственной регистрации, которое вытекает из других норм Закона, а его редакция соответствует предлагаемой редакции пункта 2 статьи 6 (пункт 2 статьи 1 проекта), последнего абзаца пункта 2 статьи 13 Закона (пункт 8 статьи 1 проекта).<BR>Дополнение статьи 20 Закона новым пунктом 4 связано с тем, что в случаях, когда все заинтересованные в государственной регистрации лица подают заявления о возврате представленных на государственную регистрацию документов, прекращение учреждением юстиции по регистрации прав действий, направленных на проведение государственной регистрации, основано исключительно на воле заявителей. Такие действия учреждения юстиции по регистрации прав не могут рассматриваться как отказ в государственной регистрации по смыслу статьи 20 Закона. Особенность прекращения учреждением юстиции по регистрации прав действий, направленных на проведение государственной регистрации и основанных на волеизъявлении заявителей, требует и решения вопроса о ранее внесенной ими плате за государственную регистрацию, что отражено в пункте 14 статьи 1 проекта. В данном положении проекта также предусмотрено, что при отказе в государственной регистрации внесенная плата не возвращается, поскольку учреждением юстиции по регистрации прав в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 13 Закона, осуществлялись все предусмотренные ею действия, в том числе правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, которые, в соответствии с Законом, могут привести либо к внесению записей в Реестр, либо к принятию решения об отказе в регистрации.<BR>l Положения пункта 1 статьи 22 Закона дают возможность неоднозначно толковать статью 22 Закона в целом. В этой связи в пункте 15 статьи 1 проекта уточняется содержание пункта 1 статьи 22 Закона, тем более что регистрация прав, ограничения (обременения) прав на отдельные объекты недвижимости, сделок с этими объектами недвижимости по месту их нахождения является одним из базовых принципов, установленных Законом. В пункте 15 статьи 1 проекта также дается новая редакция пункта 2 статьи 22 Закона, которой уточняется место государственной регистрации сделок (в том числе купли-продажи предприятия), перехода, ограничения (обременения) прав на предприятие, порядок внесения записей о переходе, ограничении (обременении) прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, на основании проведенной государственной регистрации перехода прав, ограничения (обременения) прав на предприятие в целом.<BR>Кроме того, предлагаемой редакцией пункта 2 статьи 22 Закона предусмотрено, что права на предприятие подлежат государственной регистрации при необходимости совершения сделки с ним, учитывая также и то, что гражданским законодательством не регулируется вопрос о том, какой документ -- основание при проведении государственной регистрации права на предприятия может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего наличие права на него, а также состав и стоимость предприятия. Вопрос о документах, подтверждающих состав и стоимость предприятия, регулируется в Кодексе и иных федеральных законах применительно к действиям, осуществляемым с предприятием (например, в связи с продажей, ипотекой предприятия).<BR>l В пункте 16 статьи 1 проекта уточняется содержание пунктов 1 и 2 статьи 25 Закона. Так, согласно пункту 1 статьи 25 Закона, для государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо представить лишь документы, подтверждающие факт его создания. Вместе с тем без внимания оставлен вопрос о том, что отсутствие у заявителя соответствующих документов, подтверждающих отведение земельного участка под строительство, может повлечь за собой признание данного объекта самовольной постройкой (статья 222 Кодекса). Кроме того, в пункт 2 статьи 25 Закона вносятся изменения, связанные с необходимостью уточнения наименования объекта незавершенного строительства.<BR>l Пункт 17 статьи 1 проекта предусматривает внесение изменений в пункты 1 и 2, а также в наименование статьи 26 Закона. Согласно Кодексу, регистрации подлежат право собственности и иные вещные права, а также ограничения (обременения) этих прав. Право аренды не является вещным правом. Кроме того, в пункте 3 статьи 26 Закона прямо указано, что именно сам договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя. В пункте 2 статьи 26 Закона на основании федерального Закона "О государственном земельном кадастре" уточняется, что на регистрацию в указанных в нем случаях представляется кадастровый план земельного участка.<BR>l Изменения, вносимые в пункт 2 статьи 27 Закона (пункт 18 статьи 1 проекта), вытекают из указанных выше изменений в иные статьи Закона. В пункте 18 статьи 1 проекта уточняются наименования органов, удостоверяющих планы объектов недвижимости, а также понятие "план земельного участка" заменяется понятием "кадастровый план земельного участка".<BR>l В пункте 19 статьи 1 проекта уточняются положения статьи 28 Закона в части, касающейся порядка государственной регистрации при наличии спора о праве, а также при регистрации арестов.<BR>При этом принятое в установленном порядке соответствующим государственным органом решение о наложении ареста в большинстве случаев будет являться единственным основанием для государственной регистрации ареста, поскольку собственник, как правило, в этом не заинтересован.<BR>Кроме того, на практике часто возникают вопросы о том, является ли основанием для отказа в государственной регистрации сделки и (или) перехода прав наличие спора о ранее зарегистрированном праве на объект недвижимости, который является предметом данной сделки. Следует отметить, что суды в таких случаях не всегда принимают решения, направленные на обеспечение иска (о наложении ареста, о приостановлении государственной регистрации и т.д.). Разработчики проекта также учитывали и то обстоятельство, что судебный процесс может длиться продолжительное время, а спор о праве решен и не в пользу истца, то есть суд может не вынести решение, на основании которого зарегистрированное право должно быть прекращено и "перерегистрировано" в определение о наложении ареста, о приостановлении, запрещении государственной регистрации, то данные обстоятельства в любом случае будут препятствовать проведению государственной регистрации сделки и (или) перехода права.<BR>Статья 31 Закона является предметом многочисленных вопросов, и зачастую ее содержание трактуется таким образом, что учреждение юстиции по регистрации прав может нести ответственность только за те действия, которые в настоящее время указаны в названной статье Закона. В этой связи пункт 1 статьи 31 Закона дополняется положением, уточняющим вопрос об ответственности учреждений юстиции по регистрации прав (пункт 20 статьи 1 проекта), тем более что данное дополнение прямо вытекает из иных норм Закона (в частности, из статей 2 и 20 Закона).<BR><BR><B>Источник: Департамент правительственной</B><BR><B>информации</B><BR>(www.pravitelstvo.gov.ru)