Петербургу грозит дефицит пятен

<BR><BR>Петербург может столкнуться с дефицитом пятен, пригодных для строительства. По подсчетам операторов жилищного строительства Петербурга, через 1,5-2 года строить им будет негде. <BR>"Уже сейчас в районах массовой жилой застройки "вымываются" пятна, предназначенные для объектов социальной инфраструктуры, - констатирует Александр Вахмистров, директор ГУ "Центр по работе с кредитами банков". - Если так пойдет дальше, то школы придется открывать в квартирах, расположенных на правых этажах жилых домов". <BR>Одна из причин приближающегося кризиса в том, что Петербург все еще не имеет генерального плана развития. В последний раз этот документ корректировался в 1986 году. Не существует ни стратегических, ни тактических задач, определяющих перспективы развития городских территорий. <BR>Отсутствует комплексный анализ ситуации, на основании которого можно было бы формулировать цели и задачи. Городская администрация и бизнес-сообщество не имеют механизмов взаимодействия и принятия эффективных решений. <BR>В результате градостроительные, инвестиционные и социальные проблемы решаются разрозненно, порой противореча друг другу. Нет единого исполнительного органа, который бы разрабатывал и курировал комплексную инвестиционную политику.<BR>Одной из составляющих этой политики является жилищное строительство, за развитие которого формально отвечает Комитет по строительству. Но "создается впечатление, что мы - строители - строительному комитету не нужны", - говорит генеральный директор АОЗТ "Трест №47" Михаил Зарубин. ("ДП" уже писал об этой проблеме в №24/2000.)<BR><BR><BR><B>Искусственный дефицит </B><BR>Из-за отсутствия внятной инвестиционной концепции застройщики ощутили дефицит территорий под застройку. "В городе имеются значительные территории, на которых можно вести строительство, - комментирует ситуацию Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний "Союзпетрострой". - Однако основная их масса уже передана неким застройщикам, из которых только малая часть ведет реальные работы. Остальные "замораживают" пятно, постоянно продлевая сроки строительства". Получается, что, с одной стороны, власти жестко контролируют процесс предоставления объектов инвестиций. В действительности же основная масса территорий на долгое время лишается возможности найти реального инвестора. При этом все равно формируется своеобразный "теневой" рынок вторичного оборота пятен под застройку. Известны случаи, когда компании, имеющие изрядную задолженность перед городом по предыдущим объектам, могут спокойно получить право на строительство нового дома (даже с некоторыми льготами). Ни по одному из адресов, где продлевались сроки либо предоставлялись права на новое строительство, не проводился элементарный аудит, показывающий, каковы долги застройщика перед городом и сколько объектов он действительно возводит. "Когда строительная организация подает заявку в ГИТК, нужно проверить, на что она способна", - считает Григорий Дворкин, генеральный директор АОЗТ "Трест 36". Многие из инвестиционно-строительных компаний, не имея ликвидных проектов, стараются приобрести как можно больше пятен, на каждое из которых привлекаются средства дольщиков. Используется схема финансовой пирамиды - когда новые кредиты направляются на погашение прежних долгов. Основную массу инвестиций, вложенных в множество объектов, где строительство только началось, вернуть будет очень сложно. Ликвидность "незавершенки" невелика, а других источников возврата привлеченных средств у строителей нет.<BR><BR><B>Право первой визы</B><BR>Согласно действующему порядку, инвестор может готовить предпроектную документацию за счет собственных средств. В этом случае он надеется получить желаемый участок целевым путем. Однако все чаще складывается ситуация, когда в самый последний момент возникает еще один претендент на участок. У нового инвестора на руках оказывается документ с визой губернатора, предписывающей передать пятно целевым образом именно ему. Обычно виза ставится на письмах, в которых подробно описываются благодати, которые может принести такое целевое предоставление. Как правило, указывается, что будет оказана помощь малоимущим, северянам, спортсменам или сотрудникам силовых структур (что ныне особо популярно). Сформировав таким образом адресную программу из десятка объектов, на деле "визитер" готовит документацию лишь по нескольким из них. Остальные "замораживаются" на неопределенный срок либо становятся пирамидами. Отфутболенный первый инвестор в лучшем случае начинает всю работу заново. Конечно, он может вернуть средства, затраченные на разработку инвестиционно-тендерной документации. Но обычно эти средства были им получены в виде целевого кредита, который выдавался под конкретный проект с конкретным сроком и местом строительства, а значит, с жестким сроком возврата денег. Лишившись пятна, такой инвестор может попасть под очень жесткие санкции кредиторов. Сложившийся "визовый" режим никак не способствует формированию в городе благоприятного инвестиционного климата. Но даже в самой ГИТК виза губернатора может трактоваться в различном понимании. Имея резолюцию "На ИТК", можно получить право на застройку как по однократной, так и по двукратной рыночной оценке. Можно выиграть торги, а можно и вообще ничего не получить. <BR>По одинаковым вопросам могут приниматься противоположные решения. "Решения на комиссии принимаются без какой-либо мотивации, тогда как отказ должен быть обоснованным, - считает Сергей Полонский, генеральный директор компании "Строймонтаж". - Необходимо проводить торги в доступном для прессы и других участников рынка месте. Это не позволит принимать откровенно субъективные решения". (Р.Р.)<BR><BR>Условия и порядок предоставления на инвестиционных условиях земельных участков определяется Законом "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" и распоряжениями губернатора. На первый взгляд, в официально существующей схеме все разумно и нет изъянов. В основном пятно можно получить через тендерные торги. Инвестор может самостоятельно выбрать объект инвестирования, воспользоваться инвестиционно-адресным перечнем, подготовленным городскими чиновниками, либо участвовать в торгах по объекту, предложенному другим инвестором. Городская инвестиционно-тендерная комиссия (ГИТК) по итогам торгов определяет победителя. Губернатор подписывает соответствующее распоряжение о передаче ему объекта целевым назначением. Если же инвестор за свой счет подготовил инвестиционное предложение, представленное на ГИТК, а выиграл кто-то другой, то проигравший вправе претендовать на возмещение расходов. Приобрести пятно можно и минуя торги, однако обыч-<BR>но за это необходимо заплатить "двойную рыночную оценку".