Программа ипотечного кредитования в коме: дыхание есть, сознание отсутствует

<BR><B>Участники круглого стола</B><BR><BR>Андрей Ужегов, директор Северо-Западного филиала ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"<BR>Людмила Лигай, директор Аналитического управления ЗАО "Русское страховое общество "Помощь"<BR>Ольга Ли, юрист ЗАО "Русское страховое общество "Помощь"<BR>Александр Мошнов, проректор негосударственного образовательного учреждения "Институт недвижимости"<BR>Владимир Липицев, начальник Управления банковских услуг ОАО "Банк Санкт-Петербург"<BR>Екатерина Ганина, начальник Управления потребительского кредитования КБ "Балтийский банк"<BR><B>Александр Никифоренко, исполнительный директор Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга</B><BR>Эдуард Тиктинский, генеральный директор Инвестиционной компании RBI<BR>Марина Канунникова, заместитель председателя правления ОАО "Банк "Петровский"<BR>Елена Гордеева, директор кредитной дирекции ОАО "Банк "Петровский"<BR><B>Людмила Приданова, и.о. заместителя директора Городского бюро регистрации прав на недвижимость</B><BR><B>Дмитрий Киселев, начальник управления продаж дирекции по услугам на финансовом рынке ОАО "ПСБ" Санкт-Петербурга</B><BR><B>Татьяна Утепова, юрисконсульт Ассоциации коммерческих банков Санкт-Петербурга</B><BR>Татьяна Гай, генеральный директор ОАО "Российско-Британская СК "Гайде"<BR>Александр Куликов, директор филиала в Санкт-Петербурге ЗАО СК "Спасские ворота"<BR><BR>Старт федеральной программы ипотечного жилищного кредитования отмечался 1 марта 1999 года пышной презентацией в Таврическом дворце в присутствии политического и экономического бомонда Петербурга. За положенные 9 месяцев "гора родила мышь" - кредит на жилье получили всего пять петербуржцев.<BR>Как повысить активность всех заинтересованных сторон ипотечного кредитования? Этот вопрос стал темой круглого стола, состоявшегося в редакции газеты "Деловой Петербург".<BR><BR>Владимир Липицев:<BR>"Основные препятствия ипотечного кредитования сегодня - это, во-первых, "короткие" и "дорогие" деньги банков. Во-вторых - несовершенство правовой базы: оно касается в первую очередь тех заемщиков, которые не в состоянии возвращать кредиты - их невозможно будет выселить из занимаемой квартиры. В-третьих, агентства еще не готовы поддерживать банки путем выкупа выгодных кредитов".<BR><BR>Андрей Ужегов:<BR>"Первый вопрос - откуда брать деньги. Инвесторов, подобных фонду "США - Россия", сегодня не много. Если государство создало федеральное агентство по ипотеке на средства федерального бюджета, то должна быть и бюджетная программа обеспечения федеральной программы ипотечного кредитования.<BR>Помимо внешних существуют еще и внутренние проблемы. Например, наше агентство уже 9 месяцев получает в Центробанке лицензию на выкуп кредитов у уполномоченных банков".<BR><BR>Марина Канунникова:<BR>"Все причины, препятствующие людям воспользоваться возможностями ипотечного кредитования, можно разделить на два вида. Первое - это то, что мешает банку выдать кредит человеку. К сожалению, очень много людей не могут продекларировать свою заработную плату, так как предприятия не заинтересованы в выплате приличных сумм своим сотрудникам официальным путем и банк не может опираться на источник доходов. Из 1,5 тысячи человек, обратившихся в банк, только 65 человек подали справки, что могут продекларировать свой доход. Второе - то, что мешает человеку взять кредит у банка. Дело в том, что кредит слишком дорог.<BR>Мы должны констатировать, что государство пока не может найти достаточно дешевых денег, чтобы начать программу ипотеки".<BR><BR>Можете ли вы сегодня привлечь потребителя, не дожидаясь поддержки государства?<BR><BR>Александр Машнов:<BR>"Первое предложение - это предоставление кредитных ресурсов в рублевом, а не валютном эквиваленте, и это можно решить на уровне банков. В получении кредитов в валюте не заинтересованы ни граждане, ни строители". <BR><BR>Екатерина Ганина:<BR>"Чтобы коммерческие банки предоставляли кредиты в рублях, у них должны быть "длинные" деньги. Вы меня извините, но и рублевое кредитование, и срочность ресурсов, и сроки кредитов, и проблема недоверия частных лиц коммерческим банкам - все связано с общеэкономической ситуацией в стране. <BR>Какие проблемы банк может решить самостоятельно? Найти дополнительные пути подтверждения платежеспособности клиента и составить для него наименее затратную финансовую схему. <BR>Например, мы кредитуем в валюте номинально под 15% годовых. Но реальное удорожание квартиры обходится клиенту где-то 6% в год от стоимости того кредита, который берется. То есть если клиент берет кредит $7 тыс., то годовые затраты по его обслуживанию составляют $420. Но заемщик сталкивается с определенными госструктурами - в частности, ему необходимо зарегистрировать договор залога. Вы знаете, сколько сейчас стоит нотариат? 1,5% от стоимости договора. Это зачастую перекрывает затраты по годовому обслуживанию кредита. А вопрос госпошлин никто, кроме самого государства, не решит". <BR><BR>Александр Никифоренко:<BR>"За те деньги, которые уже потрачены на программу ипотеки, можно было построить не один дом. И кончится это, может быть, тем, что просто скажут - это вообще плохая идея. Нужно, чтобы хотя бы один чиновник в городе лично отвечал за эту проблему.<BR>Есть еще одна тема - это стоимость имущества. Могу привести личный пример. Я только что построил квартиру, и последние платежи вносил уже после августа 98-го года, поэтому потерял меньше, но все равно стоимость моей квартиры на 45% меньше изначальной. Я приобретаю на заемные деньги жилье - а потом выясняется, что оно стоит на порядок дешевле. Может получиться, что, взяв кредит, человек будет не в состоянии рассчитаться, даже вернув это жилье. <BR>И это - общеполитическая, общеэкономическая проблема, гарантий здесь никто не даст".<BR><BR>Александр Куликов:<BR>"Страховать ипотечные риски по уже отработанным страховым схемам, на мой взгляд, нельзя. Тем более если приобретается жилье на вторичном рынке. Вообще ипотека связана с приобретением новой квартиры, где риск того, что кто-то может востребовать право собственности на нее, сведен к минимуму. На вторичном же рынке жилья квартира меняла хозяина порой по 3-4 раза в год. Поэтому в данном случае важна история квартиры, а проследить это достаточно тяжело".<BR><BR>Владимир Липицев:<BR>"Если отрешиться от проблем правительства - мы, например, работаем по несколько другой схеме, которую нельзя назвать ипотечной, но она позволяет приобретать жилье в кредит. Цену рублевого ресурса нам удалось снизить до 15% годовых (при кредитовании на 1 год) и до 30% годовых (при кредитовании на 5 лет). <BR>Если говорить про платежеспособность - то мы, опять-таки, отошли от требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по которым 35% доходов заемщика должны идти на платежи по кредитам. <BR>-Мы считаем, что если наше правительство устанавливает прожиточный минимум, то вот на это и надо ориентироваться. Это, во-первых, существенно снижает порог требований и, во-вторых, расширяет полигон для кредитования". <BR><BR>Андрей Ужегов:<BR>"Одна из причин - плохая информированность населения. Никакой информационной работы в городе целевым образом не проводилось. Но, я думаю, это решится. Уже на этой неделе открывается сайт (www.ipoteka.spb.ru), где каждый может самостоятельно сделать оценку кредита и оценить свои возможности.<BR>Что касается платежеспособности, то у агентства жесткий норматив - 35%. При этом берется либо $35, либо $50 на человека. А $50 - это 1300 рублей, прожиточный минимум в Петербурге. <BR>Если говорить о программе именно ипотечного кредитования, а не различных квазиипотечных схем, то с нашей стороны - со стороны агентства - это в первую очередь предоставление большей самостоятельности самим банкам в принятии решений о выдаче кредитов. Ведь если банк несет кредитный риск (а он несет 100% кредитного риска), то сам банк может взвесить риски по конкретному заемщику и определиться". <BR><BR>Елена Гордеева:<BR>"Сегодня риски не распределены между участниками рынка, они возложены на банк. Хотелось бы решить этот вопрос, чтобы программа стала более привлекательной для банка.<BR>По программе ипотечного кредитования мы выдали пять кредитов, уже возмещена сумма только по первому кредиту. Параллельно мы работаем по другим, не совсем ипотечным формам, и в течение года выдали около 100 кредитов за счет собственных средств".<BR><BR>Дмитрий Киселев:<BR>"Псевдоипотечные схемы, конечно, нужны. Они частично решают жилищные проблемы. Но это не ипотека. Во-первых, это короткие сроки, во-вторых, клиентам навязываются строящиеся здания. А ипотека предполагает выбор здания, выбор жилья. <BR>Наш банк готов участвовать в разработке таких схем, а что касается классической ипотеки - может, это прозвучит несколько цинично, но мы ничего не будем делать. Я никогда не брошу лучшие силы на то, что не может решиться без государственной поддержки. Лучше я брошу их на псевдоипотечные схемы: это принесет доход и нам, и, если рассуждать о высоком, бюджету города тоже".<BR><BR>Эдуард Тиктинский:<BR>"Я буду, может быть, несколько более оптимистичным. По нашим псевдоипотечным схемам за 5 лет прошли 500 клиентов.<BR>Время государственной поддержки еще не пришло, потому что сами люди еще к этому не готовы. Когда им говорят: "За это проценты нужно платить", - они отвечают: "Ну, тогда нам это не надо". <BR>Должен сформироваться пул кредита. Дальше появятся инвесторы, которые будут готовы купить пул. И появится решение, как поделить риски между банком и, скажем, федеральным агентством. Но это не будет сделано в ближайший год. То есть говорить сегодня, что пять кредитов - это мало, нельзя. Это много. Сегодня нужно нарабатывать схему; я считаю, что на это уйдет весь 2000 год. А 2001-й, по моим прогнозам, - это возможный прорыв по количеству кредитов. И если будет дано 100 кредитов по нормальной схеме ипотеки - это очень хорошо, дальше пойдет в прогрессии. Схема должна получить некую инерцию. Должны появиться правила игры, притирки - все это появляется постепенно".<BR><BR>Александр Куликов:<BR>"Первый десяток титулов за год нашей работы мы уже застраховали. "Спасские ворота" может себе позволить не только разрабатывать перспективные направления, но и пускать на это лучшие умы и силы.<BR>Относительно рисков банка. Существует страхование рисков невозвратов кредитов, и, если агентство решило бы этот вопрос с органами опеки, мы готовы эти риски невозврата брать на себя.<BR>По поводу информационной стороны вопроса. У нас есть большие программы с рядом компаний, с привлечением городских структур. Но все городские структуры ждут 19 декабря.<BR>И последнее: где взять деньги? У страховых компаний. Причем не петербургских, а российских". <BR><BR>Ипотечный кредит предоставляется на приобретение квартиры или дома для постоянного проживания заемщика. Жилье оформляется в собственность заемщика, но подлежит залогу в банке как гарантия возвращения кредита.<BR>Первый взнос - не менее 30% от стоимости жилья - заемщик выплачивает из собственных средств, на остальные 70% ему предоставляется кредит, для получения которого необходимо иметь постоянный источник дохода. Сумма кредита зависит от дохода и рассчитывается из того, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и процентов не превышают 35% от совокупного дохода семьи (см. "ДП" №76/1999).