Знание закона освобождает от ответственности

<BR>Покупатели жилья часто сталкиваются с одной общей проблемой - некоторые девелоперы и риэлтеры воспринимают их как некую дойную корову, обязанную давать деньги. При этом корову можно не кормить и обязательства перед ней можно не выполнять.<BR>Чаще всего приобретатели жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости страдают не от действий мошенников, а именно из-за недобросовестности профессиональных участников рынка. Как и вся российская экономика, рынок недвижимости в значительной степени остается в тени. Даже легальные и вполне благополучные компании частично проводят расчеты с использованием "черного нала" - именно такая схема работы востребована подавляющим большинством клиентов. <BR>Сергей Максимов, ректор Санкт-Петербургского института недвижимости, вице-президент Ассоциации профессионалов рынка недвижимости СПб, говорит: "Не может быть рынок недвижимости "весь в белом" в стране с такой экономикой".<BR><BR><B>Первичный рынок</B><BR>Застройщики воспринимают дольщика в качестве соинвестора. С небольшой оговоркой: дольщик разделяет риски девелопера, но не участвует в прибылях. <BR>В договор заносится формулировка: "Если в процессе строительства произойдет удорожание строительства - в связи с изменением законодательства РФ, строительных норм и правил, корректировкой проекта", дольщик обязан это оплатить. Обычное дело - затягивание сроков ввода жилого дома (часто они происходят по объективным причинам, но клиенту от этого не легче). И девелоперы фиксируют в договоре лишь сроки "планового ввода" - это ни к чему не обязывающая формулировка. <BR>В договоры закладываются иногда экзотические положения, например: "Стороны подтверждают, что в отношениях по настоящему договору не применяется федеральный Закон "О защите прав потребителей" (с юридической точки зрения эта формулировка абсурдна). В форс-мажорные обстоятельства закладывают "изменения законодательства и другие обстоятельства, если стороны не могут устранить их с помощью приемлемых расходов". В этом случае к форс-мажору можно отнести, например, принятие нового бюджета России - он тоже является федеральным законом, и "устранить" его с "помощью приемлемых расходов" довольно трудно. Продавцов квартир в одном и том же доме может быть несколько: квартиры продают девелоперы и подрядчики, субподрячики и поставщики, с которыми застройщик расплачивается квартирами, и т.д. Это, а также длившееся год снижение цен на новые квартиры сыграло дурную шутку с многими дольщиками. В результате приобретатель квартиры, вносящий деньги частями, убеждается в том, что такая же квартира в доме стоит $22 тыс., а он уже заплатил $25 тыс. и продавец, ссылаясь на договор, требует еще $6 тыс. (реальная и пока не разрешенная ситуация). В этом материале не обсуждаются другие, не менее болезненные проблемы: качество строительства, регистрация права собственности, предоставление коммунальных услуг и т.д. (см. "Собственник" №36). В случае досрочного расторжения договора дольщик теряет минимум 15% от уже внесенных сумм, вдобавок деньги ему возвращают в рублях, обесценившихся за время действия договора.<BR><BR><B>Вторичный рынок</B><BR>Часто контракты риэлтеров с клиентами строятся так, что клиент имеет только обязанности, не имея никаких прав: посредники предоставляют лишь "информационные услуги", а договора часто заключаются между клиентом и другим физическим лицом (например, менеджером агентства недвижимости).<BR>Александр Бондаренко, председатель Городского комитета защиты прав потребителей на рынке недвижимости, говорит, что иногда клиента просто заставляют подписать заведомо невыгодный договор: "Собственник поручил агентству обменять его прекрасную двухкомнатную квартиру на маленькую однокомнатную и комнату в пригороде. В договоре записано, что он вступает в силу с момента подписания. В случае если одна из сторон отказывается от его выполнения, она платит большую неустойку. Договор составлен юридически безупречно, и нам стоило большого труда добиться его расторжения". <BR>Клиента могут обязать оплачивать каждый шаг агентства, при этом недобросовестные риэлтеры ориентируются не на конечный результат ("чистое" проведение сделки), а на максимальное затягивание процесса. Покупатель вносит значительную сумму в качестве авансовой оплаты услуг (агентство, в свою очередь, обязуется, например, за эти деньги предложить ему три варианта квартир) и в большинстве случаев уже не может разорвать контракт из-за невозможности вернуть аванс. Требования, предъявляемые покупателем жилья к будущей квартире, нигде не фиксируются или записываются в самом общем виде. После этого покупателю показывают три заведомо неприемлемых для него варианта. Дальнейшие просмотры приходится оплачивать дополнительно. <BR>Иногда из аванса агентство удерживает по $100-500, мотивируя это оплатой проведенных экспертиз, штрафными санкциями и т.д. - объяснения могут быть самыми разными.<BR>Известен случай, когда покупатель взял кредит в банке на покупку нового жилья под залог своей квартиры (это очень часто применяемая в Петербурге "псевдоипотечная" схема). Договор залога был оформлен через договор купли-продажи квартиры, заключенный с агентством недвижимости. Кредит был вовремя возвращен, однако агентство успело продать заложенную квартиру, отказалось выплатить ее стоимость бывшему владельцу и вдобавок по поддельному заявлению выписало его в Ленинградскую область. <BR>Это агентство продолжает успешно работать.<BR><BR><B>Ошибка нотариуса</B><BR>Иногда причиной неприятностей покупателя жилья служит ошибка чиновника или нотариуса. По договору социального найма некий гражданин занял однокомнатную квартиру, вступил в брак и прописал свою жену в этой квартире (прописка - регистрация - в настоящее время рассматривается как административный акт, который не предоставляет никаких прав на площадь; нанимателем жилого помещения остается тот человек, на чье имя оформлен ордер). <BR>Супруги очень быстро развелись, через какое-то время бывшая жена обратилась в суд, который признал бывшего мужа (нанимателя помещения) безвестно отсутствующим. Женщина приватизировала квартиру, зарегистрировала свое право собственности на нее и продала через агентство недвижимости "ИнтерОксидентал". Нотариус, оформляя договор, не указал, что квартира имеет обременение - пропавшего экс-мужа. Через неделю после продажи квартиры муж объявился и подал иск в суд о признании сделки недействительной. В результате добросовестный покупатель квартиры получил назад лишь часть потраченных на покупку денег - балансовую стоимость квартиры, которая фигурировала во всех документах. Он даже не может предъявить претензии к агентству недвижимости, которое плохо проверило документы на квартиру, так как "ИнтерОксидентал" перестал существовать.<BR><BR><B>Панацеи нет</B><BR>Обращения пострадавших в суд сегодня малоэффективны. Во-первых, суды перегружены, и рассмотрения дела приходится ждать годами. Во-вторых, суд может следовать букве закона, а не его духу (как правило, недобросовестные профессионалы юридически безупречно оформляют свои операции). В-третьих, даже в случае решения суда в пользу пострадавшего это решение может оказаться невыполненным, например из-за неплатежеспособности ответчика. Существующие в профессиональной среде комиссии по этике и третейские суды пока малоэффективны. Их решения носят рекомендательный характер и далеко не всегда выполняются. Третейское судопроизводство как альтернатива государственному суду, несмотря на все свои плюсы, еще только формируется. Не так давно образована Судебная палата по рассмотрению споров в сфере недвижимости и оценки при Санкт-Петербургском международном коммерческом арбитраже. Помощник директора Петербургского фонда защиты инвестиций Андрей Лавринов говорит: "Споры в сфере недвижимости могут стать предметом разбирательства Третейского суда. В перспективе не исключена ситуация, когда физические лица смогут также принять участие в подобном разбирательстве".<BR>Обращения пострадавших к специалистам в сфере безопасности и к криминальным структурам, как правило, следуют уже после того, как сделка совершена, в результате силовые действия в большинстве случаев неэффективны.<BR><BR>P.S.<BR>Как правило, минимум проблем имеют покупатели элитного жилья. <BR><BR>При подготовке материала использованы данные Городского комитета защиты прав потребите-лей на рынке недвижимости, Санкт-Петербургского городского суда, а также непрофессиональных участ-ников рынка недвижимости, обра-тившихся в "Собственник".