При исследовании рынка нельзя поступаться принципами

<BR>Успех бизнеса во многом определяется качеством информации, на основе которой принимаются решения. Рынок недвижимости России более чем далек от совершенного, что и определяет особенности его исследования. <BR>Недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерный пример - кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х - начале 90-х годов. Чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, к невостребованности многих проектов, под которые были выданы кредиты. <BR>Понятие "анализ рынка недвижимости" объединяет в себе по крайней мере две процедуры:<BR>- мониторинговое исследование рынка недвижимости для выявления тенденций;<BR>- исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретного инвестиционного решения.<BR>Можно спорить о том, что первично, а что вторично и где заканчивается одна процедура и начинается другая. На наш взгляд, это два самодостаточных типа исследования, имеющих много общих позиций.<BR><BR><B>Обоснование инвестици-онных решений</B><BR>Конечная цель любого исследования рассматриваемого типа - измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Особые характеристики недвижимости как товара формируют широкий спектр информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики, социально-демографические показатели, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования. <BR>ПРИНЦИП 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность недвижимости.<BR>ПРИНЦИП 2. Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.<BR>ПРИНЦИП 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде. <BR>ПРИНЦИП 4. Содержание рыночного анализа должно сводиться к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.<BR> Проиллюстрируем этот принцип на упрощенном примере. Пусть критерием производительности проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда основное выражение для определения производительности будет иметь следующий вид:<BR><BR>NOI = PGI - V&L + MI - FE - VE,<BR>где PGI - потенциальный валовой доход,<BR> V&L - потери от недозагрузки и неплатежей,<BR> MI - прочие доходы,<BR> FE - постоянные операционные расходы,<BR> VE - переменные операционные расходы.<BR>Рассмотрим процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.<BR>Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая, в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.<BR>Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной емкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и роста ареала поглощения недвижимости. <BR>Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест, либо ростом населения. Увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.<BR>Рост занятости и рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например при открытии новых рабочих мест и притоке новых трудоспособных людей. В другом случае рост населения может идти и без увеличения занятости, за счет, например, увеличения рождаемости. <BR>Параметры спроса определяются такими показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д.<BR>С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупки к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях. <BR>Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в конкуренции с другими проектами. После оценки общего объема увеличения потенциального спроса необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую может претендовать проект.<BR>Коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. <BR>Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам.<BR>Прочие доходы, хотя и представляют, как правило, небольшую составляющую доходной части, должны быть спрогнозированы с учетом вероятных предпочтений потенциальных потребителей.<BR>Постоянные и переменные расходы считаются более определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести сюрпризы в будущем. Поэтому исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование этих позиций.<BR>Аналогичная ситуация наблюдается и с большей частью переменных расходов. Большинство коммунальных услуг предоставляется естественными монополиями, проводящими нестабильную тарифную политику. Поэтому важно использовать рыночную информацию о расходах ресурсов, полученную на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. <BR><BR><B>Мониторинговое исследование </B><BR>Организацию содержательного и системного мониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитические подразделения профессиональных сообществ национального уровня, либо специализированные коммерческие службы, бизнес которых заключается в продаже информации. Единственная задача мониторинга - обеспечение участников рынка информацией о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих тенденции, используемые при обосновании инвестиционных решений. <BR>При формировании информационных массивов для целей мониторинга следует руководствоваться следующими принципами.<BR>ПРИНЦИП 5. Объем и степень детализации информации должны быть адекватны задачам мониторинга.<BR>Было бы замечательно иметь в одном месте информацию для землеустроителей, строителей, работников комитетов по управлению имуществом, работников коммунальных служб, экологов, архитекторов, сотрудников МВД, работников СЭС, геологов и т.д. Каждое ведомство имеет информационную базу, и практически во всех базах есть элементы, которые можно отнести к недвижимости. Включение их в информационные массивы может создать эффект ненужного балласта. <BR>ПРИНЦИП 6. Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций.<BR>ПРИНЦИП 7. Информационный массив должен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации. <BR>ПРИНЦИП 8. Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры.<BR>Качество мониторинга и анализа зависит от качества структуры информационного массива, то есть от форматов, в которых описываются объекты недвижимости. В качестве основы для таких форматов можно рассматривать "обкатываемые" в течение нескольких лет и хорошо зарекомендовавшие себя системы Российской гильдии риэлтеров (КИнАС РГР - жилая недвижимость) и петербургского Исследовательского центра оценки активов (ValMaster Technology - коммерческая недвижимость). <BR>ПРИНЦИП 9. Информационный массив должен постоянно обновляться.<BR><BR><B>Содержание анализа</B><BR>В зависимости от конкретного исследования аналитик выбирает объем и содержание анализа, продвигаясь от общего к частному. Можно выделить несколько общих принципов, следование которым может обеспечить всестороннее и целостное представление о состоянии и тенденциях локального рынка. <BR>ПРИНЦИП 10. На первом этапе анализа следует выявить общие характеристики активности местного рынка недвижимости.<BR>К ним можно отнести общие объемы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением: по составу передаваемых прав собственности и по функциональному назначению недвижимости.<BR>ПРИНЦИП 11. На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных сегментах.<BR>Объем и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объемом и степенью подробности информации. Каждый функциональный сегмент для анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, встроенные помещения и т.п.).<BR>К общим позициям анализа следует отнести: объемы сделок и предложений на основных сегментах в целом по городу и по районам города, в том числе по составу передаваемых прав; распределение сделок и предложений по диапазонам площадей, по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность, характеристики зданий и т.д.), по диапазонам цен.<BR><BR>ПРИНЦИП 12. На третьем этапе анализа следует выявить целевые характеристики местного рынка недвижимости на узких мини-сегментах.<BR>В качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, доходность и т.д. <BR><BR>ПРИНЦИП 13. Для достижения качественного результата исследования необходимо комплексно применять различные методы анализа.<BR><BR><B>Заключение</B><BR>1. Развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к повышению требований к качеству обоснования инвестиционных решений. Участники рынка начинают понимать, что достоверность бизнес-планов, являющихся по сути стандартным набором формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. <BR>2. Эта постановка вопроса должна кардинально изменить существующую в России практику выполнения анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности с присущими атрибутами - системой специальной подготовки, профессиональными ответственностью, квалификацией, стандартами и т.д.<BR>3. Признание всеми участниками рынка необходимости профессиональных стандартов анализа рынка позволит обеспечить потребителей ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а аналитиков - четкими рекомендациями.<BR>4. Сформулированные выше принципы - это попытка систематизировать результаты исследований в области прикладного анализа рынка недвижимости. Автор надеется, что эта статья станет началом профессионального обсуждения важнейшей проблемы современного рынка недвижимости в России.<BR><BR>Полный текст статьи будет опубликован в научном электронном журнале "Проблемы недвижимости" №3.