В договорах прячут ловушки

<BR><BR>При участии в долевом строительстве очень многое будет зависеть от предложенного продавцом договора и дальнейшего поведения покупателя. <BR>Существует ряд особенностей, которые присущи любому долевому договору. Прежде всего, договор долевого участия в строительстве порождает чисто обязательственные отношения между компанией и дольщиком, так как его предметом является обязанность компании предоставить дольщику право участвовать в строительстве жилого дома. После уплаты дольщиком долевого взноса или его части у него возникает право требования к компании о передаче ему оплаченной доли в построенном доме, а именно квартиры, и части общего имущества.<BR>Учитывая, что объект договора еще только предстоит создать, крайне важно на этапе заключения договора наиболее полно описать характеристики строящегося жилья. В договоре должен быть указан строительный адрес дома и дано полное описание квартиры. Для определения местонахождения квартиры в строящемся доме используются строительные оси. Кроме того, указываются обычные характеристики квартир (этаж, количество комнат, их площади, наличие балкона). В договоре нужно заранее оговорить качество отделки, укомплектованность сантехникой и плитой или отказ от отделки и оснащения.<BR>Очень важным условием долевого договора является его цена, то есть размер долевого взноса, а также порядок его внесения. Необходимо не допустить, чтобы долевой взнос или его значительная часть были фактически уплачены по долевому договору после сдачи дома Государственной приемочной комиссии. В таком случае Городское бюро регистрации прав на недвижимость (ГБР) откажет в регистрации оплаченной квартиры в собственность дольщика.<BR>Нормальным считается график осуществления дольщиком платежей, включающий 2-4 этапа, хотя можно внести сразу всю сумму целиком. В любом случае необходимо оговорить стоимость квадратного метра площади квартиры на весь период действия договора. Как правило, первый взнос должен составлять не менее 30% от общей суммы взноса.<BR>Необходимо также оговорить обязанности компании по срокам сдачи дома Государственной комиссии, передаче квартиры дольщику, а также содействия в регистрации права собственности дольщика на квартиру. В договоре обязательно надо оговорить срок представления компанией в ГБР так называемого "Пакета застройщика". Какой бы срок не был указан в предлагаемом договоре, даже в случае самой оперативной работы компании по подготовке необходимой документации, уйдет 2-3 месяца с момента сдачи дома Государственной приемочной комиссии до возможности оформления права собственности дольщика.<BR>Договор также должен быть сбалансирован в отношении ответственности сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору.<BR>Первым делом после заключения договора и внесения первой части долевого взноса необходимо подать в ГБР документы на регистрацию права требования. <BR>К сожалению, в настоящее время не все компании разъясняют своим клиентам возможность регистрации прав требования по долевому договору. Регистрация права требования представляет собой внесение данных о заключенном договоре в единый государственный реестр. Это прежде всего не позволит недобросовестной компании дважды заключить и зарегистрировать договор на долевое участие в строительстве одной и той же квартиры с разными гражданами.<BR>Договор долевого участия в строительстве совершается в простой письменной форме и подписывается сторонами.<BR>Необходимо проследить, чтобы договор был подписан со стороны компании надлежащим лицом, с указанием на полномочия лица, его подписавшего, прошит, пронумерован и скреплен печатью юридического лица.