12:5015 октября 2026
Объём строящихся в России сервисных апартаментов уже примерно в 1,6 раза превышает весь фонд, созданный за предыдущие 13 лет. Об этом заявил заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов на форуме "Апарты".
По его оценке, с 2012 года в России было построено около 58 тыс. юнитов.
“
"Сейчас в стадии строительства находится 92 тыс. юнитов. Это больше, чем было построено за все последние 13 лет", — заявил Агапов.
Значительная часть нового предложения сосредоточена в Петербурге, Краснодарском крае и Крыму. Петербург при этом остаётся крупнейшим и наиболее зрелым рынком сервисных апартаментов страны.
По словам Агапова, одновременно с увеличением предложения, рынок столкнулся с замедлением операционных показателей. Несмотря на рост внутреннего туризма, средняя загрузка объектов и доходность номерного фонда перестали увеличиваться прежними темпами.
Доходность становится главным риском
По мнению Агапова, основная угроза заключается в разочаровании частных инвесторов в самом формате.
“
"Самая большая опасность для апартаментов — не сокращение операционных показателей. Кризисы проходят. Опасность в том, что люди могут подумать, что апартаменты не работают, когда обожгутся на первом, втором или третьем проекте", — заявил Агапов.
Эксперт призвал осторожнее относиться к предложениям с заявленной доходностью в несколько десятков процентов. По его словам, даже доходность выше 10% сейчас возможна прежде всего в отдельных локациях с выраженным дефицитом качественного размещения и высоким туристическим спросом. Обещания 40–50% годовых он назвал нереалистичными.
Дополнительный риск создаёт практика, когда девелопер сначала рассчитывает максимально возможный объём строительства на участке, а уже затем пытается обосновать возможность гостиничного использования всего номерного фонда.
“
"Если на пятно помещается 3 тыс. апартаментов, это ещё не означает, что рынок способен принять 3 тыс. сервисных апартаментов", — подчеркнул Агапов.
По его мнению, ёмкость необходимо рассчитывать для каждой конкретной локации исходя из туристического и делового потока, транспортной доступности, существующего гостиничного предложения, загрузки и тарифов конкурирующих объектов.
Петербург приблизился к пределу
Участники рынка спорят, достиг ли Петербург предела по числу апарт-отелей. Отвечая на вопрос о Петербурге, представитель YES допустил, что город в отдельных сегментах уже приблизился к насыщению.
“
"Есть ощущение, что предел уже достигнут с учётом комплексов, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшее время", — сказал Агапов.
При этом единого предельного количества апартаментов для всего города, по его словам, не существует. Ёмкость следует определять не для Петербурга в целом, а отдельно для каждой территории.
С такой постановкой вопроса не полностью согласился партнёр и директор УК Well Александр Погодин. Он, в свою очередь, отметил, что рынок уже неоднократно превышал оценки, которые профессиональное сообщество считало предельными.
“
"Пятнадцать лет назад весь рынок считал, что ёмкость Петербурга — это тысяча апартаментов. Сколько этих тысяч с тех пор уже появилось?" — отметил он.
По мнению Погодина, ошибкой было бы рассчитывать спрос на сервисные апартаменты исключительно исходя из числа туристов. Апарт-отели работают также в сегменте среднесрочного проживания — от нескольких недель до нескольких месяцев. Этот спрос формируют командированные, временно переезжающие в город люди, жители Петербурга, которым требуется жильё на ограниченный срок, и другие категории клиентов.
В этом сегменте сервисные апартаменты занимают нишу между классической гостиницей и долгосрочной арендой квартиры: проживание в отеле в течение нескольких месяцев зачастую слишком дорого, тогда как владельцам обычных квартир не всегда интересна аренда на один–три месяца.
Поэтому, считает Погодин, фактическая ёмкость рынка Петербурга может оказаться значительно выше той, которую показывает простой расчёт через туристический поток.
Как писал "ДП", половину всех сервисных апартов в России к октябрю предлагали в Петербурге. На город приходится 8,8 тыс. качественных юнитов, большинство из которых относятся к городскому формату.
