Земля под жилой дом "Эталона" в Петербурге оказалась "ничейной"

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение, которым за ООО "Специализированный застройщик “Пряжка, 18”" было признано право собственности на земельный участок площадью 2444 м2 на набережной реки Пряжки.

На этом участке группа "Эталон" возводит жилой комплекс "Мариинка Делюкс". Причиной спора стало незавершённое переоформление земли после ликвидации прежнего собственника. Участок с 2010 года принадлежал ООО "Десна Риал Эстейт". В октябре 2023 года компания передала его в аренду СЗ "Пряжка, 18". В июне 2025 года единственный участник "Десна Риал Эстейт" принял решение о ликвидации компании, а 27 октября — о передаче себе оставшегося после расчётов с кредиторами имущества, в том числе земли на Пряжке. Однако переход права собственности зарегистрирован не был. 12 ноября 2025 года "Десна Риал Эстейт" исключили из ЕГРЮЛ.

После этого СЗ "Пряжка, 18" обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с иском о признании права собственности на землю. Ответчиком компания выбрала местную администрацию — МО "Коломна", а Росреестр был привлечён третьим лицом. В первой инстанции администрация позицию по делу не представила, Росреестр оставил вопрос на усмотрение суда. 10 апреля 2026 года суд признал право собственности за застройщиком.

Однако муниципальная администрация решение обжаловала. Апелляция пришла к выводу, что муниципалитет не является надлежащим ответчиком: он никогда не владел спорным участком, прав на него не заявлял и право застройщика не оспаривал. Кроме того, переход права на недвижимость до ликвидации "Десна Риал Эстейт" зарегистрирован не был. В результате решение первой инстанции отменили.

В группе "Эталон" считают возникшую ситуацию технической.

Однако ситуацией пытаются воспользоваться градозащитники, которые после решения апелляции заявили о намерении добиваться остановки проекта. По их словам, они направили обращения в прокуратуру, комитет имущественных отношений и Госстройнадзор с требованием признать участок бесхозяйным имуществом и оформить его в собственность Петербурга, а также аннулировать разрешение на строительство и приостановить работы.

По данным проектной декларации от 8 сентября, застройщиком "Мариинки Делюкс" остаётся СЗ "Пряжка, 18". Его единственный участник — АО "Аурикс", функции единоличного исполнительного органа выполняет ООО "Группа компаний “Эталон”". Планируемая стоимость строительства составляет 3,98 млрд рублей, кредитная линия Сбербанка открыта на 3,73 млрд рублей. Передача квартир запланирована до 30 июня 2028 года.

Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов считает, что ошибка застройщика носит достаточно стандартный характер. По его словам, переход права следовало зарегистрировать по ликвидационному балансу до исключения собственника участка из ЕГРЮЛ.

Юрист также обращает внимание, что до обращения с иском застройщик, судя по материалам дела, не получил от Росреестра ни отказа в регистрации, ни решения о приостановке. Кроме того, администрация МО "Коломна" не оспаривала права застройщика и не имела отношения к участку, поэтому предъявление иска к муниципалитету изначально создавало процессуальную проблему.

"Суд занял строго формальную позицию, которая заводит ситуацию в лёгкий правовой тупик", — отмечает Некрестьянов. На месте застройщика он рассматривал бы восстановление "Десна Риал Эстейт" в ЕГРЮЛ, оформление перехода права собственности и последующее завершение ликвидации компании.

По данным "Дом.РФ", продажи в "Мариинке Делюкс" пока идут единичными сделками. Со старта в начале 2025 года в проекте было приобретено 17 квартир на 1,32 млрд рублей.