Проект "ДП" "Просто объясняем" — это ежемесячная подборка новостей, важных для широкой аудитории, смысл которых объясняют первые лица компаний и владельцы бизнеса, известные аналитики и экономисты, общественные деятели и чиновники. Мы отказываемся от новостного шума в пользу "медленного чтения": выбираем интересное событие и превращаем его в понятную историю с чёткими выводами, последствиями для рынка и конечных потребителей.
"Просто объясняем" — сервис верификации новостей, которые могут трактоваться совершенно по–разному, а их истинный смысл поймёт далеко не каждый. Такой подход экономит время читателей и снимает неопределённость, заменяя эмоциональную реакцию пониманием архитектуры события.
Со всеми удобствами
Недвижимость с чистовой отделкой подорожала, а доля таких квартир в продаже снизилась. Петербург в этом плане отличается от других городов.
Квартиры с чистовой отделкой в новостройках крупных городов России подорожали на 11% за первую половину 2026 года, подсчитали в ЦИАН. Эта тенденция обусловлена несколькими факторами. Во–первых, растёт стоимость ремонтных работ. Во–вторых, девелоперы всё чаще сталкиваются с претензиями покупателей к качеству выполненных работ.
Аналитики сервиса говорят, что на этом фоне доля сделок с квартирами с чистовой отделкой снижается. В 2026 году она составляет 18% против 19% годом ранее и 32%5 лет назад. Это означает, что готовых для заселения квартир, не требующих дополнительных ремонтных работ, на рынке становится меньше.
Одновременно растёт доля квартир с черновой отделкой — с 4%5 лет назад до 13% в 2026 году. Большую долю рынка сегодня занимают квартиры с предчистовой отделкой — 29%.
"Пока ключевая ставка сохраняется на высоком уровне, застройщики будут вынуждены и дальше сокращать издержки. При этом полный отказ от отделки может привести к потере заметной части потенциальных покупателей, поэтому на такой шаг девелоперы в большинстве случаев идти не готовы. Более вероятный сценарий — дальнейшее упрощение отделки. Оптимизация продуктовых решений, с одной стороны, снижает затраты девелопера, с другой — сохраняет интерес клиентов к объектам", — отметила ведущий аналитик площадки Елена Бобровская.
Авторы исследования констатируют, что больше всего квартир с чистовой отделкой в процентном соотношении сейчас продаётся в Петербурге (57%), Воронеже (41%) и Екатеринбурге (38%). В Москве, для сравнения, их доля составляет 20%.
В ряде городов сделок с квартирами с чистовой отделкой в первой половине года не было. Такой разброс говорит о том, что структура предложения во многом определяется локальными особенностями спроса и стратегиями местных застройщиков.
В то же время за 5 лет доля сделок с квартирами с чистовой отделкой снизилась в 18 из 40 крупных городов.
Примечательно, что жильё без отделки часто предлагается в наиболее дорогих комплексах, где покупатели предпочитают делать ремонт "под себя", тогда как в проектах массового сегмента в большинстве случаев есть выбор: черновая или предчистовая отделка.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Рост цен на квартиры с отделкой — это неприятный факт опережающей инфляции в отдельно взятой категории. Растут не аппетиты девелоперов, а стоимость финишных материалов и особенно работ. Отсюда невозможность сэкономить на ремонте, убрав эту опцию при покупке квартиры. Ведь к моменту передачи ключей материалы снова подорожают. Исключение — только если заниматься этим в прямом смысле самостоятельно, но: своё время оценивается по ставке ниже, чем у специалистов по отделке, а материалы приобретены за пару-тройку лет до ключей и где-то складируются. Маловероятный сценарий.
Средний квадратный метр в комфорт-классе с отделкой сейчас на 30-40 тыс. рублей дороже аналогичного без отделки. Четыре года назад чистовая отделка прибавляла к цене "квадрата" около 20 тыс. рублей. Изменение двукратное. В свою очередь, жилая недвижимость за эти четыре года в два раза не подорожала. Отсюда рост доли отделки в средней цене м2 комфорт-класса с 8-9% до 10-14%. Для покупателя расчёты однозначны. Например, при льготной ипотеке 6% годовых (возьмём максимальный займ в 12 млн рублей на 20 лет) добавление отделки для 50-метровой квартиры увеличивает ежемесячный платёж на 12-14%. Накопление же средств на ремонт при тех же вводных в течение двух лет до выдачи ключей приводит к необходимости откладывать плюс-минус ещё один ипотечный платёж каждый месяц.
Выбор квартиры с предчистовой отделкой или заказ у застройщика отделки позже, отдельным договором, может быть решением. В случае, когда бюджет в моменте или лимит по личной кредитной нагрузке подошли к ограничению.
Бесплатная раздача
Власти могут начать даром выдавать участки под индивидуальное жилищное строительство. Но чтобы получить такой подарок, нужно выполнить ряд условий.
Одна из самых громких новостей августа — заявление вице–премьера РФ Марата Хуснуллина, связанное с проработкой предложения о возможности бесплатного предоставления земли под частные дома при условии их строительства за 3 года.
"Будем более активно развивать индивидуальное жилищное строительство, потому что 63% населения страны хотят жить в ИЖС. Это непростая задача. Мы за последние годы строим такой объём жилья, что, конечно, выбрали свободные площадки. Новый виток развития требует от нас неординарных мер. Мы готовим сейчас анализ земли с точки зрения неиспользуемых участков. Мы вообще рассматриваем возможность дать людям, кто хотят, бесплатно земельные участки в случае, если они за 3 года построят и зарегистрируют дом", — сказал он во время визита в национальный центр "Россия".
За красивой формулировкой скрывается несколько важных вопросов, на которые пока нет ответов. Главный риск — качество земли. Бесплатные участки, как правило, находятся там, где никто не хочет покупать, далеко от дорог, без газа, воды и электричества. Подвести коммуникации может стоить дороже, чем сам дом. Второй возможный риск — сроки. За 3 года для семьи со средним достатком построить дом с нуля без кредитов и господдержки почти нереально. Особенно если участок находится в удалённой локации, куда нужно возить стройматериалы за сотни километров. Не зря на рынке бытует мнение, что стройка собственного дома часто превращается в бесконечный процесс и бездонную денежную яму. Впрочем, если инициатива будет сопровождаться льготным кредитованием или субсидиями на подключение коммуникаций, это может стать настоящим прорывом для семей, мечтающих о своём доме.
С другой стороны, сегодня даже в отдалённых регионах стоимость участков под ИЖС может составлять несколько сотен тысяч рублей, а в пригородах крупных городов — миллионы. Бесплатное получение земли кардинально снижает порог входа в частное домостроение. В любом случае государство наконец обратило внимание на частное домостроение. Это может стать драйвером для ИЖС, если программа будет продуманной. Чтобы она заработала, нужны три условия: прозрачный механизм получения земли, субсидии на коммуникации и контроль за тем, чтобы участки доставались нуждающимся.
Валерий Лукинов
основатель экспертного клуба "Загородный девелопмент"
Идея бесплатного выделения земли под ИЖС — безусловно, важный и своевременный шаг. Он отвечает на запрос миллионов семей, которые мечтают о своём доме. Но чтобы инициатива действительно сработала, важно честно посмотреть на ряд системных вопросов. Первый — стартовый капитал. Сама по себе бесплатная земля не решает проблему отсутствия денег на строительство. Даже небольшой дом сегодня требует серьёзных вложений — речь идёт о десятках миллионов рублей. Если участок получит семья без накоплений, есть риск, что вместо новых домов мы увидим множество незавершённых объектов или посёлок–долгострой. Люди просто не смогут осилить стройку в установленный трёхлетний срок. Второй — инфраструктура. Это, пожалуй, ключевой вопрос. Затраты на подключение к сетям могут многократно превысить стоимость самой земли. Электричество, газ, вода, канализация, дороги — всё это требует огромных ресурсов. Пока неясно, каким образом государство планирует решать эту задачу. А без готовой инженерной инфраструктуры участки останутся малопривлекательными для реального проживания и не решат демографическую проблему страны.
Конкурент для "Лахты"
В Ленобласти может появиться свой деловой квартал с гигантской башней. Кто будет там размещаться и когда её построят, пока неясно.
В этом месяце комитет градостроительной политики Ленобласти объявил архитектурный конкурс на проект общественно–делового центра "Взгляд в будущее". Речь идёт о строительстве в Кудрово высотной доминанты, которая уже получила рабочее название "Ленсити".
За проектом стоят вполне конкретные перемены для сотен тысяч человек, которые живут, работают или часто бывают на юго–востоке мегаполиса. Пока известно немного. Общая концепция предполагает до 120 тыс. м2 жилья, 65 тыс. "квадратов" административных площадей для чиновников Ленобласти, а также транспортно–пересадочный узел (ТПУ), рекреационные зоны и общественно–деловые пространства.
"Ленсити" должен стать новой точкой деловой активности региона. Для Кудрово это потенциально переломный момент. Район уже давно превратился в символ неоднозначной застройки с переизбытком многоквартирых домов и постоянными пробками.
Появление административного центра, где будут работать чиновники Ленобласти, должно создать рабочие места прямо внутри района. А транспортно–пересадочный узел у метро теоретически разгрузит дороги. Правда, это случится не раньше, чем построят саму станцию метро, сроки которой пока остаются туманными.
Сейчас вся административная жизнь чиновников региона сосредоточена в Петербурге. Перенос части областных органов власти в Кудрово может ослабить нагрузку на центр, но одновременно сделать область более самостоятельной. Это давний тренд: регион пытается создать собственный деловой кластер, чтобы не зависеть от соседа.
Главный нюанс связан со сроками реализации идеи. История с "Лахта Центром" показывает, что даже при наличии денег и проекта строительство высотных доминант может затягиваться на годы и десятилетия. А без метро "Ленсити" будет просто красивым зданием посреди пробок.
Дефицит финансирования тоже может внести коррективы в планы чиновников. Власти обещают экономический эффект от частных инвестиций, но кто именно готов вкладываться в проект, на данный момент не раскрывается.
Безусловно, идея "Ленсити" выглядит амбициозно и даже красиво. Но для жителей Кудрово она будет иметь значение только тогда, когда проект перестанет быть архитектурным концептом и превратится в реальные стройки и открытую станцию метро. Пока это лишь громкое название и архитектурный конкурс с призовым фондом.
Проект имеет смысл реализовывать, когда станция метро будет уже открыта, согласен директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
"Как показывает практика, хорошая связь подобного проекта c разными частями города посредством метро — важная составляющая для успешной рыночной реализации и привлечения резидентов", — подчеркнул собеседник "ДП".
Александр Бельский
председатель Законодательного собрания Санкт–Петербурга (из эфира радио "Комсомольская правда-СПб")
Санкт–Петербург и Ленинградская область — это одна агломерация. В любом случае подобные проекты всё равно будут тем или иным образом обсуждаться на совместных заседаниях правительства. В том числе потому, что мы говорим об определённых архитектурных ограничениях, о линии горизонта, которая есть у Санкт–Петербурга и за которую мы так сильно переживаем. Вообще небоскрёбы — неотъемлемая часть любого мегаполиса. Это касается не только Москвы, но и любого европейского города. В Китае, например, очень много подобных проектов. Это новая тенденция, неизбежные вещи, с этим ничего не поделаешь. Сити–центры вырастают во всех мегаполисах, и в Петербурге на сегодняшний момент уже существует одна башня "Лахта Центра". Я не думаю, что это как–то сильно изменит ситуацию с точки зрения той же небесной линии. В целом у нас не очень много таких больших бизнес–центров, где могли бы размещаться крупные компании. Они не все сосредоточены в центре города. Мы не можем сконцентрировать людей в одном месте, это просто приведёт к коллапсу в локации. Поэтому, конечно, нужно развивать город равномерно.
Обменный курс
Трейд–ин стал популярной схемой покупки авто среди россиян. Особенно тех, кто владеет китайскими машинами. Их меняют на Lada или другие марки из КНР.
Количество китайских машин, которые сдают в зачёт покупки новых автомобилей Lada, постепенно растёт. О такой тенденции рассказали в агентстве "Автостат" со ссылкой на коммерческого директора сети дилерских центров "Прагматика" Александра Шапринского.
"На первые 3 месяца года пришлось 24% таких сделок, тогда как на следующие четыре — 76%. Покупатели, приобретающие новые автомобили Lada в обмен на китайские машины, предпочитают топовые комплектации моделей Vesta SW Cross, Iskra и Granta. В тех случаях, когда в зачёт сдают китайские внедорожники, часто выбирают Lada Niva Legend, так как этот автомобиль оснащён полным приводом. Вполне реально, что до конца года мы увидим первые сделки по обмену китайских кроссоверов на новые автомобили Lada Azimut", — рассуждает эксперт.
В Петербурге самыми популярными брендами китайских автомобилей, которые меняют на новые Lada, стали Chery, Geely и Changan. Они занимают половину от всего объёма таких сделок. Кроме того, среди китайских марок в зачёт покупки часто сдают автомобили Haval и Lifan.
Средний пробег китайских автомобилей, участвующих в сделках при покупке отечественного автопрома, составляет 82,9 тыс. км. Максимальный был отмечен у 12–летнего Lifan X60 — 284 тыс. км. Основной объём китайских автомобилей (43%), которые меняют на модели АвтоВАЗа, представлен машинами 2023–2025 годов выпуска. Как правило, у китайских автомобилей один владелец — так было в 59% случаев. На машины с двумя владельцами приходится 27% подобных сделок.
Доля автомобилей китайских брендов в общем объёме трейд–ин по покупке новых машин Lada в Петербурге сейчас составляет 2,5%. По прогнозу сети "Прагматика", к концу года показатель может достигнуть 4–5%. Этому будут способствовать поддержки по программам трейд–ин, расширение модельного ряда и рост доверия к отечественному бренду.
По мнению Александра Шапринского, по сравнению с китайскими автомобилями с пробегом новые российские авто имеют несколько преимуществ: высокая остаточная стоимость в перспективе, лучшая адаптация к местным условиям эксплуатации, техническое оснащение, стоимость обслуживания, наличие запчастей и широкая география сервисных центров.
Однако в целом по всем сделкам трейд–ин большинство владельцев китайских автомобилей после продажи вновь выбирают машины из Поднебесной, заявляют в дилерской сети Major. По данным компании, покупатели не привязаны к одной марке. Так, 27,6% владельцев остаются с прежним брендом, тогда как 54,3% выбирают автомобиль другого китайского производителя. Это говорит о том, что сегодня конкуренция всё чаще развивается внутри самого китайского сегмента. Ещё более выражена эта тенденция среди покупателей новых авто: 87,2% клиентов, воспользовавшихся программой трейд–ин, вновь выбрали китайский бренд.
Давид Павлов
руководитель Major Expert
Рост числа китайских автомобилей, поступающих в обмен, не свидетельствует о снижении доверия к ним. Напротив, большинство владельцев после продажи вновь выбирают автомобиль китайской марки. Они продолжают укреплять позиции на российском рынке. По данным нашего исследования, 81,9% клиентов после сдачи китайского автомобиля в трейд–ин приобретают другой китайский автомобиль. При этом лишь 7,4% переходят на европейские, японские или корейские бренды. По итогам первого полугодия 64,8% всех автомобилей, приобретённых по программе трейд–ин, пришлось на китайские марки. Среди новых автомобилей этот показатель достиг 74,9%. Мы впервые видим ситуацию, когда китайский автомобиль становится уже второй или даже третьей покупкой владельца. Это означает, что люди не просто попробовали новый для себя сегмент, а возвращаются к нему снова. Несколько лет назад решение о покупке во многом строилось на обзорах и обсуждениях в интернете. Сегодня всё чаще его принимают, опираясь на собственный опыт или опыт друзей, родственников и коллег. Когда китайские автомобили появляются практически в каждом дворе, доверие к ним становится естественной частью рынка.
