Упёрлись в стену: число застройщиков в Петербурге снизилось на треть за семь лет

Автор фото: Irene Miller / Shutterstock / FOTODOM

07:0024 июля 202607:00

174просмотров

07:0024 июля 2026

Павел Никифоров

За последние 7 лет петербургский рынок новостроек потерял 37 девелоперов и почти 10 млн м2 текущего портфеля. Чем меньше новых проектов выходит на рынок, тем дороже становится вход в новостройку и тем уже выбор квартир в востребованных локациях.

По расчётам "ДП" на основе рейтингов Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), число компаний, ведущих жилищное строительство в Петербурге, сократилось со 103 в октябре 2019 года до 66 в июне 2026–го. Таким образом, рынок лишился 37 участников, или 35,9% первоначального состава.

Снижение не было одномоментным. Уже в 2020 году количество застройщиков уменьшилось до 88, в 2021–м — до 84, в 2022–м — до 75. После паузы в 2023 году сокращение продолжилось: 72 компании в 2024–м, 71 — в 2025–м и 66 — в 2026 году.

Другая экономика

Эти цифры не означают, что все 37 компаний обанкротились или полностью прекратили деятельность.

Участков почти не осталось: приезжие застройщики наращивают присутствие в Петербурге

Краснодарскому застройщику согласовали работы по дому в Ленобласти

Застройщики Петербурга предупредили о дефиците предложения и росте цен

Ротация лидеров: как поменялся топ-10 застройщиков Петербурга за последние годы

“

"Одни завершили единственный проект и не стали приобретать новую площадку, другие продали земельные активы или российский бизнес, третьи сменили юридическую или корпоративную конфигурацию. Одновременно в Петербург выходили федеральные и региональные игроки. Поэтому статистика фиксирует прежде всего сокращение числа активных застройщиков, а не перечень корпоративных дефолтов. Однако за ротацией брендов скрывается более масштабный процесс: рынок уменьшился не только по количеству компаний, но и по объёму строящегося жилья", — объясняет исполнительный директор классифайда недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.

По данным ЕРЗ, совокупный портфель текущего строительства сократился за 7 лет почти втрое — с 15,2 млн м2 в 2019 году до 5,6 млн м2 в 2026–м. В процентном выражении падение составило около 63% — почти вдвое больше, чем сокращение числа девелоперов. Впрочем, и оставшиеся компании стали вести меньшие объёмы. Средний портфель в расчёте на одного застройщика, по оценкам ЕРЗ, снизился с 147 тыс. до 85 тыс. м2.

“

"Шесть лет назад только на первые две компании приходилось 5 млн м2 строительства в моменте. Сейчас вся первая десятка совокупно возводит 3,3 млн м2. Это примерно в 2,5 раза меньше, чем в 2020–м", — обращает внимание коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.

Сокращение портфелей показывает, что речь идёт не только о смене состава участников. Даже компании, сохранившиеся на рынке, стали осторожнее подходить к запуску новых очередей и приобретению земельных участков.

Как говорят участники рынка, главным ограничительным барьером стал не дефицит покупательского интереса сам по себе (хотя он тоже есть), а резкое усложнение экономики строительного проекта в Петербурге.

“

"После перехода отрасли на проектное финансирование девелоперу необходимо не только приобрести участок и пройти согласования, но и подтвердить банку жизнеспособность финансовой модели, вложить значительный объём собственных средств и обеспечить достаточные продажи для наполнения эскроу–счетов. Чем медленнее идут сделки, тем дороже для проекта обходится кредит. Параллельно выросли затраты на строительно–монтажные работы, инженерную подготовку территории и социальную инфраструктуру. В Петербурге к этому добавляются продолжительные градостроительные процедуры и ограниченный выбор участков с готовой документацией", — перечисляет генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.

По оценке Сергея Софронова, для строительства сопоставимого объёма площадей сегодня может потребоваться в 2,5–3 раза больше инвестиций, чем 6 лет назад. Это меняет саму логику рынка: независимому девелоперу всё сложнее начинать с одного небольшого жилого комплекса, поскольку даже точечный проект требует капитала и компетенций, сопоставимых с ресурсами полноценной компании.

Лента новостей

Только бизнес новости

07:40

В Петербурге предложили создать агрегатор для вузовских IT-стартапов

07:35

В Ленобласти активизировалась борьба с продажей земли по заниженной цене

07:30

Смольный ожидает увеличения турпотока из Китая до 10% за год

07:27

Беспилотники атаковали склады Wildberries под Петербургом

Здесь читают "Деловой Петербург". Ключевые точки распространения

Размер не имеет значения

Эксперты отмечают, что сжатие нельзя объяснить только уходом локальных компаний. Сократилось и число крупных портфелей. В 2019 году на рынке насчитывалось 13 застройщиков с объёмом строительства не менее 250 тыс. м2. К 2026 году их осталось пять. Число компаний с портфелем от 100 тыс. до 250 тыс. м2 снизилось с 16 до десяти.

Одновременно уменьшилось количество девелоперов, реализующих более 10 проектов: с восьми до трёх. Компаний с одним строящимся объектом стало меньше: с 42 до 26.

Таким образом, рынок сжимался по всем направлениям. Малые игроки завершали последние проекты, средние осторожнее приобретали землю, а крупнейшие группы сокращали число одновременных строек и пересматривали земельные банки.

Парадокс нынешнего цикла заключается в том, что сокращение числа участников пока не привело к заметному усилению первой тройки. В 2019 году три крупнейших застройщика контролировали 42,5% текущего строительства. В 2026–м их доля составила 34,3%. Доля первой десятки снизилась с 63,7 до 60,8%. Для формирования половины рынка в 2019 году было достаточно пяти компаний. Теперь такой объём набирают уже семь застройщиков.

"На десятку крупнейших компаний, как и раньше, приходится около 60% объёма рынка, а на двадцатку игроков — 75%, то есть говорить об укрупнении рынка пока преждевременно", — подчёркивает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

Компаний стало меньше, но высвободившиеся объёмы не перешли автоматически к одному или двум лидерам. Они распределились между более широкой группой средних и крупных застройщиков.

За 7 лет топ–10 обновился более чем наполовину. Высокие позиции сохранили Setl Group, "Группа ЛСР", "Лидер Групп" и "РосСтройИнвест", теперь работающий под брендом РСТИ. В число лидеров поднялись LEGENDA, ПСК, RBI, КВС и другие компании.

При этом повышение в рейтинге не всегда означало рост портфеля. Некоторые участники заняли более высокие места лишь потому, что их объёмы сокращались медленнее, чем у конкурентов. Наиболее заметным исключением стали компании, которые действительно увеличили строительство. В частности, LEGENDA поднялась с 21–го места в 2019 году на третье в 2026–м, а ПСК — с 20–го на 5–е.

Между городом и областью

Изменился и качественный состав верхней части рейтинга. Среди поднявшихся компаний стало больше застройщиков, работающих в бизнес–классе и высоком ценовом сегменте. Это отражает дефицит доступной земли внутри КАД: при высокой стоимости участка и финансирования проект массового жилья всё труднее свести в приемлемую финансовую модель.

Ограниченность городских площадок одновременно подталкивает девелоперов внимательнее смотреть на Ленинградскую область. Там крупный проект можно разместить на более обширной территории, однако он требует значительных затрат на дороги, школы, детские сады и инженерные сети.

Поэтому Ленобласть не становится простым убежищем для компаний, вытесненных из Петербурга. Скорее формируется единый агломерационный рынок, где девелопер выбирает между дорогим, но более ликвидным городским участком и масштабной областной площадкой с длительным инвестиционным циклом.

"Нужно учитывать, что рынок Петербурга развивается в тесной взаимосвязи с областным и в настоящий момент наблюдается очередной виток перетока интереса девелоперов и покупателей к проектам в Ленобласти", — поясняет Ольга Трошева.

Этот переток способен частично компенсировать сокращение городского предложения. Но не отменяет общую тенденцию: запуск нового девелоперского бизнеса становится дороже и сложнее по обе стороны административной границы.

По мере роста финансовых и административных барьеров всё большее значение будут приобретать сделки с готовыми площадками и проектами.

“

Важно отметить, что первичный рынок Петербурга в сравнении с Москвой значительно более стабилен с точки зрения ключевых игроков. Первые два девелопера (Setl Group и "Группа ЛСР") по объёму строительства неизменны более 10 лет. Порог входа на рынок существенно вырос ввиду множества факторов: рост строительной себестоимости, увеличение цикла согласований, налоговой и социальной нагрузки. Вместе с тем снизилась доступность бридж–кредитов, значительно выросла ставка проектного финансирования и требования банков по доле собственных средств девелопера и по внутренней норме доходности. Вместе с тем продолжается активная экспансия в регион столичных и региональных игроков. Основным направлением их интереса являются участки с готовой документацией и возможностью быстрого запуска продаж. Площадки без технико–экономических показателей в текущих условиях являются рискованными в части сроков получения разрешения на строительство для новых участников рынка. В среднесрочной перспективе не исключено поглощение портфелей ряда небольших компаний более крупными местными, московскими и федеральными игроками рынка. Значимую роль также играет позиция банка — организации преимущественно поддерживают и идут на определённые уступки в виде пересмотра условий по кредитным портфелям для масштабных опытных девелоперов.

Ольга Рянкель

руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers

“

Уход небольших девелоперов с рынка был скорее вынужденным, чем естественным, и во многом обусловлен внешними факторами: высокой ключевой ставкой, дорогим кредитованием и сокращением спроса. Жильё в Петербурге, особенно в исторической части города, сегодня доступно ограниченному кругу покупателей. Поскольку высокие ипотечные ставки существенно увеличивают размер ежемесячного платежа. В таких условиях небольшие девелоперы не могут поддерживать экономику проекта. Для них остаются доступны преимущественно точечные проекты бизнес– и премиум–класса, однако подходящих участков в городе немного. И конкуренция за них также остаётся высокой. Поэтому появление новых проектов бизнес–класса в Петербурге сегодня скорее становится отдельным событием, чем массовой рыночной тенденцией. Консолидация рынка в ближайшие 2–3 года, вероятно, продолжится. Небольшие девелоперы будут постепенно сокращать своё присутствие из–за отсутствия свободных участков, высокой стоимости земли и дорогого кредитования. При реализации небольшого проекта с продаваемой площадью 5–7 тыс. м² текущие темпы продаж могут составлять всего одну–две квартиры в месяц, при этом значительная часть поступающих средств направляется на погашение проектного финансирования. В результате у девелопера практически не остаётся свободных средств.