"Квартира поменьше, но ближе к метро": какое жильё популярно в крупных городах

В Ленинградской области 70 % нового жилья приходится на студии и однокомнатные квартиры. В республиках Северного Кавказа покупателям чаще нужны трёх– и четырёхкомнатные квартиры с большой кухней–гостиной и вторым санузлом. В Крыму спрос сильнее завязан на метраж, террасы и видовые характеристики, а в промышленных городах, таких как Стерлитамак, основным форматом остаётся полноценная семейная квартира.

Различия в квартирографии новостроек по регионам стали настолько заметными, что единый продукт для всей страны всё чаще оказывается рискованным решением. Девелопер, выходящий в новый регион с готовой московской или петербургской моделью, может столкнуться с труднореализуемым предложением, если не учтёт демографию, доходы, ипотечные программы, миграцию и локальный уклад жизни.

Одинаковые цифры по–разному

Статистика компактного жилья может ввести в заблуждение. В Ленинградской области студии и однокомнатные квартиры занимают 70 % предложения, в Приморском крае 65 % сделок в новостройках приходится на студии и однокомнатные квартиры, а доля трёхкомнатных не превышает 9 %. Причины разные.

На Дальнем Востоке компактное жильё часто покупают приезжающие на ограниченный срок работники и инвесторы. Для них важнее функциональная база, которую потом можно легко сдавать, а не большая площадь. При этом в бизнес–классе Владивостока заметен и другой спрос: покупатели выбирают квартиры с несколькими спальнями, дополнительными санузлами и более сложными планировками.

Третий тип рынков с высокой долей компактного жилья — курортные регионы. Там небольшие лоты покупают под аренду или отдых. Для такого покупателя важнее ликвидность, локация и видовые характеристики, чем классическая семейная планировка.

Кухня как маркер

Один из показателей, который хорошо выявляет региональные различия, — медианная площадь кухни. По данным "Домклик" за 2025 год, в Краснодарском крае она составляет 13 м2, в Петербурге — 11,7 м2, в Москве — 11,2 м2, а в Челябинской области — 6,1 м2. Разница между югом и Уралом — более чем в 2 раза.

За этим стоят климат, семейный уклад и традиции. В южных регионах чаще готовят дома и принимают гостей за большим столом, поэтому кухня–гостиная становится важной частью повседневной жизни. В промышленных городах Урала компактная кухня долго оставалась нормой массового типового жилья, поэтому запрос на её увеличение формируется медленнее.

Генеральный директор центра экспертизы и решений для девелоперов SREDA13 Маргарита Гамза сравнивает Москву, Уфу и Стерлитамак: мегаполис, региональный миллионник и промышленный город с населением около 300 тыс. человек. Они находятся в разных демографических и потребительских условиях, поэтому квартирография в них не может быть одинаковой.

В Москве в 2025 году средняя площадь квартиры в новых ЖК выросла до 65,7 м2, достигнув максимума за 5 лет. Это не означает возврата массового спроса к просторному жилью: после запрета на квартиры меньше 28 м2 самые мелкие лоты ушли из предложения, а студии и однушки просто стали немного больше. При этом они по–прежнему доминируют в продажах.

В Уфе спрос в 2025–2026 годах распределился почти поровну: 53 % приходится на студии и однокомнатные квартиры, 47 % — на двух– и трёхкомнатные. Площади при этом сокращаются: если раньше стандартная двухкомнатная квартира занимала 55–60 м2, то теперь в отдельных проектах 55 м2 может приходиться уже на трёхкомнатную.

Стерлитамак — промышленный город с рабочими местами и более устойчивым семейным спросом, поэтому здесь студий меньше, а востребованы полноценные двушки и трёшки.

Семейный спрос

Республики Северного Кавказа находятся на противоположном полюсе от московской модели спроса. Здесь выше рождаемость, сильнее традиционный семейный уклад и ниже внутрирегиональная миграция. Поэтому студии востребованы существенно меньше, а покупателям чаще нужны трёх– и четырёхкомнатные квартиры с просторными кухнями–гостиными и вторым санузлом.

Перенос столичной квартирографии на кавказский рынок может привести к ошибке в продукте. Там, где покупатель рассчитывает на большую семью, отдельные комнаты и дополнительные санузлы, компактные студии не будут хорошей заменой даже при более низкой цене входа.

Первоначальный взнос

Также на квартирографию влияет скорость накопления первоначального взноса. По данным РИА Рейтинг, быстрее всего его накапливают жители северных регионов: в ХМАО срок составляет 1 год 8 месяцев, на Ямале — 1 год 10 месяцев, в Москве — 7,8 года.

"Чем дольше копишь, тем компактнее потом покупаешь", — говорит Эдуард Самигуллин. Если на взнос уходит около полутора лет, покупатель легче рассматривает более просторную квартиру. Если почти 8 лет, выбор чаще ограничивается минимально доступным лотом, который проходит по ежемесячному платежу.

Под влиянием льготных программ спрос может смещаться в сторону более просторных форматов. Прежде всего это относится к "Семейной ипотеке". В регионах с ограниченным ипотечным предложением или высокими рыночными ставками компактное жильё остаётся более востребованным.

Жизнь и отдых

"Отдельно стоит выделить курортные регионы. Там есть два совершенно разных типа спроса. Первый — покупатели из других регионов, которые приобретают недвижимость для отдыха или инвестиций. Для них важнее близость к морю, даже если квартира небольшая. Второй — местные жители, которые покупают квартиру для себя и для постоянной жизни. Они уже смотрят на площадь, удобство планировки, полноценные комнаты", — поясняет акционер и генеральный директор G3 Group Олег Гулеватый.

В премиальном сегменте курортного рынка есть ещё один сценарий. "В премиальных проектах Крыма часть покупателей приобретает сразу несколько лотов с расчётом на последующее объединение в более просторное пространство. Такой подход особенно востребован среди семейных покупателей и инвесторов, которые хотят получить нестандартную планировку, больше приватности и видовые характеристики, недоступные в типовых форматах", — говорит генеральный директор компании "Аспекта" Анатолий Огарков.

Балконы и кладовки

Некоторые элементы планировки кажутся второстепенными, но в отдельных регионах прямо влияют на ликвидность. Например, балкон или лоджия.

В Москве балкон постепенно перестаёт быть обязательной частью квартиры, отмечает Олег Гулеватый. Девелоперы могут убирать его из планировок, увеличивая жилую площадь или добавляя кладовые. Для столичных покупателей балкон часто воспринимается как место хранения, а не как часть жилого сценария.

Во Владивостоке ситуация иная. По данным пресс–службы СМЕЛО, наличие лоджии входит в число первых вопросов покупателя ещё до обсуждения цены. Террасы также востребованы, хотя остаются более нишевым продуктом из–за высокой стоимости.

В небольших городах квартира без балкона заметно теряет в ликвидности, поясняет Олег Гулеватый. Там по–прежнему важен и минимальный размер студии: площадь до 20–25 м2 часто воспринимается как неполноценное жильё. Если покупатель выбирает студию, предпочтителен формат от 30 м2 и желательно с двумя окнами, чтобы можно было отделить кухонную зону от жилой.

В мегаполисах с высокой стоимостью 1 м2 покупатель часто живёт компактно, но ждёт от квартиры максимальной функциональности. Растёт значение гардеробных, кладовых, второго санузла и мест хранения. Они позволяют снизить бытовую нагрузку на жилые комнаты. На большинстве городских рынков усилилась популярность евроформата: кухни–гостиной и изолированных спален. "Сейчас наиболее востребованы евро­двушки и евротрёшки. Классический формат с отдельной маленькой кухней и отдельным залом постепенно уходит. Покупателю нужна кухня–гостиная как единое пространство для жизни, плюс отдельные спальни, гардеробная и удобные сценарии хранения", — поясняет пресс–служба СМЕЛО.