За последние десять лет рынок апарт-отелей Петербурга прошел путь от нишевого продукта до полноценного инвестиционного сегмента. При этом большинство проектов по-прежнему строится по классической модели - на новых площадках в спальных районах.
"Мы в УК KЕЙПОРТ считаем редевелопмент исторических зданий наиболее недооцененным направлением для гостиничной недвижимости", - говорит основатель компании Кирилл Кудинов.
"Мы в УК KЕЙПОРТ считаем редевелопмент исторических зданий наиболее недооцененным направлением для гостиничной недвижимости", - говорит основатель компании Кирилл Кудинов.
По его словам, главное преимущество редевелопмента - доступ к лучшим локациям города. Именно центр остается ключевой точкой притяжения туристов и арендаторов. А для гостиничного бизнеса локация по-прежнему является главным фактором успеха.
Сегодня доходность качественных сервисных апартаментов в историческом центре Петербурга может достигать 10–15% годовых. Для сравнения: многие проекты в спальных районах показывают 6–8%, а иногда и ниже. Но важна не только арендная доходность. Центровая гостиничная недвижимость обладает высокой ликвидностью и стабильно растет в цене - в среднем на 10–15% ежегодно. Инвестор зарабатывает не только на аренде, но и на капитализации актива.
"Практика показывает, что юниты в качественных объектах редевелопмента в востребованных локациях продаются значительно быстрее - примерно в 2-3 раза - по сравнению с апартаментами на окраине", - подчеркивает Кирилл Кудинов.
При этом редевелопмент выгоден не только инвесторам, но и самим девелоперам. Работа внутри готового здания позволяет примерно вдвое сократить сроки строительно-монтажных работ по сравнению с классическим строительством "с нуля".
Тем не менее редевелопментом в России по-прежнему занимается ограниченное число игроков. Во-первых, их смущает сложность финансирования. Банки охотнее кредитуют стандартные проекты по 214-ФЗ с понятной моделью строительства.
Во-вторых, крайне сложен поиск подходящих объектов. Зданий в центре немного, и далеко не каждое подходит под гостиничную функцию. Поиск может занимать месяцы.
Наконец, редевелопмент всегда связан с повышенными техническими рисками. Старый фонд регулярно преподносит сюрпризы уже после начала работ: скрытые дефекты конструкций, проблемы с инженерией, необходимость дополнительных восстановительных мероприятий.
Но именно в этом и заключается ключевая особенность редевелопмента: каждый объект уникален. И именно поэтому качественных проектов в этой сфере по-прежнему немного. Но при грамотной оценке локации, рисков и концепции редевелопмент сегодня остается одним из наиболее эффективных инструментов развития гостиничной недвижимости.
