Дефицит складских площадей в Петербурге сменился их рекордным переизбытком

Объём предложения складов в Петербурге и Ленобласти к середине 2026 года может превысить 0,7 млн м2. Недавний дефицит складских площадей сменился их переизбытком, рекордным за последние 6 лет.

Прогнозируемый валовой объём предложения в складском сегменте к концу первого полугодия 2026 года может составить 723 тыс. м2. Такую цифру озвучил на конференции "Делового Петербурга" директор департамента индустриально–складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелёв.

Показатель учитывает 250 тыс. м2 спекулятивных складов, введённых и планируемых к вводу в первом полугодии, 181,2 тыс. м2 в уже построенных объектах в виде прямой вакансии и 119,1 тыс. м2, которые можно занять по договору субаренды. Ещё 172,3 тыс. м2 — площади, планируемые к высвобождению.

"Этот показатель является рекордным как минимум за последние 6 лет и составляет более 12% от текущего объёма складского рынка Петербурга и Ленобласти. Для поглощения такого объёма может потребоваться до полутора лет, тогда как при более благоприятной конъюнктуре этот процесс мог занять около года. Фактические темпы заполнения свободных площадей будут зависеть от макроэкономической ситуации и деловой активности арендаторов, которые на фоне неопределённости занимают выжидательную позицию", — говорит Александр Шевелёв.

Другие консультанты приводят меньшие цифры, но все согласны с тем, что вакансия на рынке растёт вместе со сроками экспозиции и количеством желающих оптимизировать площади.

Площадей стало больше, чем арендаторов

Большой объём планируемых к вводу складских площадей объясняется несколькими факторами. Во–первых, на фоне существенного роста, начавшегося ещё в ковид, с 2020 года на рынке наблюдался строительный бум. Рекордный ввод был в 2023 году — 0,97 млн м2 в классах А и В. Охлаждение, наступившее в конце 2024–го — начале 2025 года, заставило многих пересмотреть свои планы и по возможности перенести сроки ввода.

По оценкам NF Group, в 2026 году девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию качественной складской недвижимости на уровне 626 тыс. м2, причём почти половина этого объёма (48%) придётся на спекулятивные объекты.

По данным Bright Rich | CORFAC International, к числу крупнейших спекулятивных объектов, ввод которых запланирован на первую половину 2026 года, относятся складские комплексы 100к (82 тыс. м2), "Красный Бор" (59,9 тыс. м2), "Reforma Предпортовая" (17,3 тыс. м2), "Терминал 78" (17,3 тыс. м2).

Во–вторых, в попытках снизить "косты" компании начали оптимизацию занимаемых площадей. Одни отказываются от аренды, другие пытаются сдать часть своих объектов в субаренду. Например, в прошлом году более 100 тыс. м2 предлагалось в складах Ozon. Однако к концу года онлайн–ретейлер отозвал предложение.

"Предложение в субаренду в Петербурге и Ленобласти в основном сформировано за счёт площадей, которые занимают логистические компании и торговые сети. В частности, речь идёт о площадях “Сберлогистики”", — говорит Александр Шевелёв. По данным "ДП", в субаренду площади также предлагают "Деловые линии", ПЭК и другие компании.

Одновременно выжидательную позицию заняли арендаторы, особенно крупные предприятия. Подписывать договоры на значительные площади на длительный срок согласны лишь немногие.

"Поглощение сейчас непрогнозируемо. Если раньше любые площади могли уйти в течение месяца, то сегодня срок экспозиции увеличился до 6–8 месяцев. Даже ликвидные объекты в хороших локациях могут простаивать, несмотря на предлагаемые льготы и дополнительные условия", — говорит Филипп Чайка.

По словам Александра Шевелёва, основными драйверами спроса сейчас выступают производственные компании, дистрибьюторы, ретейлеры и маркетплейсы, которые в прошлые годы были лидерами по поглощению. Всё более заметны на рынке логистические компании, услуги которых пользуются спросом со стороны большого числа клиентов, не имеющих собственных складов и нуждающихся в аренде.

Отрицательный рост ставок

По итогам 2025 года складской рынок, который активно развивался в последние годы по всем показателям, дал отрицательную динамику по стоимости аренды. Ставки перестали расти, что было крайне сложно предсказать исходя из темпов увеличения прошлых лет.

Арендовать склад стало проще, чем еще год назад

Автор: Сергей Ермохин/"ДП"

По данным NF Group, в 2018 году средняя ставка в Петербурге составляла 3924 руб./м2 в год (без учёта НДС и операционных расходов), к 2021 году она выросла до 5800 руб./м2 в год. В 2023 году было уже 8650 руб./м2, а в 2024–м — 10 800 руб./м2. Разные брокеры приводят разные цифры, но все сходятся в том, что если год назад собственники в классе А могли запрашивать ставку до 11 тыс./м2 в год, то сегодня цена предложения снизилась — по разным оценкам, до 9,5–10,5 тыс. руб./м2.

"Что касается ставок аренды, мы не ожидаем существенных изменений к середине года. Несмотря на достаточно низкий спрос и стремление компаний к оптимизации, вакансия не настолько велика, чтобы собственники массово шли на дисконты. В пределах 5% — нормальная ситуация для удержания текущего уровня ставок с возможностью предоставления индивидуальных условий — например, в виде арендных каникул", — объясняет Филипп Чайка.

Говорить о панике или массовом снижении ставок не приходится: в целом по рынку, особенно в классе А, уровень цен сохраняется, настаивает он.

В классе В ситуация сложнее из–за различий в удалённости, форматах и характеристиках объектов. Там разброс больше, условия договоров менее жёсткие и отдельные собственники могут предлагать более низкие ставки.

При инерционном сценарии средние ставки аренды складов класса А могут опуститься до 9 тыс. рублей за 1 м2 в год (без НДС и эксплуатационных расходов), считают в Bright Rich | CORFAC International. При этом собственники отдельных объектов, скорее всего, будут готовы предоставлять дополнительный дисконт к этому уровню, для того чтобы выиграть конкуренцию за арендатора.

"Ситуация не катастрофическая"

Традиционно сбалансированным рынок считается при вакансии в районе 10%. Поскольку в последние годы в Петербурге она была существенно ниже, а в некоторые периоды составляла менее 1%, сегодняшние показатели могут выглядеть более драматично, чем есть на самом деле, отмечают эксперты.

"Ситуация сейчас не катастрофическая, но с негативным оттенком — клиентов действительно меньше", — говорит Филипп Чайка. Считается, что на данный момент рынок находится в состоянии относительного равновесия. Однако это равновесие хрупкое: малейшее изменение макроэкономической ситуации или геополитического фона может либо снизить, либо повысить вакансию.

В любом случае российский складской рынок, и петербургский в частности, в перспективе продолжит рост, уверены эксперты, а текущий негативный период является кратковременным. Дело ещё и в том, что по уровню обеспеченности складской недвижимостью (менее 0,4 м2 на человека) Россия по–прежнему серьёзно отстаёт от других стран. Для сравнения: в Китае это 0,8 м2, в США — 4 м2, в Германии — 4,4 м2 на человека.

“

Несколько лет назад наблюдался бум строительства складов и спрос превышал предложение. Рынок был перегрет. Объём вводимых складов был значительно больше, чем динамика товарооборота в регионе, это показывало избыток площадей в регионе. Причины ажиотажного спроса тогда были связаны с шоковым состоянием бизнеса из–за пандемии, это заставило многие компании увеличить глубину складских запасов. Ретейл обычно хранит товары с запасом на 3–6 месяцев, а тогда возникла необходимость накапливать больший объём (на 9–12 месяцев). И это требовало увеличения складских мощностей. В 2022 году стали рваться цепочки поставок. Тогда бизнес также старался закупаться по максимуму, чтобы не остаться без товаров. Также из–за ухода многих крупных вендоров, которые пропускали поставки через себя, образовалась большая теневая часть рынка, поставляющая контрафакт. Поставки стали дробиться на десятки и сотни поставщиков. Эффективность хранения товаров тогда снизилась, а площади складов — увеличились. Сейчас рынок начинает потихоньку очищаться и успокаиваться. Предприниматели научились работать в условиях санкционных ограничений. Уходят с рынка и банкротятся компании, которые появились в предыдущие годы. И спрос на склады падает. Я полагаю, это произошло не из–за заметного в начале года снижения покупательской активности, а в связи с фундаментальным фактором — физически объёмы товаров существенно не приросли в регионе. А значит, и большое количество складов для их хранения не нужно.

Иван Федяков

основатель аналитического агентства INFOline

“

Действительно, в связи с экономической ситуацией в стране количество компаний, сокращающих свои складские площади, увеличилось прямо пропорционально сокращению инвестиций и развития. Тренд на сокращение спроса и роста свободной вакансии, который был задан в 2025 году, продолжился. Некоторые крупные арендаторы оптимизируют занимаемые площади. Другие, с целью сохранения занимаемых позиций в будущем, предпочитают предлагать имеющиеся мощности в субаренду. Показатель 700 тыс. м2 видится достаточно значимым для Петербурга, что в перспективе повлечёт за собой коррекцию арендных ставок, так как пока не проглядывается, за счёт чего может произойти разворот тренда.

Борис Мошенский

генеральный директор компании Maris

“

Ozon продолжает развивать логистическую инфраструктуру в Санкт–Петербурге и Ленинградской области, что связано с ростом онлайн–заказов в регионе. Товары продавцов хранятся в шести крупных фулфилмент–центрах в регионе, откуда передаются в доставку. Общая площадь объектов составляет около 450 тыс. м2 по полу. Ежедневно такие мощности позволяют обрабатывать 2,9 млн заказов. Кроме того, заказы клиентов также передаются в доставку курьерам в пункты выдачи либо напрямую до клиентов из пяти хабов доставки в регионе. При этом мы не исключаем запуск других крупных складских объектов в регионе в ближайшие годы.

пресс–служба Ozon

“

В 2025 году компания РВБ ввела в эксплуатацию два собственных логистических комплекса — в Шушарах (Санкт–Петербург) и в Красном Бору (Ленинградская область). Таким образом, сегодня функционируют шесть логистических объектов. Развитие логистической сети остаётся одним из стратегических приоритетов компании. Мы продолжаем инвестировать в расширение и модернизацию.

пресс–служба Wildberries & Russ

“

В прошлом году мы провели точечную оптимизацию складской инфраструктуры в Петербурге. Это решение не связано со снижением объёмов бизнеса, а стало результатом повышения операционной эффективности: нам удалось перераспределить товарные потоки и перенести часть операций на другие складские площадки в Петербурге и Москве без потери качества сервиса. Сегодня в Петербурге у компании функционируют два складских комплекса, которые полностью обеспечивают текущие и прогнозные объёмы. Дополнительной оптимизации складских площадей в ближайшее время мы не планируем.

Михаил Ананичев

директор по логистике "Лемана ПРО"