Верховный суд признал недопустимым перекладывание рисков воздействия мошенников с "больной головы на здоровую". Решение по делу певицы Ларисы Долиной поможет сотням оказавшимся в схожей ситуации покупателям жилья восстановить свои права. Между тем в Петербурге, как выяснил "ДП", только в 2025 году были рассмотрены десятки дел, имеющих подобную специфику. В абсолютном большинстве случаев суды признавали сделки недействительными, но применяли двустороннюю реституцию — отнимали квартиру у покупателя и взыскивали с продавца уплаченную сумму.
Действующий с 1994 года Гражданский кодекс РФ допускает оспаривание сделки по причине "порока воли". То есть когда один из участников не имел намерения заключать соответствующий договор. Например, подписал его под угрозой, будучи обманутым другой стороной или введённым в заблуждение.
В 2025 году российские суды рассмотрели более 9,7 тыс. дел об оспаривании сделок по "пороку воли", в т.ч. больше двухсот — в Петербурге. Но подавляющее большинство касалось наследственных дел (действительности завещаний и т. п.) и взятых под влиянием мошенников займов и кредитов. Удовлетворяется примерно половина таких исков.
"Деловой Петербург" исследовал 17 петербургских дел этого года о недействительности договоров продажи недвижимости, 7 из них связаны с "ведомыми". Во всех таких случаях служители Фемиды признали сделки недействительными, но применили двустороннюю реституцию — отнимая квартиру у покупателя и взыскивали с продавца уплаченную за неё сумму.
Одно из последних решений 17 декабря подтвердил кассационный суд. Весной 2023 года Людмила Р. продала свою квартиру Игорю К. за 8,5 млн рублей. Оформление документов длилось около двух недель, для приобретения жилья покупатель получил ипотечный кредит в крупном банке. Позже продавец заявила, что действовала по указаниям позвонившего ей "сотрудника ФСБ", а полученные средства пойдут на покупку касок и бронежилетов для участников СВО. Психиатрическая экспертиза подтвердила неспособность Людмилы Р. осознавать значение своих действий. Признавая сделку недействительной, суд взыскал в пользу покупателя только 6,5 млн рублей, т. к. доказать передачу наличными ещё 2 млн задатка Игорь К. не смог.
В схожей ситуации оказался и Сергей К., за 3,9 млн рублей купивший квартиру у Веры Л.. По уверению продавца, она находилась под воздействием мошенников в течение более двух месяцев. Сделка была удостоверена нотариусом, который проверил в том числе предъявленные продавцом медицинские документы. "Совокупность представленных в дело доказательств свидетельствует, что сделка совершена с пороком воли истца, а потому является недействительной", — заключил районный суд. Санкт-Петербургский городской суд подтвердил это решение, но взыскал в пользу покупателя уплаченную за квартиру сумму.
В ряде случаев служители Фемиды признавали недействительными как договор, так и расписки в получении оплаты. Отказывая, соответственно, во встречной реституции.
Утром стулья, вечером деньги
В пользу покупателей петербургские суды вынесли всего четыре решения. В них истцы, в том числе страдающие хроническим алкоголизмом, не смогли подтвердить неспособность понимать суть подписываемого договора.
Цель реституции — восстановить положение до заключения признанной недействительной сделки. Однако на самом деле судебное решение о возврате уплаченных за квартиру средств покупателю ничего ему не гарантирует. Большинство спорных продаж имело место в 2021-2022 годах, а иногда в 2020 и даже в 2019 годах. Но никакая индексация не предусмотрена. Тогда как цены на вторичном рынке ежегодно повышаются в среднем на 16% (данные "СберИндекс" за последние пять лет). Кроме того, спорная квартира перерегистрируется на продавца немедленно после вступления судебного решения в силу, а деньги потом взыскиваются в общем порядке. "Если квартира является единственным жильём должника, обратить на неё взыскание — продать с торгов, пристав не сможет", — поясняет советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова.
На практике решения высшей инстанции принимаются служителями Фемиды как закон. Кроме того, председатель Верховного суда России Игорь Краснов уже поручил подготовить обзор практики разрешения дел об оспаривании сделок с недвижимостью. Такое постановление, согласно процессуальному закону, является основанием для пересмотра ранее рассмотренных дел.
Не думали, что творим
В целом, итоги спора по так называемой "схеме Долиной" имеют важное значение для всей правоприменительной практики, поскольку решения высшей инстанции принимаются служителями Фемиды как закон. Кроме того, председатель Верховного суда России Игорь Краснов уже поручил подготовить обзор практики разрешения дел об оспаривании сделок с недвижимостью. Такое постановление, согласно процессуальному закону, является основанием для пересмотра ранее рассмотренных дел.
В мотивировочной части Верховный суд России определил, кто должен нести риски за воздействие преступников на участника сделки (в данном случае этой стороной оказалась Лариса Долина).
“
"Недопустимо перекладывать ошибки с больной головы на здоровую, — просто и кратко резюмировал суть дела руководитель практики разрешения споров и медиации коллегии адвокатов "Авангард Права". — Сделку можно оспорить, если покупатель видел и понимал, что продавец не отдаёт отчёта своим действиям. И принципиально важно воспользовался таким состоянием".
"Ключевой вывод — дееспособный гражданин должен в первую очередь сам отвечать за последствия своего поведения. Заблуждение относительно мотивов заключения сделки (думала, что спасаю Родину и так далее) не является основанием для признания её недействительной", — убеждена Ольга Власова.
Петербургский адвокат Ориана Полуновская обращает внимание и на дефект юридической позиции Долиной. "Заявив гражданский иск в уголовном процессе о взыскании ущерба, она избрала способ защиты права — возврат денег. Удовлетворение же иска о признании сделки недействительной означало бы получение двойного возмещения — и деньги, и саму квартиру. Так нельзя. Вряд ли юрист, посоветовавший Долиной подать гражданский иск в уголовном процессе, понимал это", — отмечает Ориана Полуновская.
Вторая ошибка защищающего истицу юриста — уклонение от проведения психиатрической экспертизы в рамках гражданского спора. Ранее подготовленное заключение по уголовному делу Верховный суд России не признал достаточным доказательством состояния продавца.
Доверяй, но проверяй
Решение высшей инстанции восстановило доверие к вторичному рынку, причём не только жилья. Эксперты полагают, что, как и прежде, для предупреждения рисков отъёма недвижимости приобретателям достаточно действовать в рамках обычной осмотрительности "Проверять титул, отсутствие обременений, корректно оформлять расчёты и регистрацию перехода права. Обязанность выявлять скрытые мотивы продавца, распознавать психологическое давление или диагностировать его уязвимое состояние, на покупателя не возлагается. Да это и невозможно сделать", — констатирует руководитель аналитического направления "Прайм Эдвайс" Татьяна Терещенко.
По мнению Виктора Сыренко из юридической компании VINDER, приобретателю необходимо подтвердить свою добросовестность и обычную степень осмотрительности — прозрачные расчёты, проверка документов и статуса продавца, фиксация добровольности сделки.
“
"Главный гарант устойчивости сделки — только безупречное поведение покупателя, его объективная и субъективная добросовестность. Чрезмерно активный торг, интенсивное "продавливание" условий покупки, не учитывающих интересы продавца, позволяют усомниться в безупречности покупателя", — предупреждает член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов.
Вместе с тем дело Долиной выявило "застарелые болячки" вторичного рынка — расчёты в прямом смысле чемоданами наличных через ячейку, простая письменная форма сделки, быстрая регистрация и ряд других. Каждая из них не является нарушением, но в совокупности — повод заявить о неосмотрительности. На этом адвокат Долиной и настаивала.
