В "плавающей" площади строящихся квартир не усмотрели недобросовестной конкуренции. Суд признал перерасчёт стоимости жилья обычной практикой.
Как стало известно "ДП", Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти на днях признал незаконным решение городского Управления Федеральной антимонопольной службы (УФАС), которое оштрафовало ЗАО "Балтийская жемчужина" (дочерняя структура Шанхайской заграничной объединённой инвестиционной компании) из-за скандала с метражом квартир.
Антимонопольщики настаивали, что при продаже квартир в ЖК "Жемчужный каскад" в рекламе и договорах указывали площадь меньше фактической. После корректировки площади недвижимости по результатам проведения кадастровых работ между застройщиком и покупателем заключались дополнительные соглашения об увеличении цены. Компанию наказали за это на 52 млн рублей. Спор дошёл до Верховного суда, после чего вернулся в арбитраж, который в итоге встал на сторону девелопера.
Анализ подкачал
Изначально в ходе проведённого расследования комиссия УФАС не усмотрела разумных объяснений в изменении площади квартир, аргументы о строительной погрешности также не помогли. В ведомстве сочли, что действия девелопера позволили получить необоснованное преимущество и привлечь новых дольщиков.
"Застройщик намеренно ввёл в заблуждение потребителей, сообщая при заключении договоров необоснованно позитивную информацию о свойствах, цене и условиях приобретения реализуемых им квартир", — говорилось в заключении антимонопольщиков.
ЗАО "Балтийская жемчужина" выдали предписание устранить нарушение и заплатить в казну необоснованно полученный доход в размере 52,3 млн рублей.
Арбитражные суды трёх инстанций подтвердили доводы УФАС. В свою очередь, Верховный суд России пришёл к выводу, что надзорный орган не провёл надлежащего анализа рынка, равно как не представил доказательств недобросовестной конкуренции и её влияния на выбор потребителей. Заключаемые ЗАО "Балтийская жемчужина" договора долевого участия (ДДУ) предусматривали 5%-ное отклонение площади и перерасчёт стоимости как в сторону доплаты со стороны приобретателя, так и возврат переплаты застройщиком.
"Изменение итоговой цены сделки за счёт необходимости доплаты за дополнительную площадь после завершения строительства произошло при сохранении фиксированной цены квадратного метра", — отмечается в решении высшей инстанции.
Таковы обычаи
Спор вернули на новое рассмотрение в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. На этот раз он признал указание в ДДУ ориентировочной площади квартир "практикой спорных правоотношений".
"Получение ЗАО "Балтийская жемчужина" преимуществ на товарном рынке за счёт иных участников рынка, наличие на стороне потребителей заблуждения, исключающего обращение к конкурентам, материалами дела не доказано", — констатировал суд, признавая решение и предписание УФАС незаконным.
К участию в деле в статусе третьих лиц привлекались семь активных дольщиков. "Балтийская жемчужина" также пригласила и четырёх конкурентов, в том числе ведущих строительство поблизости от спорного жилого комплекса (Setl Group, ЛСР, Legenda и "БФА-Девелопмент"). В суде как минимум некоторые из них активно поддержали позицию застройщика.
По мнению риелторов, политика "Балтийской жемчужины" укладывается в обычаи рынка.
“
"Условие перерасчёта площади по итогам строительства в том или ином виде включаются во все ДДУ. Не знаю ни одного застройщика, который бы отказался получить доплату за увеличенную площадь. Но на практике расхождения выявляются в незначительной доле сданных квартире и, как правило, не превышают одного-двух, максимум — трёх квадратных метров. Если же отклонения больше и носят систематический характер — к застройщику могут возникнуть вопросы", — полагает генеральный директор "ПИА-Недвижимость" Максим Ельцов.
Геометрия стен
Федеральный закон о долевом строительстве (известный под номером 214-ФЗ) делегирует застройщикам право в одностороннем порядке менять проект. Причём отклонения в пределах 5% не считаются существенными.
Исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый считает разницу между проектной и фактической площадью квартиры нормальной технологической практикой.
"Проектная площадь всегда рассчитывается по чертежам, а фактическая определяется уже после завершения работ по обмерам БТИ. Эти обмеры фиксируют реальные контуры помещения, и даже небольшие отклонения, предусмотренные нормативами, дают разницу в конечных цифрах. Например, ГОСТы и СП допускают отклонения по геометрии стен в пределах нескольких миллиметров на метр, а толщина штукатурки или стяжки пола может варьироваться в зависимости от используемой смеси и фактических условий на объекте. В итоге дополнительный сантиметр штукатурного слоя или небольшие колебания в толщине перегородки формируют разницу в площади от нескольких десятых до одного-двух квадратных метров. Именно поэтому корректировки в пределах 1-2% считаются отраслевой нормой. По этой причине в договорах долевого участия всегда указывается ориентировочная площадь, которая уточняется после ввода дома в эксплуатацию. Суды также подтверждают законность такой процедуры, поскольку фактический метраж может быть известен только после выполнения работ и обмеров. Это неизбежная часть строительного процесса, а не свидетельство нарушения со стороны девелопера", — поясняет собеседник "ДП".
Более того, в прошлом году Конституционный суд России признал допустимым включение в оплату площади под межкомнатными перегородками и ограждениями вентиляционных шахт. Чтобы избежать возникновения споров, высшая инстанция рекомендовала ещё на этапе заключения ДДУ согласовать площадь жилого помещения, включая занятые проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями.
“
В нашей практике разница между проектной площадью и фактической обычно не превышает 1 м2. В таком случае перерасчёты не производятся. Иногда в ходе строительства становится ясно, что 1-2 квартиры в проекте как-то изменятся, но это единичный случай, и такие квартиры можно просто вывести из продажи на время стройки и реализовать уже по фактическим обмерам и планировке ПИБ. Нарочно увеличивать или уменьшать реальную площадь квартиры — это не в интересах добросовестного застройщика, так как чревато судами, издержками и штрафами.
Наталья Кукушкина
начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС"
“
Перерасчёт площади после завершения строительства — стандартная процедура для рынка. Отклонения встречаются регулярно и обычно составляют от нескольких десятых до 1–2 м2 как в сторону увеличения, так и уменьшения. В соответствии с условиями ДДУ дольщик либо доплачивает разницу, либо получает возврат средств. Суд подтвердил законность практики указывать в договоре ориентировочную площадь и закреплять механизм уточнения цены после строительства. Застройщик может не предъявлять требования о доплате, если отклонение минимальное и укладывается в установленный договором порог, либо если компания принимает решение оставить разницу в качестве меры лояльности к покупателям. Также нередко дольщики проводят собственные переобмеры и оспаривают площадь, что регулируется экспертными замерами.
Виталий Правдухин
директор инвестиционного развития холдинга AAG
