Битва за казармы, часть вторая. Жители выступили против застройки на Шпалерной

История противостояния на этом небольшом, всего 1,2 га, участке в центре Петербурга всего в 800 метрах от Смольного насчитывает уже более 10 лет.

Проклятое место

Для начала история. В 70-х годах прошлого века на месте бывших казарм Офицерской кавалерийской школы (т.н. Аракчеевских казарм) для ЛНПО "Океанприбор" было построено современное здание. При этом во дворе института сохранились два строения: бывшая учебная кузница, построенная по проекту 1873 года военного инженера Михаила Белова, выходящая на Ставропольскую улицу (Шпалерная ул., 51, лит. Б), и конюшня, построенная в 1901 году, выходящая на Кавалергардскую улицу (Шпалерная ул., 51, лит. К).

В 2006-м на базе "Океанприбора" был сформирован "Концерн "Океанприбор", который переехал на Петроградскую сторону. Само же здание было перепрофилировано в бизнес-центр. В том же году земельный участок во дворе здания выделяется и продаётся ООО "Амес.инк" (сейчас ликвидировано).

В 2008 году его покупает физическое лицо. По данным "ДП" это был Игорь Минаков — один из крупнейших лендлордов Петербурга (скончался в 2018 году).

В 2011-м участок переходит Василию Селиванову, ушедшему из Setl group и создавшему собственную девелоперскую компанию. В её портфеле два премиальных проекта — ЖК "Победы 5" в Московском районе, проект на Шпалерной улице, который планируется выполнить в стиле итальянского палаццо, а также два участка на Оптиков.

В том же году проект продаётся компании "Реформа", которой владеют топ-менеджеры подрядной компании "НСК Монолит" Дмитрий Семёнов и Дмитрий Сидоров.

"В 2011 году уже после Победы и участков на Оптиков с торгов, я купил Шпалерную. Потом поменялась власть. Всё стало тормозиться. А НСК очень хотели сами", — уточнил в разговоре с "ДП" Селиванов.

Как говорят участники рынка, владельцы "НСК Монолит" очень хотели выйти на рынок не как подрядчики, а как застройщики и предложили за проект хорошие деньги. По оценкам экспертов, они заплатили за участок, на котором можно возвести 41,5 тыс. м2 недвижимости (из них 23 тыс. м2 жилья), около 1,1‒1,3 млрд рублей или порядка 40‒50 тыс. рублей за 1 м2 улучшений, что по тем временам было очень дорого, на уровне стоимости "пятен" на Крестовском острове.

В 2013 году "Реформа" презентует проект ЖК "Гроссмейстер". Он состоит из четырёх восьмиэтажных корпусов, под которыми запланирован паркинг на 241 место. В закрытых дворах обустроят зоны отдыха и детские площадки. Как рассказывал СМИ генеральный директор компании Scavery (которая была создана специально для данного проекта) Александр Сиротин, это будет первое в России жилое здание, соответствующее золотому сертификату LEED. Инвестиции оценивались в 6 млрд рублей.

Далее застройщик согласовывает проект и получает разрешение на строительство. Впрочем, реализовать проект не удалось. Попытка ГК "Размах" снести здания вызвала возмущение градозащитников и окрестных жителей. Дело доходило до силового противостояния и митингов, но решилось в суде. В мае 2015‑го горсуд отменил разрешение на строительство. Девелопер подал кассационную жалобу, но проиграл во всех инстанциях.

При этом у "НСК Монолит" возникают финансовые проблемы. Всего с 2014 по 2017 год против подрядчика был подан 151 иск на общую сумму почти 2,2 млрд рублей, что привело к банкротству и введению конкурсного производства, которое было завершено в 2020 году ликвидацией компании. У группы "Размах", которая пыталась снести здания на Шпалерной, также начались неприятности, которые привели к её уходу с рынка и ликвидации.

ООО "Реформа" переименовывается в ООО "Прогресс" и в 2015 году пытается продать участок на торгах РАД за 1,43 млрд рублей. Это не удаётся.

В мае 2016 году владельцем пятна становится коллекторская компания "Азимут" (ликвидирована в 2019-м), которая в ноябре продаёт его ООО "Лонг Вэй" (также на данный момент ликвидирована). ООО "Прогресс" остаётся арендатором земельного участка со ставкой 200 тыс. рублей в месяц, но аренду не платит, и в 2019 году сначала "Азимут", а потом "Лонг Вэй" в суде взыскивают с него 8 млн рублей.

С учётом того, что всем не до "пятна", активность затихает. Застройщики боятся трогать "актив", градозащитники успокаиваются, но держат руку на пульсе.

Сам участок отходит банку "Уралсиб" в качестве залогового имущества. В 2019-м он пытался продать актив за те же полтора миллиарда, используя сайт бесплатных объявлений.

Вторая попытка

В ноябре 2020 года, как пишет "Фонтанка", актив за 0,8 млрд рублей приобретает "Лидер групп". Впрочем, формально сделка по оформлению участка в собственность ООО "Электра" (сейчас компанией владеет Татьяна Соколова, руководитель и владелец многих компаний группы), прошла только в августе 2021 года.

При этом ошибок прошлых владельцев, которые хотели снести исторические здания, "Лидер групп" допускать не стал. И проект начался с их реконструкции и приспособления под музейно-выставочный центр.

Реконструкция была завершена в этом году, и теперь, видимо, пришло время остальной застройки. И хотя на данный момент не известны параметры объекта и сроки строительства, градозащитники и жители окрестных домов уже провели народный сход, протестуя против него.

Они составили текст обращения к губернатору Петербурга Александру Беглову, в котором напомнили, что уже один раз "отстояли живым щитом свои дома и Аракчеевские казармы от уничтожения, и готовы сделать это снова". Активисты потребовали от Смольного срочно пойти на диалог с владельцами территории, чтобы создать здесь общественное пространство.

"Рядом находятся дома дореволюционной постройки. В доме 1900 года постройки по адресу: Тверская 12/15 А — аварийные перекрытия в подвальном помещении. Это подтверждает экспертиза, сделанная жителями. В доме рядом советского периода постройки трещины на стенах, установлены маяки, которые уже лопнули. Что будет, когда рядом начнётся стройка, даже страшно представить. Причём рядом — это мягко сказано. Стройка будет идти вплотную к жилым домам", — пишут участники схода в своей группе в VK.

Чем закончится вторая часть противостояния вокруг Аракчеевских казарм, пока не ясно. Но, как говорят игроки рынка, вряд ли у Смольного найдётся свободный миллиард рублей для того, чтобы выкупить участок. "Да, и девелопер вряд ли продаст его, ведь он покупался для реализации доходного проекта", — считает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".

Сейчас по существующим градостроительным нормам здесь можно возвести проект общей площадью 25‒30 тысяч м2 недвижимости (из них 19,5 жилья). Объём инвестиций составил почти 9 млрд рублей.

Как отмечают участники рынка, в этот раз градозащитникам будет тяжелее противостоять застройщику, ведь исторические здания он не трогает, более того он их реновировал и приспособил под современное использование.

"С учётом того, что там нет разрешения на строительство этих восьмиэтажных домов, то запрещать пока нечего. В последующем можно ожидать классического развития ситуации — получение РНС, попытка его оспаривания, и если нет нарушений, то будет всё застроено, а если есть, то застройщик будет их исправлять. Про трещины пока не понятно, о чём они — там была реконструкция одноэтажных фасадных зданий сейчас и все капитальные работы ещё год назад закончились", — прокомментировал ситуацию вокруг казарм руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.