Переуступка квартиры – на что обратить внимание при оформлении?

Переуступка квартиры – это ситуация, когда семья приобретает права на квартиру в строящемся доме, которая принадлежит другим собственникам. Какие нюансы нужно учесть, чтобы такая сделка прошла успешно, рассказал Александр Дердиященко, основатель агентства недвижимости "ЕОН" в Санкт-Петербурге.(https://eon.estate/)
Банк может рассмотреть переуступку прав требования, как покупку новостройки, и применить соответствующую кредитную ставку по программе "Господдержка", если продажа осуществляется не юридическим лицом, а по Семейной и IT-ипотеке, в том числе и от физического лица. Переуступка от физ. лица, не подходящая под вышеперечисленные программы Банком расценивается как "вторичное" жилье.
Если продавец заявляет, что ипотеку может выдать только один банк, то, скорее всего, это означает, что продается квартира в доме, имеющем статус долгостроя. Крупные банки не готовы работать с такими объектами, так как эти сделки обладают высокими рисками.
Согласно п.2 ст.11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" договор уступки можно заключить с момента государственной регистрации ДДУ и до момента подписания акта приема-передачи объекта.
Для заключения Договора уступки имущественных прав на Объект долевого строительства Продавец должен предоставить:
  1. ДДУ, прошедший гос. регистрацию в Управлении Росреестра (это подтверждает специальный удостоверительный штамп, если регистрация была произведена до 29.06.22г., после 29.06.22г. подтверждением является Выписка из ЕГРН).
  2. Документы, подтверждающие полную или частичную оплату цены ДДУ. Например, акт сверки расчетов, выписка с эскроу-счета и т.п.
  3. Согласие застройщика необходимо, если заключается договор уступки с переводом долга (рассрочка или отсрочка платежа), а также, если территориальный орган Управления Росреестра и/или банк, который предоставляет ипотечный кредит, требуют в обязательном порядке указанное согласие, ссылаясь на условия ДДУ. Такую сделку нельзя путать с выкупом залоговых прав требований.
  4. Справку о том, что объект не передан по акту приема-передачи Продавцу, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию на момент заключения Договора уступки и сделка проводится без письменного согласия Застройщика.
  5. Нотариальное согласие супруга, если Продавец состоял в браке на момент заключения ДДУ.
При покупке нужно обратить внимание на отсутствие ограничений в отношении прав требований по ДДУ, а также уточнить, использовались ли средства материнского капитала на оплату цены Договора или на погашение ипотечного кредита.
И самое главное, получив весь комплект документов для сделки, не забывайте провести проверку продавца и его супруга на предмет наличия в их отношении судебных споров, исполнительных производств, банкротства, а также субсидиарной ответственности при наличии статуса юридических лиц.