Локация на третьем месте

Больше не меньше

Как говорят участники рынка, оптимальное количество домовладений в посёлке зависит от его класса и сезонности проживания. "В сегменте комфорт+ и выше оптимально для проживания наличие в коттеджном посёлке 70–130 земельных участков. В сегменте комфорт это число больше. Вне зависимости от сегмента важно, чтобы в посёлках были дороги и определённое благоустройство", — считает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".

С ним согласен Сергей Балуев, директор по продажам компании "ФАКТ". "Если речь об идеальном посёлке комфорт–класса, то площадь — порядка 8–9 соток. 2–3 года назад самый высокий спрос был на 10–12 соток. Для клиента чаще интересны проекты более приватные, а вот чтобы это было интересно и застройщику, и в дальнейшем компании, которая будет осуществлять эксплуатацию, проект должен быть на 200+ домовладений. Здесь важно подключить к работе профессиональных архитекторов и правильно сделать зонирование территории, чтобы жизнь в пространстве коттеджного посёлка была комфортной, и постараться максимально использовать для этого естественные особенности ландшафта", — говорит эксперт.

Детская площадка, магазины, спортивный клуб

На этапе входа в проект необходимо разработать его правильную концепцию. Некоторые застройщики перед реализацией проекта изучают соседей на предмет наличия различных объектов инфраструктуры и добавляют в своём посёлке недостающие для этой локации элементы. С одной стороны, это маркетинговый ход, с другой — рост стоимости домовладений, что выгодно девелоперу.

Вариативность инфраструктуры зависит от класса посёлка и общего количества домовладений на его территории. "Например, в комфорт+ обязательно наличие охраны, ограждения по периметру, как правило, детской площадки на территории. В бизнес–классе добавляются ландшафтные экспозиции, водоёмы, сады, а в элит — спортивные комплексы с бассейном, дошкольные или школьные учреждения, рестораны", — говорит Марина Шкурко, управляющий партнёр ГК Puzzle.

"Объекты коммерческой инфраструктуры необходимы, но, к сожалению, за городом не так много проектов, которые могут ими похвастаться. Мы стараемся сами создавать условия для развития как коммерческих объектов, так и досуговых по типу соседских центров. Чтобы каждый житель мог и купить товары первой необходимости, и оставить ребёнка на развивашки, и встретиться с соседями на празднике, и сходить на мастер–класс. Обычные же детские и спортивные площадки, если мы говорим о формате постоянного проживания, — это уже базовая опция, мастхэв", — согласен Сергей Балуев.

С коллегами согласен Игорь Карцев. "За исключением сегмента эконом в коттеджных посёлках обязательно наличие детских площадок, тротуаров, видеонаблюдения, уличного освещения, охраны, ограждения по периметру, небольших коммерческих помещений с товарами первой необходимости. Также мы рекомендуем внутрипоселковое ограждение", — говорит он.

Понятно, что в коттеджном посёлке на маленькое количество домовладений не следует возводить большие объекты, например спортивно–оздоровительные комплексы. Эксплуатационные платежи в этом случае будут исчисляться десятками тысяч рублей для каждого собственника, а самим комплексом почти никто не будет пользоваться.

Природа на пороге

Лес, озеро, река — это, вне всякого сомнения, "повышающие коэффициенты", но они и так закладываются в цену. Престижность места и природные характеристики, затем назначение участка лежат в основе ценообразования.

"Однако идеальный посёлок — это инфраструктура и проект. Даже транспортная доступность отойдёт на второй план, если заниматься подготовкой участков целенаправленно. Дороги возникают там, где их строят. Мы говорим о комплексном развитии территорий ИЖС, в том числе индустриальным способом, — о строительстве малоэтажных жилых комплексов", — говорит Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК "Омакульма", председатель комитета РСС по малоэтажному строительству.

"Локация, расстояние от города и богатое природное окружение — основные параметры оценки привлекательности загородного объекта. Люди стремятся за город для того, чтобы жить на природе, в наиболее естественной для себя среде. Не каменные джунгли, а лес, свежий воздух, естественные водоёмы: река, озеро, залив… Наличие водоёма рядом с загородным домом повышает его потребительскую и инвестиционную ценность, поскольку гарантирует разнообразие отдыха, позитивное эмоциональное и физическое состояние", — уверен Александр Царев, генеральный директор "РОССА РАКЕННЕ СПб".

Добавим пространств

Малоэтажный, или горизонтальный, жилой комплекс имеет все признаки нового городского квартала — точно так же, как квартальные застройщики организовывают общественные пространства в зависимости от класса своего проекта.

"У нас заложены общественные пространства, учитывающие потребности и семей с детьми, и собаководов, и тех и других одновременно. Запроектированы и школа, и детский сад, и коворкинг. Но это пилотный проект, который был предложен в качестве проекта повторного применения для адресной программы МЖК в России. МЖК должны формировать “среду обитания”, а не просто фиксировать квадратные метры улучшений. Сегодня подобных проектов менее десятка на всю страну", — рассказывает управляющий партнёр ГК "Омакульма".

Сейчас покупатели загородной недвижимости очень тщательно анализируют достоинства и недостатки имеющихся на рынке проектов.

"Важное влияние имеет наличие социальной инфраструктуры как в районе, так и в загородном комплексе. Покупатели хотят кроме дома получить ещё и привычный образ жизни. Для них важны досуг, возможность заниматься спортом, обучать детей, совершать покупки и так далее. И это уже объективная реальность как для городских, так и для загородных объектов. Это востребовано, поскольку сегодня организация комфортной и интересной жизни — основной тренд развития общества", — говорит Александр Царев.

Пора меняться

Как говорят участники рынка, для действительно широкого развития требуется целый комплекс решений, охватывающих и финансирование самого строительства, и ипотеку, и подготовку территорий, и формирование проектов.

"После этого все дискуссии об идеальных посёлках сойдут на нет. Требуется механизм комплексного развития подготовленных территорий, в том числе оснащённых социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой. Жизнь за городом в условиях, полностью соответствующих городским, только на своей земле. Вот создание этих условий — и есть признаки идеального посёлка", — уверен Константин Пороцкий.