За первое полугодие 2023 года, по оценкам Nikoliers, в петербургской агломерации было куплено для строительства жилья всего 21 га земли. Это в 3 раза меньше, чем в самый разгар пандемии — в 2020 году. К примеру, в прошлом, тоже непростом году в первом полугодии было куплено 239 га, а в 2021–м — 685 га.
Эксперты говорят, что грядущее сокращение предложения поднимет спрос на объекты тех девелоперов, которые продолжают активно развиваться.
Спрос ниже, цены выше
Главная причина сокращения — разрыв между снижением спроса на жильё и тем, что лендлорды, владеющие перспективными участками, не хотят снижать на них цены. "В итоге экономика проектов просто не бьётся. Застройщик понимает, что для того, чтобы обеспечить нужные темпы продаж, вынужден будет снижать цены, а владельцы земли на такой шаг идти не хотят, полагая, что рано или поздно продадут участки", — говорит Евгений Чемодуров, генеральный директор консалтинговой группы "Стратегии и развитие".
С ним согласен Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт–Петербурге. "Лендлорды не дают дисконтов и не снижают цены. Они готовы обсуждать рассрочки или длинные сделки, но не скидки, потому что стоимость квадратного метра жилья не снижается. Земля — это реальный актив, не подверженный влиянию инфляции. Поэтому собственники не спешат продавать качественные участки со скидкой, потому что предложений, куда они могут реинвестировать эти средства, очень мало", — говорит эксперт.
Ещё одна проблема — застройщики не готовы и не хотят вкладываться в участки, требующие долгого согласования и перевода земель из одной категории в другую. "Деньги сейчас достаточно дорогие и тратить их на участки, которые непонятно, когда можно будет вывести на рынок, рискованно", — уверен Сергей Теретьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Междусобойчик
Зато растёт количество сделок внутри рынка, когда девелоперы приобретают участки друг у друга. Так, в мае экс–глава ЛСР Дмитрий Ходкевич выкупил у "ФСК Петербург" участок 1,1 га с проектом апарт–отеля на Московском шоссе, недалеко от станции метро "Звёздная". Проект реализует созданная им новая девелоперская компания DVA Group. А девелоперская компания Legenda купила у "Группы ЛСР" проект строительства 110 тыс. м2 жилья на Кожевенной линии Васильевского острова.
Этот тренд объясняет Александр Кравцов, управляющий партнёр Fizika Development. "Многие компании пересматривают свои стратегии развития и делают выбор в пользу выжидательной позиции, выставляя уже подготовленные проекты на рынок. Таким образом, одни застройщики, возможно из–за финансовых проблем, сокращают издержки, а другие, у которых ситуация лучше, могут нарастить земельный банк", — говорит он.
Ещё один вариант — уходить на окраины Петербурга. "Свободных участков под застройку в черте города осталось не так уж и много. Цена земли, что естественно, не снижается. В этой ситуации можно либо заниматься редевелопментом, либо уходить за КАД. И в этом смысле большие перспективы имеет юг города. Например, в Пушкинском районе нет и пока не предвидится дефицита площадей и возможность приобрести там участок под застройку гораздо выше. А цена земли ниже, чем, допустим, в Приморском районе", — говорит Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью СК "Дальпитерстрой".
Работать на купленном
На земельном рынке сейчас присутствует некоторая неопределённость, связанная в первую очередь с изменениями ипотечного рынка и невозможностью прогнозировать спрос. Из–за этого девелоперы осторожно начинают новые проекты, предпочитая реализовывать уже запущенные.
"Во второй половине 2021 года и первой половине 2022–го мы видели значительное затоваривание участников рынка новыми пятнами. Это нормальное рыночное явление — спрос на землю чаще всего является волнообразным и тренд на большой земельный банк часто сменяется трендом на освоение имеющихся площадок", — полагает коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге Мария Орлова.
У девелоперов действительно накопилось много проектов. По оценкам Nikoliers, за последние 3 года застройщики купили 2,8 тыс. га земли в Петербурге и ближайших пригородах, потратив на это почти 174 млрд рублей. Всего застройщикам принадлежит 10–15 тыс. га в агломерации.
Так, у крупнейшего застройщика — холдинга Setl Group — адресная программа составляет 13,66 млн м2 продаваемой площади (плюс 11% в 2022 году). При этом общая площадь земельных участков под строящимися и проектируемыми проектами составляет более 2,5 тыс. га. Второе и третье места среди крупнейших землевладельцев занимают "СПб Реновация" (входит в группу "Самолёт") и "Группа ЛСР", у которых портфель составляет около 900–920 га.
Как говорят эксперты, именно такие компании, которые накопили ресурс и будут готовы стартовать, как только ситуация улучшится, станут бенефициарами этого тренда.
