"ДП" в рамках проекта "Деловой бестселлер" (придуман и реализуется в сотрудничестве с лидером строительного рынка "Группой ЛСР", которая, как и "ДП", была основана 30 лет назад) продолжает знакомить читателей с событиями в экономической жизни города, которые освещались на страницах издания с 1993 года.
Власти России в начале "нулевых" намеревались активно стимулировать в регионах строительство доходных домов. Инвесторам обещали льготы, а будущим жильцам — фиксированные цены на квадратные метры. В случае успешной реализации идеи доходные дома могли снизить стоимость аренды жилья и ускорить рост объёмов ипотечного кредитования.
Из этого текста вы узнаете, что:
- По планам федеральных чиновников, к 2025 году доходные дома должны были составлять до 12-15% от всего жилья, которое сдаётся в наём
- Действующий губернатор Мурманской области Андрей Чибис в 2007 году занимался сопровождением национального проекта "Доступное жильё" в министерстве регионального развития РФ (ликвидировано в 2014 году)
- Срок окупаемости строительства доходного дома власти оценивали в 15 лет
- В 2007 году считалось, что в Петербурге позволить себе ипотеку могли только 10–15% работающего населения
Изначально статья была опубликована в номере 2466 "Делового Петербурга" от 9 августа 2007 года. Авторы материала — Марина Зырянова и Мария Тирская.
Льготы в обмен на метры
Федеральные чиновники создают новый сегмент на рынке недвижимости в России — строительство доходных домов.
Доходные дома должны решить проблему с "серой" сдачей квартир в наём, а также обеспечить население доступным жильём. Минрегионразвития РФ готово бесплатно предоставлять земельные участки тем инвесторам, которые начнут строить доходные дома. Основным условием предоставления бесплатных участков станет сдача квартир в аренду по фиксированной государством цене. Кроме того, чиновники готовы пойти на субсидирование процентных ставок по кредитам, взятым инвесторами в банках, за счёт федерального и региональных бюджетов. Чтобы заинтересовать доходными домами квартиросъёмщиков Минрегионразвития готово дать налоговый вычета по НДФЛ из сумм, уплаченных за аренду жилья.
В соответствие с программой Минрегиона, к 2025 году доходные дома будут составлять до 12-15% всего жилья, которое сдаётся в наём. "В эту цифру входит как сдача человеком своего жилища, так и построенные доходные дома, — подчеркнул начальник отдела сопровождения национального проекта "Доступное жилье" департамента строительства Минрегиона Андрей Чибис. — Сейчас наём жилья — нелегальный сегмент. Мы говорим о том, что нужно легализовать этот рынок". Срок окупаемости строительства доходного дома, по оценке Минрегиона, составит 15 лет.
Однако по данным риэлтеров, всего в Петербурге (с учётом серого рынка) сдаётся в аренду 300–350 тысяч квартир.
Вице губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил "ДП", что готов формулировать предложения по участию города в этой федеральной программе, однако это потребует разработки городских законов. А пока в Петербурге к этой работе не приступали. "В Петербурге крупные застройщики должны заинтересоваться строительством и сдачей в аренду элитного жилья. Жильё эконом-класса можно строить за счёт бюджета, либо привлекать в такие проекты застройщиков, давая льготы при получении участков и подключения к монополистам" — считает генеральный директор "Российского союза строителей" Михаил Викторов.
Не исключено, что обратиться к теме доходных домов, чиновников вынудили проблемы, связанные с ипотечным кредитованием. В Петербурге позволить себе воспользоваться ипотекой может только 10%–15% работающего населения (при условии займа в размере 80-100% от стоимости жилья).
Кроме того, министр регионального развития Владимир Яковлев заявил, что регионы тормозят ход проекта "Жилище". А создание доходных домов является частью программы Минрегиона по строительству массового жилья до 2025 г.
“
"Инициатива привлечения инвестиций в строительство доходных домов вызывает вопросы. Кто будет собственником домов, если земельный участок был предоставлен бесплатно? Будет ли у застройщиков возможность влиять на установление арендных ставок? Какой механизм выселения неплательщиков и будет ли государство гарантировать погашение их долга — без этой информации невозможно сделать вывод, будет ли для нас участие в этом проекте интересным", — говорит совладелец Группы компаний "ЛЭК" Павел Андреев.
Квартиры в Петербурге подешевеют
"В Петербурге значительная часть квартир приобретается с инвестиционными целями для последующей сдачи в аренду. Если на рынке появятся доходные дома, где можно будет снять жильё дешевле, то произойдёт отток арендаторов из этих квартир. Освободится большой пласт квартир, они станут невостребованными и пойдут на рынок для продажи. Соотношение спроса и предложения изменится и приведёт к снижению цен", — прогнозирует советник генерального директора ROST-realty Евгений Безлюдный.
При этом стоимость аренды и интерес заёмщиков к ипотечным программам не изменятся.
"12% от рынка съёмного жилья — небольшая цифра. Для того чтобы доходные дома хоть как-то влияли на рынок, их должно быть не меньше 30–40%", — уверен президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко.
Возможность арендовать у государства жильё не приведёт к сокращению числа заёмщиков по ипотечным программам, уверен аналитик компании "Энергокапитал" Иван Завадский: "Стимул вкладываться в покупку своего жилья всё равно сохранится: одно дело, когда оплата жилья является затратами, и другое дело — инвестициями".
Доходный дом стал отелем
В 2005 г. ЗАО "КОНЦЕРН ТИТАН-2" решило построить в г. Сосновый Бор доходный дом на 84 квартиры. Срок окупаемости проекта, по первоначальным расчетам, составлял 15 лет. Однако компания открыла вместо доходного дома гостиницу на 68 номеров с конференц-залом и рестораном. Смену планов в компании комментировать отказались.
В 2003 г. экс-президент ООО "Корпорация С" Василий Сопромадзе планировал построить доходный дом по адресу: Невский пр., 19. Однако вскоре он отказался от этой идеи. Ранее Василий Сопромадзе объяснял своё решение нерентабельностью проектов строительства жилья для сдачи в аренду. Теперь же он объяснил отказ от проекта своим решением о выходе из девелоперского бизнеса. Генеральный директор ООО "Бенуа" Дмитрий Шегельский считает, что причиной отказа от строительства доходных домов в Петербурге и Ленобласти стал большой срок окупаемости этих проектов.
"У доходного дома срок окупаемости больше, чем у отеля или здания, строящегося под продажу. Видимо, это желание инвесторов быстро заработать деньги, — считает он. — Успех проекта, связанного с доходными домами, зависит, во-первых, от бюджетного финансирования, а во-вторых — от общего подхода к этому вопросу. В России доступное жильё рассматривается как собственность, а во всём мире люди живут в съёмном жилье".
Историческая справка:
В июле 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования". Данный ФЗ стал прямым следствием указа президента РФ от 07.05.2012, который предусматривал создание доступного арендного жилья путём развития жилищного фонда на некоммерческой основе.
Предполагалось, что за счёт создания наёмных домов будут улучшены жилищные условия граждан, которые не могут себе позволить купить жильё по рыночным ценам или каким-либо другим способом его получить. В Петербурге право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования получили граждане: проживающие в городе в общей сложности не менее пяти лет (в том числе граждане без определённого места жительства), признанные по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, указами президента и законами Петербурга.
Однако тема массового строительства арендных домов с недорогими квартирами в России большого развития так и не получила. Бизнес оказался не заинтересован в такого рода проектах из-за слишком долгого срока окупаемости инвестиций, отсутствия понятных правил игры на уровне федерального законодательства. Тем не менее, идея возрождения доходных домов всё ещё актуальна. Год назад с подобной инициативой вновь выступили в Госдуме. Депутаты предложили инвесторам таких домов предоставлять льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки. Подробнее об этом читайте в материале "Известий".
Сегодня в России созданием арендных домов уже занимается "Дом.РФ". Сейчас в портфеле госкомпании более десяти проектов в Москве, Приморском крае, Тюменской, Воронежской и Свердловской областях. Большинство находится в столице. Госкомпания выкупает квартиры для сдачи у застройщиков.
