Рынок жилья сжимается в поисках баланса

Несмотря на вызовы прошлого года, застройщики Петербурга даже перевыполнили заявленный Смольным план по сдаче жилья, превысив показатели 2021-го. Оказалась ли Ваша компания в этом тренде?

— Действительно, объём ввода жилья в Петербурге в 2022-м составил почти 3,5 млн м2, что улучшило статистику прошлого года и немногим превысило целевые показатели, которые были установлены на 2022 год. И это несмотря на трудности, с которыми столкнулись строительные компании в последнее время.

Для "РСТИ" год тоже стал урожайным. Холдинг побил свой собственный рекорд — были введены в эксплуатацию 10 (обычно мы вводим не более восьми) объектов общей площадью 270 тысяч м2.

Всё это, безусловно, хорошие показатели, но стоит учитывать: работа над этими проектами началась 3–5 лет назад. И выполнение годовых планов в данном случае свидетельствует о том, что девелоперами были исполнены в срок принятые ранее обязательства.

Полагаю, количество сдаваемого жилья в Петербурге, начиная с 2023 года, будет сокращаться, что является следствием снижения объёмов строительства и осторожной политики игроков рынка относительно запуска новых проектов. Рынок сжимается в поисках баланса.

Не секрет, что одним из результатов прошедшего года является замедление темпов продаж, что привело к формированию товарного запаса в строящихся и сданных домах. О том, что будет дальше, сейчас говорить сложно, но перенос стартов ещё не начатых объектов — вполне возможный сценарий, который в долгосрочной перспективе может привести к дефициту предложения.

Каждый из сданных в прошлом году объектов, безусловно, для вас важен. Но, может, какой-то из них вы могли бы особо выделить?

— Здесь нельзя не отметить дизайнерский дом ELEVEN в Москве на Звенигородском шоссе и жилой комплекс Familia в Петербурге на Петровском острове. Для нас реализация этих проектов была очень ответственным делом, ведь в обоих случаях это наш дебют на рынке премиальной недвижимости. Считаю, что мы очень достойно дебютировали — оба объекта успешно введены в эксплуатацию, каждый из них неоднократно отмечен на архитектурных и девелоперских конкурсах, и, главное, снискал популярность у покупателей.

Другой знаковый для нас проект мы возвели в рамках госконтракта — завершили строительство нового корпуса для НИИ скорой помощи имени И.И. Джанелидзе на Будапештской улице. Его площадь составляет около 20 тыс. м2, принимать он сможет до 350 пациентов в сутки. В корпусе 8 операционных, в том числе противошоковые, нейрохирургическая и ангиографическая, 4 палаты реанимации и интенсивной терапии, кабинеты лучевой диагностики (КТ, МРТ, рентген), экспресс-лаборатории и другие помещения. Предусмотрены даже вертолётная площадка и классы, где можно обучаться с использованием телемедицины.

Не менее важным для "РСТИ" и нашего города стала сдача в прошлом году в эксплуатацию жилого комплекса "На Заречной" в Парголово. Он долгое время входил в список проблемных. Одна строительная компания начала его возводить еще в 2014-м году, но не смогла довести проект до конца. В 2020 году мы подписали с городом соглашение о достройке проблемного объекта. Нам удалось сдать объект на полгода раньше заявленного срока.

Что готовите нового в этом году?

— На 2023-й запланирован старт продаж как в новых проектах, так и в строящихся жилых комплексах: Master Place, "Академик", "БелАрт" и "Тайм Сквер". Уже весной мы представим нашим покупателям ЖК "Лайнеръ" на Октябрьской набережной. Это небольшой объект комфорт-класса, но очень интересный. Его отличительная особенность в том, что 70% квартир в нём видовые.

Сегодня рынок жилой недвижимости — это рынок покупателя. Что нужно учитывать, чтобы в это непростое время поддерживать покупательский интерес и сохранять доверие клиентов?

— Повышенная покупательская активность в последние месяцы прошлого года была спровоцирована информацией об окончании сроков ипотечных программ с господдержкой. В результате доля сделок с ипотекой достигла в отдельных проектах рекордных 100%, а в целом по рынку в сегменте массмаркет — до 90%. В конце декабря льготные программы были продлены до 1 июля 2024 года. Однако их условия изменились. Теперь участниками программы быть могут семьи, у которых два и более несовершеннолетних ребенка. Но при этом процент по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке вырос на 1–1,5 пункта. Лимит суммы кредита, установленный по нашему региону, составляет 12 млн рублей. В городе за такую сумму двухкомнатную квартиру не купить. А аудитория семейной ипотеки - это семьи с детьми, которые рассматривают двухкомнатные или трёхкомнатные квартиры.

В настоящий момент идёт адаптация к новым условиям, чувствуется психологическая неготовность населения к совершению дорогостоящих покупок во всех классах. На этом фоне застройщики предпринимают дополнительные усилия к стимуляции спроса, предлагая различные виды рассрочек, акций, скидок, совместных программ с банками. Мы также работаем над планировками. С одной стороны, они становятся более компактными, с другой — ещё более эргономичными, функциональными. Видим определённый интерес и к квартирам с отделкой, формируем соответствующие предложения. Плюс, конечно, стараемся создать для жильцов развитую инфраструктуру, большое внимание уделяем архитектуре объектов.

Как чувствует себя премиальный сегмент?

— Активность покупателей элитного жилья в Петербурге была выше, чем в Москве. И сегодня в Петербурге сохраняется спрос. К тому же, возвращаясь к предыдущему вопросу, в разные периоды 2022 года мы запускали временные акции, такие как "паркинг в подарок", или скидки для выделенного пула лотов. В последнее время популярностью среди наших покупателей пользуется программа рассрочки платежей, по условиям которой мы передаём ключи от квартиры при оплате первого взноса в 20%.

Как думаете, что будет делать компания при самом оптимистичном и самом пессимистичном сценариях развития событий?

— При оптимистичном сценарии будем следовать своим планам — достраивать начатые объекты, вовремя их сдавать, а также выводить на рынок новые в разных локациях. У нас большие планы. А при пессимистичном — продолжим исполнять свои обязательства перед дольщиками, соблюдать сроки. С новыми проектами придётся повременить.

Надо отметить, что январь оказался лучше, чем мы ожидали. После повышенной активности в декабре, связанной с предполагаемым окончанием действия программ льготной ипотеки, а затем информацией о продлении программ, но уже на новых условиях и с ограничениями на программы с субсидированной ставкой, участники рынка с осторожностью делали прогноз на январь, предполагая затишье в первый месяц года. Тем не менее, количество обращений было на хорошем уровне, а сделки проходили уже на обновленных условиях. Безусловно, объем продаж ниже, чем в январе прошлого года, но наличие спроса вселяет долю оптимизма.

Как помогает ваша женская интуиция при управлении компанией и, в частности, в такой стрессовой ситуации, в которой сейчас вынужден работать весь бизнес? Меняется ли роль женщины-лидера в компании в непростые времена?

— У нас семейный бизнес, я не лидер в единственном числе — у нас есть, с кем посоветоваться, решения принимаются совместно. Есть, конечно, моменты, которые сложно просчитать, тогда очень выручает опыт, и, если угодно, женская интуиция.

Сейчас сложный период для бизнеса. И в нашей сфере очень важна поддержка на государственном уровне. Важно, чтобы акцент делался и на стимулировании покупательского спроса - ставка по ипотеке стремилась к 3%, — и на формировании разумной процентной ставки для застройщиков. Сегодня застройщики получают кредиты под 10-15%. Чтобы строительная отрасль могла развиваться, процентная ставка должна быть 3–6%. В любом случае, мы надеемся на благоприятное развитие событий.