Двухмесячные споры в правительстве о льготной ипотеке закончились победой строителей. Субсидии продлили, лишь слегка поменяв условия. Падения рынка пока не будет, значительного снижения цен — тоже.
Президент России Владимир Путин объявил о продлении действия льготной ипотеки до середины 2024 года. Ставка поднялась с 7 до 8%, зато расширилась программа семейной ипотеки — теперь льготный кредит под 6% смогут получить семьи с двумя детьми.
2,5 года льгот
Льготная субсидируемая государством ипотека была запущена в мае 2020 года как антикризисная мера в период ковидных ограничений. Согласно программе, государство компенсировало банкам разницу между рыночной ставкой ипотеки и 6,5%, под которые финансовые институты выдавали кредит. Максимальная сумма составляла 12,5 млн рублей для Петербурга, Москвы и их областей, а для остальной России — 6 млн рублей.
Летом 2021 года власти скорректировали условия, повысив ставку субсидирования до 7% и снизив лимит до 3 млн рублей. Таким образом они планировали успокоить растущие как на дрожжах цены в столичных регионах (а также в Сочи и Краснодарском крае) и хоть немного простимулировать рынок остальной России, который льготную ипотеку практически не почувствовал.
Впрочем, через год, в июне 2022 года, когда на фоне геополитических сложностей и выросшей ключевой ставки ЦБ продажи первички упали почти в 2 раза, удобный инструмент было решено перезапустить. Правда, ставка поднялась до 7%. Действовать программа должна была до конца текущего года.
В преддверии Нового года вокруг завершения субсидирования развернулась настоящая информационная война. ЦБ РФ уверял, что застройщики "сидят на игле" дешёвых денег и пора их вернуть в реальный рынок. Строительные власти и сами девелоперы паниковали, опасаясь, что отмена льготной ипотеки обрушит и так низкие продажи строящегося жилья. По оценкам участников рынка, если бы продления не случилось, среднемесячный платёж по ипотеке увеличился бы минимум на 40%, а продажи упали бы вдвое. После чего девелоперы перестали бы выводить на рынок новые дома, с трудом достраивая старые.
В итоге аргументы строительного блока оказались весомее желания ЦБ отрегулировать рынок недвижимости, и третья коррекция субсидированной ипотеки, к радости девелоперов, была запущена.
Все дети равны
О решении продлить до середины 2024 года льготную ипотеку Владимир Путин объявил на заседании совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Он отметил, что это необходимо "для донастройки и стабилизации" рынка. Также было объявлено о существенном расширении программы семейной ипотеки со ставкой 6%. Её распространят на семьи, в которых воспитываются двое и более детей, не достигших 18 лет. Ранее льготный кредит могли взять семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети.
Всего в Петербурге более 600 тыс. семей с детьми. По статистике, примерно четверть родителей имеют двоих детей. Таким образом, в разряд получателей льгот могут попасть порядка 150 тыс. семей.
Кроме того, объявлено, что в новых регионах России квартиры в новостройках можно будет купить по льготной ставке 2%. Таким образом, их по сути приравняли к Дальнему Востоку, где также действует субсидируемая ставка 2%.
Государственная поддержка, безусловно, очень важна для рынка. "Если посмотреть на сделки с апреля–мая по ноябрь, при помощи ипотеки совершалось 89% покупок. Из них 34% — это государственные программы, а 55% приходится на субсидированные ставки от застройщика. И в целом по рынку картина не сильно отличается: в массмаркете сегодня до 93% продаж по ипотеке", — подсчитала Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI.
Зато не вырастут цены
Это решение разве что успокоит рынок, говорят эксперты. "Решение — ни вашим, ни нашим — компромиссное. Может, это надежда на то, что общие ставки по рынку снизятся до этого уровня. Льготная по 8% — это многовато, если сравнивать с 6%, которые были. Разница в цене квартиры может быть в итоге 15%. И при нынешнем уровне цен 8% — это существенно. Однако такое решение снижает дисбаланс между первичным и вторичным рынком, но совсем чуть–чуть, ведь нельготная ипотека сейчас составляет 11%", — подсчитал Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
"Однозначно принятые меры не дадут продажам встать, и с этой точки зрения решение хорошее. Но вряд ли они вернутся на уровень прошлого года при такой ипотеке", — соглашается Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
А вот расширение программы семейной ипотеки действительно будет способствовать росту рынка. Сейчас доля семейной ипотеки составляет около 18%, после её расширения она может удвоиться.
"Это даст возможность большему количеству семей улучшить жилищные условия. Сейчас среди покупателей много тех, у кого двое детей. Это связано и с тем, что они получают маткапитал, то есть хорошие выплаты на второго ребёнка", — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
"Кроме того, расширение семейной ипотеки позволит многим семьям приобретать жильё детям 16–17 лет — “на вырост”. Сейчас эта возможность ограничена", — говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".
Как говорят эксперты, после принятого решения можно ждать старта новых субсидированных программ застройщиков с банками, по которым ставка будет ниже 8%. "Например, в октябре на первичном рынке Петербурга средневзвешенная ипотечная ставка составила 2,91%, то есть гораздо ниже льготной. Низкая ставка означает комфортный ежемесячный платёж, а это сегодня главный фактор, от которого зависит решение клиента — брать ипотеку или нет", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Резкого роста цен участники рынка вследствие принятых решений не ожидают. "Те 15% (от цены квартир. — Ред.), которые сейчас идут в виде скидок, после Нового года станут нормой, если не случится что–то ещё, что повлияет на рынок", — говорит Сергей Бобашев.
"Что касается цен, то сейчас они стабилизировались (в целом рост цен в Петербурге в сегменте массмаркет за 11 месяцев составил около 15%). Думаем, что ценовое плато сохранится в ближайшей перспективе с небольшими изменениями от месяца к месяцу", —прогнозирует Ольга Трошева.
“
Решения, безусловно, благоприятны для рынка. Предлагаемые меры поддержки способствуют выводу в продажу новых проектов и их последующей реализации по комфортным ипотечным ставкам. Отдельно хочется отметить меры поддержки семейных покупателей, которые позволяют расширить целевую аудиторию программы. Поскольку ранее госпрограмма распространялась только на детей, рождённых не ранее 2018 года, то теперь семей, которые могут улучшить свои жилищные условия, станет больше. Повышение ставки на 1 п. п., конечно, увеличит размер ежемесячных платежей или общий размер удорожания (в случае субсидирования ставки застройщиком до 0,1–1%), однако не так значительно.
Вячеслав Батаков
директор по маркетингу e. Development
“
Продление сроков ипотечных программ с господдержкой — отличная новость для рынка. В 2022 году драйвером продаж новостроек была ипотека, и доля ипотечных сделок к концу года уже составила 80–90%. Ожидаемо, что программы не могли быть сохранены в том виде, как действовали ранее, увеличение ставки до 8% сократит количество заёмщиков, которые смогут обслуживать такой кредит, но всё равно это предложение является рабочим инструментом в продажах. Семейная ипотека была востребована весь период действия, и снятие ограничений на год рождения детей расширит потенциальный круг семей, кто воспользуется этим предложением. В целом меры правильные, они не приведут к ажиотажному спросу, а значит, не спровоцируют скачок цен, но дают возможность приобрести жильё на приемлемых условиях.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга "РСТИ"
“
Ставки по ипотеке начали расти уже в этом году. Базовые подняли крупнейшие банки ещё в начале IV квартала, вероятно, в ожидании роста ключевой ставки или хотя бы её неизменности. Что, впрочем, и произошло. Рост был незначителен, в среднем на 0,5%. Учитывая, что основная доля ипотечных кредитов — льготная ипотека, то рост ставок был некритичен. В будущем году, скорее всего, тенденция сохранится и ставки планомерно будут расти. Программы с субсидированными ставками не только никуда не уйдут, но будут продолжать развиваться и предлагать рынку новые, креативные проекты.
Татьяна Хоботова
независимый эксперт
“
В случае снижения ЦБ РФ ключевой ставки, вероятно, последует корректировка на уменьшение и процентных ставок по ипотечному кредитованию. Предложения с субсидируемыми ставками, вероятно, останутся на рынке, так как они востребованы потребителями. Но возможно, что уровень ставки будет увеличен по сравнению с имеющимися сейчас на рынке предложениями. Это произойдёт для исключения "околонулевых" при существенном завышении стоимости цены на такие объекты.
Ирина Петрова
управляющий директор группы ипотечного кредитования и расчётов по сделкам с недвижимостью банка "Санкт–Петербург"
