Писать, что год опять оказался тяжёлым, кажется, уже становится традицией. Не самой приятной. За последние 6 лет, которые проводится рейтинг, ни один год не был простым — менялось законодательство, ужесточались правила, росли–падали ставки по ипотеке, заканчивались новые земельные участки. Не говоря уже о скачках доллара и евро, цен на стройматериалы.
В общем, тяжёлая жизнь у девелоперов. Точнее — не тяжёлая, а нервная. Строишь себе строишь, а тут бах — и Градкомиссия, бах — и банковское финансирование, бах — и лифты закончились. Тем не менее большая часть застройщиков устояли. Логично, что они стали крупнее, — так и строить, и с банками, и с властями проще договариваться.
Понятно, что по сравнению с 2019 годом количество выведенных проектов упало почти на треть. Но тем не менее их много. Добавилось большое количество проектов апарт–отелей. В итоге мы их выделили в отдельную категорию.
Появились проекты комфорт–класса в ближайших пригородах Петербурга, чего раньше не было.
Да и сами проекты, вышедшие на рынок за прошедший с сентября 2021–го год, стали лучше. Видно, что застройщики из года в год действительно делают более качественные жилые комплексы.
Нововведением этого года стал способ определения главного победителя. Гран–при вручается по итогам анкетирования подписчиков "ДП" через редакционную рассылку. Как и любая другая методика, эта не лишена недостатков, но всё же позволяет посмотреть на рынок глазами пользователя. Причём квалифицированного: среди наших читателей крупные бизнесмены, руководители и просто состоятельные люди — целевая аудитория любого застройщика. Звание "Лидер строительного рынка — 2022" получила ЛСР. И совсем не из–за совпадения с её фирменной аббревиатурой.
Ещё одно новшество: введённый нами знак отличия "Надёжность и репутация", который вручается не по итогам года, а по совокупности заслуг. В этом году его обладателем стал "Эталон" — старейший девелопер на рынке Петербурга.
В остальном отбор победителей проходил по устоявшейся схеме. Участие в рейтинге принимали проекты, выведенные на рынок с сентября 2021–го по сентябрь 2022 года. Крупнейшие девелоперы Петербурга, вне зависимости от того, смогли они сами участвовать в конкурсе или нет, получили длинные опросные листы для голосования в 12 номинациях. Ставить отметку за себя, разумеется, было нельзя.
Из приятного — увеличилось число членов жюри: в 2022 году проекты оценили руководители 25 строительных и консалтинговых компаний. Конечно, это усложнило нам подсчёт. Но ничего страшного — чем больше людей, тем точнее выбор.
Эдуард Тиктинский, президент группы RBI: "Реакция на кризис — уже отлаженный бизнес–процесс"
Что, на ваш взгляд, сейчас происходит на рынке с точки зрения бизнеса?
— Кризисы вообще редко бывают похожи один на другой, но кризисы последних 2 лет — точно уникальные. Конечно, весь рынок ощущает происходящее как угрозу, непонятно, хватит ли устойчивости, достаточно ли будет платёжеспособного спроса. Прошлый опыт показывает, что строительная отрасль имеет очень большой запас прочности: бывали локальные спады, но на долгой дистанции, в 5–10 лет, рынок недвижимости всегда восстанавливался и по итогу демонстрировал рост. Насколько это применимо к сегодняшней ситуации — пока вопрос. Так же поначалу было и в пандемию — слишком уникальная ситуация. Скажем так: опыт прохождения многих предыдущих кризисов стабильной управленческой командой, которая у нас в RBI практически не меняется уже последние лет 15, — он точно будет полезен. Реакция на новый кризис — образно говоря, для нас уже как отлаженный бизнес–процесс.
Как реагируют покупатели на происходящее?
— Первые наблюдения показывают, что спрос после 21 сентября сократился примерно на четверть. Непонятно, насколько это эффект "первоначального шока", который вскоре скорректируется, а насколько — долговременное явление. Есть гипотеза, что люди со временем привыкают к новым обстоятельствам, и если человек сегодня просто опасается принимать решение о серьёзной покупке в связи с "непонятной" ситуацией, то через месяц–другой он всё равно к этому решению придёт. Опять же если не появится новых "вводных". Но тут мы не можем прогнозировать.
Есть и часть спроса, безвозвратно потерянная для рынка, — те, кто покидает страну, пытается вывести средства. Но это всё–таки относительно небольшая часть нашей целевой аудитории. А те, кто не уезжает, — много ли у них сегодня надёжных альтернативных способов сбережения средств? В какие–то высоковолатильные рынки сейчас вообще вкладываться рискованно, можно всё потерять. Недвижимость, конечно, остаётся защитным активом.
Как будет развиваться рынок в ближайшее время и в долгосрочной перспективе?
— Можно делать множество разных прогнозов, но это ничего не даст: слишком многое зависит от внешних обстоятельств. Повторюсь, мы не понимаем, насколько к текущему кризису применим опыт предыдущих. Но по крайней мере отрасль в последние годы продемонстрировала высокую адаптивность. Нормально работала на пиках пандемии, быстро приспособилась к нарушению и вынужденному перестроению логистических цепочек поставок в 2022 году. Важно, чтобы не прекращалась государственная поддержка — субсидирование ипотеки, проектного финансирования. Ну и конечно, система эскроу с 2019 года стала для отрасли дополнительным "ремнём безопасности". Банки в одной лодке с застройщиками, помогать в их интересах. Тем не менее это не панацея. Ситуация для рынка сегодня сложная, во многом потому, что малопрогнозируемая.
Как будет развиваться ваша компания?
— У нас много объектов в высокой стадии готовности и, с другой стороны, много в стадии подготовки и проектирования. С теми, что достраиваем сейчас, или с уже сданными, — Futurist, "Болконский", "Созидатели", Ultra City — сложностей нет, там высокий спрос, объекты с высоким уровнем готовности в кризис особенно востребованы. А над проектами в стадии проектирования мы можем спокойно работать. Дилемма "стартовать — не стартовать" перед нами не стоит. Ближайший новый старт запланирован через несколько месяцев. Тогда и будем принимать решение — внимательно изучать рынок, тестировать спрос, анализировать интерес к предварительному бронированию, консультироваться с постоянными клиентами. Это отработанная схема. Мы не можем ориентироваться только на рыночную ситуацию, поскольку наш товар нетиповой, нишевый. Важно понимать потенциал спроса на конкретный объект в конкретной локации. Проект на ранней стадии у нас только один — "МИРЪ" на Миргородской улице, он стартовал в начале сентября. И здесь мы уже успели продать достаточно, чтобы не испытывать проблем в ближайшие 5–6 месяцев. "Целились" в 60–70 сделок за первый месяц продаж, примерно столько и получили.
Это всё, что касается короткой перспективы. Дальше заглядывать можно только гипотетически. Но повторюсь, у нас земельный банк на ближайшие годы — более 15 проектов объёмом порядка 800 000 м2. Хватит надолго — для подготовки и проектирования.
Меняете ли вы что–то или планируете изменения внутри компании? От чего сейчас надо отказаться, на что обратить внимание, чем заняться?
— Глобально пока не вижу чего–то такого, что жизненно необходимо было бы менять в связи с событиями 2022 года. Внутри компании мы ещё раньше запустили ряд процессов, нацеленных на то, чтобы сделать её более гибкой и конкурентоспособной, готовой к неожиданным вызовам. Внедряем систему непрерывных улучшений, с пересмотром и отладкой всех наших внутренних бизнес–процессов. Работа в BIM, собственный генподряд, выход на внешний рынок в качестве fee–девелопера — всё это часть нашей стратегии. Единственная "новая вводная", связанная с текущим кризисом, — то, что, как и обычно в кризис, растёт важность ручного управления. Чтобы принимать решения не по регламентам, а исходя из конкретной обстановки.
Михаил Медведев, гендиректор группы ЦДС: "Сейчас как никогда выгодно покупать недвижимость"
Что сейчас происходит на рынке с точки зрения бизнеса?
— Рынок в состоянии неопределённости. Сомнения относительно ситуации и перспектив у застройщиков есть всегда, ведь изменчивость — базовое свойство любого рынка. Но сейчас уровень нестабильности значительно возрос.
До этого был период активного роста. Сейчас нет возможности вернуться к прежним показателям, а траектория движения к точке равновесия пока никому не кажется ясной. Началась переоценка рисков со стороны всех участников: застройщиков, девелоперов, банков и клиентов. И процесс займёт какое–то время.
Как будет развиваться рынок в ближайшее время и в долгосрочной перспективе?
— У недвижимости в России две фундаментальные особенности. Во–первых, осязаемость, чувство защищённости, базовая необходимость. Людям всегда нужно где–то жить. В этом плане квартира — продукт вне времени. Во–вторых, в стране всё ещё сохраняется потребность в качественном жилье, особенно в бурно развивающихся городах. Это видно по статистике обеспеченности квадратными метрами.
В нынешнем процессе переоценки рисков нет чёткого понимания, как поведут себя участники рынка. Банки пересматривают свои стратегии в рамках проектного финансирования. Застройщики меняют сроки вывода новых проектов, заново планируют продажи, уровень цен. Переоценивают свои стратегии и покупатели. Кто–то ускоряет процесс приобретения квартиры, кто–то, наоборот, берёт паузу.
Те, кто готов на покупку, смотрят на дополнительные возможности: рассрочки, субсидии, ипотечные ставки. С одной стороны — да, неопределённость. Но с другой — сейчас как никогда выгодно покупать недвижимость с помощью перечисленных финансовых инструментов. Так спрос и предложение балансируются.
Как будет развиваться ваша компания?
— Мы влияем на то, на что можем: ценообразование, запуск новых проектов, развитие земельного банка. Это перечень понятных операционных действий, которые могут быть ответом на ситуацию неопределённости.
К сегодняшнему дню мы подошли с приличным объёмом проектов в строительстве — порядка 1 млн м2. Есть понятный задел ещё на 5–6 млн м2 жилья.
Сейчас для нас основной вопрос — скорость освоения земельного банка, который уже подготовлен. И подготовка участков, которые ещё не освоены.
На вызовы времени мы отвечаем ускорением выполнения взятых на себя обязательств по проектам в стадии строительства. Везде, где можно это сделать без потери и ухудшения качества, мы поджимаем сроки и стремимся ввести дом в эксплуатацию раньше плана.
Например, планировали сдать дом через год, но понимаем, что можно без потерь выполнить работы за 5 месяцев. Тогда поднапряжёмся, скорее примем какие–то решения. Это позволит сократить время пребывания объекта в условиях неопределённости. Быстрее построим, начнём передавать квартиры, люди быстрее смогут заселиться, начать жить, сдавать в аренду, реализовывать свои планы.
У нас в работе действительно большой объём. Мы активно развивались в предыдущие годы. Сейчас для нас на первом месте — работа с проектами, которые уже запущены, где люди ждут своих квартир. На втором — дальнейшая подготовка и разработка нашего земельного банка к будущему строительству. И мы держим руку на пульсе и ждём удачного момента для запуска новых проектов.
Меняете ли вы что–то внутри компании? От чего сейчас надо отказаться, на что обратить внимание?
— Любые перемены внутри компании происходят из видения сложившейся ситуации и подготовки к разным вариантам развития событий. Мы действуем исходя из того, какой из предполагаемых сценариев начинает сбываться.
Основное изменение сейчас — смещение акцентов с активной подготовки будущего на ускоренную реализацию и поддержание настоящего. Сейчас справедливее с точки зрения бизнеса работать над настоящим.
По новым запускам возможны пересмотры планов. Логичнее немного подождать, когда ситуация стабилизируется с точки зрения рисков, чем начинать новые масштабные проекты. А мы работаем именно с крупными проектами, которые подразумевают целые жилые пространства с продуманной инфраструктурой, благоустроенными территориями и комфортным жильём.
Что касается бизнес–модели нашей компании, то принципиально мы ни от чего не отказываемся. Продолжаем осуществлять весь цикл: от работы с земельным банком, строительства и продаж до управления домами. Как нам было удобно быть вертикально организованным холдингом, так мы им и остаёмся. Эта структура показывает гибкость и удобство использования при любых неопределённостях и рисках. При этом концентрируемся на том, что умеем лучше всего, и намеренно не утяжеляем конструкцию, например, добычей и производством материалов.
23 года мы развивали модель вертикально интегрированного холдинга, сочетающего в себе девелопмент, строительство, продажи и эксплуатацию, и будем продолжать работать в этом направлении.
Мы рады, что наша стратегия подтверждает свою жизнеспособность и успешность.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК": "Ставить планы на паузу будет ошибкой"
Что, на ваш взгляд, сейчас происходит на рынке с точки зрения бизнеса?
— Бизнес будет искать варианты развития в текущей ситуации. На первом этапе, в который мы только вошли, рынок будет сжиматься. Ни настроения, ни законодательные реалии, ни ипотечная политика не являются стабилизирующими факторами. Напротив, усугубляющими. Интересантов в ближайший месяц будет меньше. Основная задача девелоперов сейчас в сохранении бронирований и переводе их в сделки. Для чего будет использоваться весь арсенал доступных финансовых инструментов: от новых программ ипотеки до рассрочек с гибкими условиями.
Любой бизнес — строительный не исключение — всегда оценивает платёжеспособность целевой аудитории. Существует мнение, что в последние недели из России уехали весьма платёжеспособные граждане. Например, приводится в пример снижение средних чеков в ресторанах. Это утверждение не то чтобы ложное, но требует уточнений. Действительно, целевая аудитория дорогих покупок (к которым относится недвижимость любой категории) уменьшилась. Однако не столько потому, что уехали потенциальные покупатели недвижимости. Прежде всего роль играет неопределённость. Мы такое уже видели, когда люди, грубо говоря, располагают деньгами, но не уверены в том, куда их вложить. Вплоть до того, что у покупателей звучат вопросы о перспективах эскроу–счетов. То есть переоценивается очень широкий круг вопросов, а имевшимся взглядам на реальность, как и любым сомнениям, ищутся подтверждения или опровержения.
Как будет развиваться рынок в ближайшее время и в долгосрочной перспективе?
— Сейчас устойчивость рынка зависит от сформированного интереса к покупке недвижимости и учёта возможных финансовых ситуаций покупателей. Как с помощью индивидуализации предложений девелоперов, так и предложения условий, не имевших место ранее в принципе. Например, продажа имеющейся на руках недвижимости сейчас может занять больше времени. В таком случае покупателю хорошо бы иметь возможность войти в сделку с новой недвижимостью, не дожидаясь продажи вторичной. Этот вопрос решает рассрочка с возможностью выбора минимального первого взноса и минимального платежа. Или программа ипотеки с минимальным платежом на первые 1–3 года.
Фактически у девелоперского бизнеса задача заключается в помощи своим потенциальным клиентам — от более глубоких консультаций до предложения новых инструментов покупки. Совсем недавно в дискурсе о недвижимости, в частности и в "Деловом Петербурге", поднимался вопрос о том, какой у нас рынок — покупателя или продавца? Уже тогда было очевидно, что покупатель делает выбор на довольно конкурентном рынке: девелоперы стремятся предлагать максимум в своих проектах, переосмысливают планировки, создают отличное благоустройство, подбирают инженерное оборудование и материалы отделки от лучших поставщиков и производителей. Сейчас мы имеем усугубление этого тренда экономическими обстоятельствами и, нужно отметить честно, психологическими. Я уверен, что девелоперы с этим справятся. Поскольку просто квадратные метры уже давно не продаются. И сейчас точно так же, как и ранее, покупателям не нужны просто метры. Нужен дом, нужны надёжные инвестиции, нужно чувство защищённости вложений, уверенность в добросовестности застройщика и хорошем сделанном выборе.
Как будет развиваться ваша компания?
— Мы будем вести строительство по плану, выводить новые проекты, развивать инструменты покупки, делать их более гибкими. Ставить планы на паузу или тем более на стоп будет большой ошибкой. Например, если бы девелоперы "притормозили" весной, то сейчас имели бы куда большие проблемы.
Все наши проекты, работа над которыми шла в 2022 году, будут запускаться. Это и апартаменты — скептицизм о сегменте развеивается итогами делового и рекреационного туризма за последние 2 года, включая текущий. Это и жилая недвижимость комфорт–класса — у покупателей есть запрос на жизнь в новых кварталах. Это и премиальная недвижимость — предложение в центральных районах весьма дефицитное.
Выход из кризиса возможен только через движение. Застройщики, к сожалению и к счастью одновременно, привыкли работать в режиме "от кризиса к кризису". На практике кризис означает резкое изменение внешних условий, то есть требует адаптации, но не остановки.
Меняете ли вы что–то или планируете изменения внутри компании? От чего сейчас надо отказаться, на что обратить внимание, чем заняться?
— Мы не инициируем внутренние структурные изменения. Но понимаем, что ситуация напрямую от нас не всегда зависит. Отказаться нужно от депрессивных настроений прежде всего. Какие–либо долгосрочные стратегии сейчас затруднены. Пересматривать наполнение и параметры проектов нецелесообразно. Каждый построенный объект или квартал в конечном счёте становится визитной карточкой застройщика. Мы заключили контракты с крупными поставщиками качественного инженерного оборудования, оконных систем, лифтов и так далее. Отказываться или пересматривать не планируем. Задача — предоставить покупателям результат, как обещали. Потенциальные покупатели также должны иметь подтверждение, что свои обязательства мы выполняем.
