Банк России подтвердил планы по ужесточению ограничительных мер в отношении околонулевых ставок по ипотеке. Застройщики услышали сигнал властей и начали постепенно отказываться от подобных предложений. По прогнозам участников рынка, продажи новостроек могут упасть на 10-30%. Инструментов для поддержания спроса становится всё меньше.
Маркетинговый ход с минимальными ставками позволяет поддержать продажи недвижимости, но маскирует реальное происходящее снижение цен на неё. "Такая практика может нести риски", — сказала на этой неделе директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова на форуме "Банки России — XXI век".
Чуть ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что близкие к нулю ставки могут говорить о завышенной цене на недвижимость, что вводит заёмщиков в заблуждение. "Ставки по ипотеке, если они не субсидируемые, могут быть только выше ставок ОФЗ — и при инфляции в 4% такая ставка может быть точно не ниже ставки длинной ОФЗ — не ниже 6%, и это как минимум", — подчеркнула Набиуллина.
По словам директора "Этажи Девелопмент", руководителя центра продаж и маркетинга застройщика архитектурно-брендинговой компании DeVision Марселя Габдульманова, субсидированная ставка сокращает ежемесячный платёж, и это крайне важный вопрос для клиентов. В некоторых жилых комплексах по подобным условиям проходят практически до 100% ипотечных сделок. Низкая ставка пользуется спросом даже в условиях того, что весь объём субсидий, который застройщик выплачивает банку, он перекладывает на клиента в виде удорожания стоимости квартиры. Это влечёт за собой увеличение размера первоначального взноса, сумму кредита. Но за счёт низкой процентной ставки это сокращает ежемесячный платёж местами почти в 2 раза при работе ставки с господдержкой, и в практически втрое, если ставка без господдержки.
"Покупателям будет сложнее соглашаться на покупку при текущей стоимости жилья. С другой стороны, если у всех застройщиков будет одно и то же предложение по нижней планке, то, как и в любые времена, сохраняется объём покупателей, для которых решение жилищного вопроса является критичным, первостепенным и необходимым. Это решение, на мой взгляд, будет играть на снижение спроса на новостройки. При этом, конечно, ключевую ставку уже подсократили, и Сбер и другие банки объявили о снижении размера первоначального взноса, а это существенный барьер для покупки недвижимости. Вместе с существенным увеличением стоимости недвижимости за последние несколько лет вырос и объём первоначальных взносов, которые клиенты должны оплатить. Поэтому снижение порога входа может послужить неким драйвером роста спроса и сделок", — рассуждает эксперт.
Отказ от околонулевых ставок вряд ли приведёт к обвалу продаж на рынке, полагает Габдульманов. "Пока неизвестно, каким будет ограничение. Возможно, уберут 0,1%, оставив минимум от 1 до 3-х процентов. Все значения в этом диапазоне никакого влияния на спрос не окажут. Серьёзным решением станет полная отмена субсидированной ставки, но не думаю, что вопрос стоит именно так. Возможно, эти корректировки необходимы для обеспечения долгосрочной устойчивой работы ипотечной и финансовой систем", — добавил он.
По мнению директора по маркетингу компании e. Development Вячеслава Батакова, в случае введения минимальной границы ставок или дополнительной надбавки к коэффициенту риска будет фиксироваться снижение темпа продаж. Прямого влияния на цены запрет низких ставок, скорее всего, не окажет.
"Объём продаж с применением ипотеки по итогам августа составил 89% всех сделок города. Поскольку средневзвешенная ставка жилищного кредита в рублях, согласно последним статистическим данным ЦБ РФ, составляет для Санкт-Петербурга 5,37% (при среднем сроке 24 года), мы можем предположить, что немалая доля ипотеки частично субсидируется девелоперами. Покупатель, как правило, отлично понимает все условия покупки — на большинстве сайтов жилых комплексов указаны наиболее низкие цены при 100% оплате, таким образом, разницу рассчитать несложно. Также практически у каждого крупного девелопера в офисе предложены услуги ипотечного консультанта, который подробно распишет несколько сценариев кредита: стандартные, субсидированные с удорожанием, рассчитает ежемесячные платежи по каждому варианту. Далее, исходя из всей информации, семья принимает оптимальное для своих финансовых условий решение. Если сделка не планируется с целью перепродажи, то более комфортный ежемесячный платеж на долгий срок по субсидированной программе, как правило, более выгоден в долгосрочной перспективе", — рассказывает собеседник "ДП".
Негативный эффект от ограничительных мер будет заметен особенно сейчас, когда спрос на жильё только начал восстанавливаться, обращает внимание коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
"В текущем моменте спрос на проекты комфорт-класса в основном обеспечен высокой долей ипотеки. В жилом комплексе Friends, который мы возводим в Приморском районе у Новоорловского заказника, эта доля достигает 85%. И абсолютное большинство ипотечных кредитов, которые выдаются в проекте, — это программы совместного субсидирования банков и застройщиков со ставкой 0,1%. Мы видим, что существуют разные категории покупателей. Для одних в приоритете сумма первоначального взноса, другим важен малый срок кредитования или комфортный ежемесячный платёж. Государственная программа семейной ипотеки со ставкой 6% и ипотека с господдержкой со ставкой 7% не дают такого платежа, как хотелось бы основной части клиентов. Субсидированные же банками и застройщиками программы позволяют существенно этот платёж снизить, делая покупку квартиры более доступной", — отметил Софронов.
Стоимость недвижимости в момент подписания договора с околонулевыми ставками действительно оказывается выше, поскольку застройщик платит комиссию банку. Однако для клиента существенно снижается как ежемесячный платёж, так и переплата за весь срок кредитования, говорят участники рынка.
“
"По сути, при помощи ставок в 1% и ниже обеспечивается возможность выбрать наиболее подходящий инструмент покупки жилой недвижимости. Альтернативу ему на текущий момент представить сложно. Ограничения на околонулевые ставки в перспективе приведут к снижению спроса на ипотечные кредиты. Следовательно, это влечёт и снижение спроса на жильё. В результате под угрозой окажется сохранение объёмов ввода жилья в 2022 году и наращивание ипотечного портфель. То есть поручения, которые в конце июня правительству дал президент. Ограничения вряд ли скажутся на стоимости недвижимости. Но скорее всего не заставят её двинуться вниз, поскольку ещё ощутимо влияние выросшей себестоимости строительства. На чём ограничения скажутся, это на выводе новых проектов. Как и на снижении количества возводимого жилья. По крайне мере до тех пор, пока не восстановится платёжеспособность населения", — резюмирует представитель ПСК.
С коллегой соглашается Марсель Габдульманов. "Застройщики станут более аккуратны при выставлении новых продуктов на рынок. Выводя проект, девелоперы уже не будут брать верхнюю планку максимально возможных цен, а будут устанавливать стоимость по нижней границе, чтобы в будущем была возможность её увеличить. Потому что любое отыгрывание вниз — это долгий и сложный процесс, который скорее всего может оказаться невыгодным для девелопера", — прогнозирует специалист.
Число покупателей на рынке после отмены околонулевых ставок сократится, уверен коммерческий директор компании Полис Групп Дмитрий Макаров.
"Данные ставки в последнее время смогли взбодрить рынок. Отмена субсидированной ипотеки не приведёт к обвалу, который мы наблюдали в апреле и мае, но, в зависимости от объекта, спрос может просесть от 10% до 30%, что в моменте может привести к введению застройщиками специальных предложений", — подытожил Макаров.
