07:0512 июля 2022
Пока благодаря воле федеральных властей обходится без штрафных санкций. Но эксперты опасаются, что срыв сроков ввода объектов может стать тенденцией.
По данным Единого ресурса застройщиков, с начала года средний срок переноса сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию в Петербурге увеличился с 3,3 до 4,5 месяца. В Ленинградской области ситуация ещё хуже — в среднем квартиру приходится ждать на 8,7 месяца дольше (в начале года — на 7,8). Впрочем, по мнению экспертов, эта цифра возникла под влиянием большого количества проблемных объектов в области.
Как говорят участники рынка, сроки срываются не потому, что застройщики жулики. Стройка — большой риск, приходится прогнозировать на несколько лет вперёд доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. А в последнее время прогнозировать это становится всё сложнее и сложнее.
Самое большее влияние на сроки строительства оказали февральские события, которые привели рынок недвижимости в большое смятение. А повышение ключевой ставки ЦБ сразу до 20% по сути на 2–3 месяца "заморозило" строительную отрасль.
Поэтому в конце марта федеральные власти ввели мораторий до конца года на начисление пени, убытков, неустоек и других штрафных санкций в отношении застройщиков, которые нарушат условия договоров долевого участия в части сроков сдачи. Комментируя нововведение, заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин обращал внимание, что в условиях санкционного давления на сроки ввода домов может повлиять нарушение логистических цепочек в поставках оборудования, необходимого для строительства.
А в апреле Михаил Мишустин подписал постановление правительства о возможности автоматически продлевать действующие разрешения на строительство на год. В Кабмине подчеркнули, что это позволит застройщикам избежать дополнительных временных затрат на прохождение административных процедур и сосредоточиться на реализации уже начатых проектов. Воспользоваться автоматическим продлением могут девелоперы, чьи разрешения истекают до 1 августа 2022 года.
Мы не виноваты. Виновата внешняя среда
"Застройщики функционируют в рамках финансовых моделей, рассчитанных ранее. Отклонение может стать критичным для компании. Отсюда и возможные корректировки сроков", — отмечает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой".
В текущей ситуации крайне важно, чтобы стройкомпаниям в условиях санкций и роста цен на стройматериалы и технологическое оборудование удалось достаточно быстро перенастроить все цепочки поставок.
"С марта по июнь наш антикризисный штаб работал каждый день, — рассказывает Максим Жабин. — В мае даже собирались срочно выезжать в Китай для заключения новых контрактов. Нашему холдингу помогает самодостаточность: 60% строительных материалов и работ производим сами".
Но часть компаний не смогла реорганизовать систему поставок, и финансовая модель не справляется с рисками, ростом цен, стоимостью кредитов и падением продаж.
Временные затраты на поиск новых поставщиков, заключение договоров и сопутствующие процедуры негативно сказываются на скорости реализации уже начатых проектов. Кроме того, у азиатских производителей сроки поставок зачастую длиннее, чем у европейских. Всё это вместе и отражается на сроках.
Для сохранения репутации
В целом чем выше класс недвижимости, тем очевиднее зависимость от импорта. В элитном сегменте импортозамещение может привести к потере качества проекта. В сегменте массмаркета ситуация менее критичная. Тем не менее многие материалы российского производства содержат импортные компоненты, складывается непростая ситуация с инженерией и компьютерным софтом. Отечественные продукты дорожают из–за повышенного спроса и усложнения логистических цепочек.
В выигрышной позиции те девелоперы, кто имеет свои заводы, складские запасы стройматериалов и может распределять их между объектами в зависимости от сроков сдачи. В этой ситуации задержки с поставками дольщикам менее заметны. У небольших компаний нет такой возможности — для них время, затрачиваемое на бюрократические процедуры, сопоставимо со строительным циклом.
Впрочем, пока перенос сроков больше номинальный, чем реальный. "От застройщиков больше не ждут опережения графиков — ситуация на рынке непростая, все это понимают. Поэтому компании опираются теперь на сроки из договоров с дольщиками, а они фиксируются всегда с дельтой по времени, то есть более длинные, чем реальные. Это даёт возможность сохранить репутацию в том случае, если не удастся сдать дом к ранее озвученной дате введения в эксплуатацию", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Лоббисты перестарались
По мнению Сергея Бобашёва, руководителя проекта LifeDeluxe.ru, крупные компании стараются выдерживать обещанные сроки сдачи, а "кто всегда обычно переносил сроки, этим занимается и теперь". "Но главный фактор — индульгенция от правительства. Сейчас разрешение на строительство автоматически пролонгируется на год. Застройщику даже ходить и просить не надо. Поэтому это теперь его воля — сдавать вовремя или нет. Ничего ужасного в этом нет. Хотя я до сих пор не понимаю, зачем это было сделано. Видимо, лоббисты перестарались", — считает он.
Некоторые эксперты опасаются, что, ослабив дисциплинарные вожжи по отношению к девелоперам, власти этот ящик Пандоры закрыть потом если и смогут, то с трудом.
"Более вольное отношение к срокам сдачи может стать трендом. Но это будет длительный процесс, заметный в перспективе нескольких лет. Спрос может продолжать падать, и застройщики начнут притормаживать с выводом новых проектов. А если выведенные новостройки покупаться не будут, их станут максимально “растягивать“", — замечает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
"Всё будет зависеть от того, насколько перенос сроков будет выгоден компании. С эскроу невыгодно переносить сроки, потому что счета не раскрываются, пока дом не будет сдан", — напоминает Сергей Бобашёв.
Наталья Осетрова
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens
На сроки ввода жилья в эксплуатацию влияет несколько факторов. Стремительный взлёт стоимости строительных материалов, резкий рост ипотечных ставок в марте, санкции и, как следствие, ограничения по закупкам некоторых видов материалов и оборудования — всё это влияет на работу девелоперов. Логичный сценарий при скачках цен, спроса и ипотечных ставок в критический момент — снизить интенсивность и дождаться стабилизации, оценить новые реалии и возможности, выработать дальнейший план действий.
Ольга Ульянова
Директор по маркетингу "Полис групп"
Рынок сжимается, это правда. Прежде всего нужно понимать, что негативные процессы, которые нарастают в экономике, не способствуют приобретению таких долгосрочных и дорогостоящих товаров, как недвижимость. Когда ждать нивелирования данного фактора, прогнозировать невозможно. Рынок также подстраивается под текущую ситуацию. Новых проектов, которые вышли на рынок в первом полугодии, ничтожно мало. Их общая площадь составляет, по экспертным оценкам, 700–800 тыс. м2. Таким образом, можно говорить, что дефицит жилья усиливается. Это помогает строителям выдерживать экономику проектов.
