Сколько квадратных метров жилья можно снять с участка? Какие ограничения на нём действуют — и как с ними можно работать? Как будут посажены здания и какова допустимая этажность? На все эти вопросы ответ будет в концепции застройки. Она поможет девелоперу сэкономить и сделает проект ликвидным. При определённых условиях. Обо всех нюансах "ДП" рассказали эксперты архитектурно-брендинговой компании DeVision, организаторы форума недвижимости "Движение", главного события для застройщиков СНГ.
По словам специалистов, многие путают понятия "концепция продукта", "концепция застройки" и "эскизный проект". Первое — это архитектурная идея, описание. Часто концепция продукта состоит из платформы бренда, набросков карточек технических решений, конкурентного поля и мудборда. Так девелопер ещё до эскиза понимает, что именно будут создавать архитекторы.
Концепция застройки — это первое отражение идеи в рисунке, который сделан крупными мазками. Эскиз — глубокая проработка проекта со всеми необходимыми расчётами.
Правильный расчёт
Как говорят эксперты, если застройщику необходимо принять решение о покупке участка, вполне возможно заказать создание только концепции застройки. Некоторые пропускают и этот пункт — поскольку считают, что достаточно посмотреть технико-экономические показатели (ТЭП), просто посадив дома. Это грозит неприятными последствиями: после покупки земли может выясниться, что реализовать задумку в полной мере не получится. И застройщик потеряет деньги.
Эксперты DeVision поясняют мысль так: в архитектурно-брендинговой компании концепции и эскизы рождаются в совместной работе маркетологов, стратегов и архитекторов. Рабочая группа выезжает на локацию для сбора аналитических данных, после чего каждый делится соображениями по инсоляции, рельефу, квартирографии — деталям, которые сделают проект ликвидным. По мере того, как собирается концепция, её параллельно оформляют в ТЭП и "приземляют" до эскизного проекта.
Специалисты моделируют участок, размещают принятую к этому жилью на основе аналитики квартирографию и стремятся посадить как можно больше квадратных метров. В работе, помимо самих границ застройки, учитываются отступы и охранные зоны, ограничения, прописанные в градплане, местные нормативы, а также задачи команды маркетинга. "Это минимальный комплекс данных, который нужно иметь в виду при посадке зданий, чтобы определить необходимые ТЭП", — уточняют в DeVision.
Концепция продукта учитывает такие параметры, как озеленение и обеспеченность машино-местами. Однако не содержит детальные планировки, фасадные решения и решения по благоустройству. Дело в том, что на участке может быть два равнозначных варианта размещения жилья — и тогда застройщику предоставляется выбор.
Получить концепцию продукта можно за один месяц. Концепцию застройки без разработки продукта — в течение месяца или даже за неделю, если проект небольшой. При этом если сразу работать над первой и второй в комплексе, процесс пойдёт быстрее. Создание эскизного проекта занимает 2–3 месяца. "Поэтому мы предлагаем есть слона по кусочкам: прежде чем взяться за большую работу, определиться с продуктом, объёмами жилья и посадкой. И если концепция нравится застройщику — переходить к стадии эскизного проектирования", — советуют в архитектурно-брендинговой компании.
Раскрыть архитектурную идею
В эскизном проекте планировки будут уже не крупноблочными и контурными, а детальными: с комнатами, вспомогательными помещениями. "Мы размещаем пилоны, несущие конструкции, каналы для вентиляции и инженерных систем. Проектируем МОП и примеряем на дома фасады. Делаем эскиз сети дорожек, подбираем референсы МАФ. И на выходе, кроме расчётов, даём застройщику трёхмерные технические рендеры, по которым видно, как в итоге должен выглядеть проект. При этом в них уже учтены задачи по позиционированию и дифференциации на рынке", — рассказывают в DeVision.
Здесь уже все ТЭП даны максимально близко к реальности. При комплексном подходе — если специалисты ведут проект от концепции застройки до рабочей документации — используется одна модель, поэтому эскиз получается уже наполовину вычерченным. Соответственно, в дальнейшем застройщик может отдать исходники в проектирование, что упрощает и ускоряет работу.
Серьёзные риски
"Мы советуем работать не только в контексте концепции застройки, но и прорабатывать концепт продукта, чтобы учесть все факторы, — делятся опытом эксперты архитектурно-брендинговой компании. — Может быть так, что дальше концепции застройщик не пойдёт. Потому что даже самая классная концепция должна в первую очередь отвечать экономическим задачам. Если вы планируете посадить на участок 100 тыс. м² жилой площади, а получается только 50 тыс. м², то зачем покупать эту землю?"
“
"Однажды мы работали над проектом в одном из сибирских городов. Девелопер не знал особенностей территории и планировал высотное домостроение. Но в процессе работы над продуктом выяснилось, что в данной местности здания с высокой этажностью неликвидны. Более того, во время строительства могут возникнуть риски, связанные с соседями-противниками высоток. Тогда мы предложили альтернативную концепцию по этажности. Но ТЭП проекта существенно изменились", — приводят пример в DeVision.
Специалисты рассказали и другую историю, которая чуть не закончилась для девелопера потерей крупной суммы денег. В конце прошлого года в компанию обратился клиент с небольшим эскизным проектом — земельный участок 2 га, на котором другое архитектурное бюро разместило трёхсекционный дом. Застройщик попросил проверить посадку. Внимательно изучив градплан, команда заметила, что есть очень серьёзное ограничение — сервитут на дорожную сеть. В итоге из 2 га участка пригоден для строительства только 1 га. Это позволяло разместить лишь односекционный дом. На момент создания концепции застройки девелопер уже находился в процессе покупки участка — но успел всё переиграть. Однако так везёт не всем. Именно поэтому концепции стоит уделять пристальное внимание, говорят специалисты.
"Зачастую застройщики обращаются к нам за услугой проверки готового эскиза, чтобы решить, покупать земельный участок или нет. Но лучше потратить небольшие деньги на проработанную концепцию, чтобы понять, стоит ли вкладывать огромную сумму в землю и стройку, будет ли это экономически выгодно, юридически безопасно, коммерчески легко", — поясняют в DeVision.
Не картинки ради
В некоторых бюро при создании концепций не берут в расчёт ограничения на участке. Таким образом, застройщик получает красивую картинку с хорошей посадкой, но с нехваткой, к примеру, 150 парковочных мест. Когда проектировщики проверяют такой концепт по нормативным ограничениям, тот оказывается нереалистичен, и творческую идею приходится приземлять. Вся красота остаётся на картинках.
"Концепции должны сразу рождаться с учётом всех ограничений: необходимо продумывать и просчитывать каждое решение с прицелом на эскизный проект и дальнейшее проектирование. В DeVision архитекторы разрабатывают концепции в команде с маркетологами и конструкторами, чтобы уточнить все ТЭП и исключить ошибки ещё на стадии задумки. Только при таком подходе концепции и эскизы жизнеспособны и отвечают всем нормативам", — резюмируют эксперты.
