Ипотека для богатых: застройщики нашли способ повысить спрос на дорогое жильё

Расширение суммы субсидированного кредита до 30 млн рублей увеличит количество проектов, в которых можно воспользоваться ипотекой за счёт объектов бизнес– и премиум–класса.

До последнего времени жилищные кредиты в сегменте дорогой недвижимости и так были не сильно распространены. По данным экспертов, доля таких покупок составляет от 23 до 30% от всего спроса на рынке. Причин этому несколько. Прежде всего высокая ставка: её субсидирование не распространялось на этот сегмент. В итоге средняя цена ипотечного кредита до начала кризиса составляла 8–9%, в то время как в массмаркете — порядка 5–6%.
В то же время спрос на жилищные займы со стороны предпринимателей был достаточно высок. "При приобретении элитного жилья ипотека — одна из альтернатив, которой пользуются, чтобы не выводить деньги из собственного бизнеса. Доля ипотечных сделок на рынке премиального жилья не превышает 20–25% (на рынке массового жилья она доходит до 75%)", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". "Бизнесменам выгоднее купить жильё в кредит под низкий процент, чем вывести деньги из бизнеса, где доходность выше. Также ипотеку в высокобюджетном сегменте берут, если квартира понравилась покупателю, но на момент покупки нет полной суммы свободными деньгами", — рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
Ключевая ставка, выросшая одномоментно до 20%, ввела ипотечный рынок в ступор. Звучала информация, что даже под ставку 20%+ какие–то сделки были, но если и так, то на уровне, которым можно пренебречь. Совершенно очевидно, что отсутствие льготных программ тормозит рынок жилой недвижимости, а премиальный сегмент — втройне.
"Но и ставка 12% тоже немалая. 9% — уже легче психологически и фактически, по размерам платежей. И далее рынок разделился: в проектах комфорт–класса и стандартного жилья появились дополнительные субсидии с возвращением к ставкам вплоть до 5–6%. Для дорогой недвижимости подобные ходы почти бесполезны — кроме ставки есть лимит", — считает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
В начале мая федеральные власти разрешили совмещать льготную ипотеку с рыночными кредитами, увеличив тем самым максимальный размер кредита до 30 млн рублей в Петербурге, Москве, Московской и Ленинградской областях и до 15 млн рублей — в других субъектах РФ.
"Этот вариант требует дополнительных субсидий от застройщика, но на практике для покупателя он хорош: в нашем случае, в программе со Сбербанком, ставка от 8,7% и лимит 30 млн рублей. И это своевременное предложение для сегмента дорогой недвижимости. В “Северной короне” по условиям лимита 12 млн рублей и минимального первоначального взноса мы могли предложить всего несколько вариантов квартир площадью до 45 м2. Теперь лимит 30 млн рублей позволяет выбирать среди 35% от предложения", — рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Также компания совместно с банком запускает программу семейной ипотеки на квартиры–резиденции в премиальном жилом комплексе "Северная корона". Ставка составит от 5,7%. Сумма кредита — до 30 млн рублей.
По словам Сергея Софронова, интерес к предложению появился практически сразу уже на этапе анонсирования. "Сейчас в “Северной короне” 30% сделок — ипотечные. То есть потенциальная аудитория велика: почти каждый третий покупатель. Такой инструмент, безусловно, помогает в продажах. Несмотря на стабильный спрос на премиальную недвижимость, подобные предложения пользуются дополнительным спросом", — говорит эксперт.
В аналитическом исследовании Knight Frank St Petersburg отмечается, что в 2021 году продажи премиальной недвижимости открылись лишь в четырёх новых проектах. Только два из них обладают исключительными видовыми характеристиками на воду. В свою очередь только у "Северной короны" есть уникальная особенность — 250–метровая протяжённость фасадов вдоль набережной.
Также, по данным Knight Frank St–Petersburg, в 2022 году в Петербурге запланирован ввод в эксплуатацию пяти объектов площадью 97,4 тыс. м2. Всего, по оценкам экспертов, "земельный запас" застройщиков в элитной недвижимости составляет около 180 тыс. м2.