Арендаторам ТРЦ придётся ответить за уход из России в судах

В Петербурге общий объём качественной торговой недвижимости, по данным "Коллиерз Интернешнл", составляет 3,26 млн м2, из которых на классические торгово–развлекательные центры с fashion–составляющей приходится около 2,79 млн м2. По оценкам опрошенных "ДП" экспертов, в разных торговых комплексах доля магазинов fashion–ретейлеров, приостановивших работу, колеблется от 12 до 20%. На сегмент общепита, который также остался без части иностранных операторов, приходится около 4%.

В общей сложности с конца февраля о приостановке работы в России или уходе с местного рынка заявили почти 100 крупных иностранных ретейлеров, из которых большинство имеют собственную розничную сеть в стране. Примечательно, что наибольший урон от приостановки получили качественные объекты, которые долгие годы занимались привлечением на свои площади иностранных брендов. Именно они зачастую способствуют росту потока посетителей.

Впрочем, есть и исключения. Например, в ТЦ "Пассаж" на Невском пр., 48, компании Jensen Group, по словам Дмитрия Абрамова, партнёра Jensen Group, не закрылся ни один магазин, поскольку иностранных "якорей" в нём не было.

Пожалуй, это единственный ТЦ на главной городской магистрали и рядом с ней, которому удалось остаться без закрытых дверей. Например, в ТЦ "Невский центр" чешской PPF в числе арендаторов присутствуют магазины H&M, Tous, The Body Shop, Jo Malone London, Mothercare и др.

Жёсткие условия

Нынешняя экономическая ситуация с точки зрения арендных отношений напоминает ту, в которой оказалась Россия 2 года назад из–за пандемии. Тогда многие компании были вынуждены приостановить работу. Естественным следствием стал рост арбитражных споров из–за арендной платы, поскольку не все участники этого рынка сумели урегулировать разногласия самостоятельно.

Сегодня, по мнению экспертов, все серьёзные ТРЦ предлагают примерно одинаковые условия своим арендаторам. Как правило, плата состоит из двух составляющих — фиксированной суммы и 5–15%–ных отчислений с ежемесячного оборота. Риски приостановки работы арендаторов во всех топовых ТРЦ включены в условия арендного договора.

"За приостановку работы владельцы ТРЦ предусматривают “конские” штрафы, которые в месяц могут составлять от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов рублей. К примеру, один из наших клиентов предусмотрел в своём договоре для арендаторов штраф за приостановку на несколько дней в размере 15% от оборота предыдущего месяца. Штраф за непредоставление отчёта о результатах работы в предыдущем месяце составляет для арендатора 5 млн рублей", — рассказал "ДП" Артём Дмитренко, управляющий партнёр юркомпании "Дмитренко и партнёры".

Большинство ТРЦ включали в договоры аренды обязанность арендатора по открытию магазинов в часы работы торгово–развлекательных центров, добавляет Светлана Гузь, управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to business.

Кроме того, арендатор, как правило, не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с ТРЦ, просто заявив о своём уходе из страны.

Арендаторов позовут в суд

В совокупности эти особенности, скорее всего, приведут игроков арендного рынка в арбитраж. И поэтому следует ожидать роста этой категории дел, резонно предполагают эксперты. По сути может произойти следующее. Компании из "недружественных" государств фактически в одностороннем порядке могут расторгнуть договоры аренды и прекратить выплаты, ссылаясь на форс–мажор. ТРЦ вправе настаивать, что договор действует, поэтому арендатор обязан вносить плату вне зависимости от того, занято им помещение или нет. Следовательно, ТРЦ будут взыскивать арендную плату через суд, а иностранцы, покинув российский рынок, — добиваться расторжения арендных договоров или признавать их прекратившими действие.

"Такие споры возникнут у иностранных компаний, которые заключили срочные договоры аренды и установили долгий порядок их расторжения. Например, в течение полугода с момента получения уведомления от арендатора, — поясняет Степан Хантимиров, юрист адвокатского бюро Asterisk. — В хорошем положении окажутся иностранные компании, которое заключили бессрочные договоры. Тогда фирма сможет расторгнуть такой контракт, предупредив арендодателя за 3 месяца. За это время предприятие сможет закрыться в спокойном режиме, в том числе распродать остатки продукции, расторгнуть договоры с поставщиками. Также проблем с расторжением договоров аренды не будет у иностранных компаний, которые заключили срочные договоры аренды и установили быстрый порядок расторжения договора. Например, в течение месяца с момента получения уведомления от арендатора о расторжении".

Во время судебных баталий экс–арендаторы, скорее всего, будут апеллировать к ст. 333 ГК РФ, предусматривающей возможность снижения несоразмерно большой неустойки за нарушение. А представители ТРЦ в свою очередь могут говорить о злоупотреблении правом со стороны арендаторов.

Государство спешит на помощь

Также споры могут возникнуть не только между западными брендами и собственниками ТРЦ, но и между российскими компаниями, занимавшимися продажей импорта. Именно последней категории предприятий правительство РФ обещает помочь. И тогда есть шанс, что рост числа арендных споров будет не столь существенным.

Владислав Журавлёв, советник по правовым вопросам юридической группы "Совет", напоминает о внесении в Госдуму законопроекта, который предоставит российскому бизнесу, пострадавшему от санкций, право отказаться от любого договора в одностороннем порядке. Чтобы реализовать такое право, ему нужно будет доказать "окончательную невозможность" или "временную невозможность" исполнения обязательств.

"Арендных отношений это нововведение касается напрямую. Например, розничный магазин реализовывал преимущественно продукцию компаний, которые приняли решение приостановить поставки в Россию. Соответственно, как только будет реализована большая часть оставшейся на складе продукции, обязательство станет “временно невозможным” до того, как будут перестроены поставки. Если этого не произойдёт, арендатор сможет выйти из договора без штрафных последствий", — поясняет Владислав Журавлёв.

По его словам, схожие меры, введённые властями в 2020 году для расширения возможностей арендаторов "по выходу" из договора, помогли снизить количество споров в сравнении с 2019 годом почти на 10%.

Ушли или остались?

Сегодняшняя ситуация неопределённости, в которой оказались игроки арендного рынка, очень затрудняет прогнозирование заполнения освободившихся площадей в ТРЦ. Как говорят эксперты, когда–нибудь заполнить удастся все площади, однако быстро сделать это без потери качества не получится. На ситуацию будет влиять комплекс причин: экономическая нестабильность, снижение покупательной способности, активизировавшийся с пандемией уход ретейлеров в онлайн и пр.

Ставки аренды зависят от конъюнктуры на рынке, но никто не будет сегодня предлагать новым арендаторам ставки, действовавшие 5 или 10 лет назад. К тому же большинство крупных арендаторов не платят некую фиксированную ставку, она складывается из постоянной составляющей и процента от оборота. У многих иностранных продавцов оборот был более высоким по сравнению с российскими. Разумеется, в условиях высокой вакансии собственники будут вынуждены снижать ставки и рассматривать менее выгодные для себя условия.

"Если большинство западных компаний уйдут с российского рынка, возникнет дефицит товаров и услуг. На их место придут российские и китайские компании, а также индийские и латиноамериканские", — полагает Степан Хантимиров. Однако вряд ли такое замещение произойдёт быстро.

Генеральный директор торгового центра "Галерея" Дмитрий Зубков говорит, что сейчас ТРЦ не занимается долгосрочными стратегиями, ожидая, как и другие предприятия, развития событий. Вместе с тем он не согласен с тем, что иностранные компании ушли с отечественного рынка. "Все говорят, что международные бренды ушли. Да не ушли они, ни один. Они исполняют все свои обязательства, не увольняют сотрудников, просто приостановили продажи", — заявляет Дмитрий Зубков.